מלכודת המס של מפצלי הדירות

מחאת הדיור הביאה עימה רוח חדשה ורעננה, שהובילה בין היתר להתגברות הקריאות להסדרה בחוק של דירות מפוצלות (מחולקות). ואכן, לפני מספר שבועות הרים שר הפנים אלי ישי את הכפפה וחתם על תקנות המאפשרות פיצול דירות. אתמול נכנסו התקנות לתוקף.

• פיצול דירות: המדינה מסכימה, השכנים יסרבו
  

מדובר בבשורה משמחת לבעלי הדירות ולשוכרים, בעיקר באזורי הביקוש בגוש דן, שם נמצא הביקוש העיקרי לפיצול דירות. יחד עם זאת, לפני שתרוצו לפצל את דירתכם, חשוב שתהיו מודעים להשלכות המיסוי שיהיו למהלך זה בעת שתרצו למכור את הדירה. פיצול הדירה צפוי להוביל לתוספת מס של עשרות אלפי שקלים, ואף למעלה מכך, בעת מכירת הדירה. עלות נוספת זו צריכה להילקח בחשבון בעת בדיקת הכדאיות הכלכלית של פיצול הדירה.

נסביר: למרות שהדירה המפוצלת נרכשה בעבר כדירה אחת בלבד, וזהו גם רישומה בטאבו, בעת המכירה רשויות המס עשויות לראות בכל יחידת דיור יחידה עצמאית, ולכן יינתן פטור ממס שבח בגין יחידה אחת בלבד, ועל היחידה הנוספת (אחת או יותר) יוטל מס שבח.

החוק מעניק פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים במקרים מסוימים. המקרה הנפוץ ביותר הוא פטור ממס שבח לאדם המוכר דירת מגורים אחת לארבע שנים (החל משנת 2013 פטור זה יינתן אחת לשמונה שנים בלבד). אולם, לעתים, כאשר מבקשים בעלי דירות מפוצלות פטור ממס במועד המכירה, מעניקות רשויות המס פטור ממס עבור אחת מהיחידות בלבד, בטענה כי מדובר במכירה של מספר דירות.

המשמעות: כאשר תימכר דירה שפוצלה, הפטור ממס יחול רק לגבי אחת מהיחידות שנבנו בתוך הדירה ובגין יתר היחידות ישולם מס. אמנם ניתן לנצל פטור בגין יחידות נוספות על פי הוראות השעה, אולם תוקפה של הוראת השעה הוא רק עד תום שנת 2012. סביר להניח שמי שיפצל דירתו כעת, לא יספיק בדרך כלל לנצל את הוראת השעה בעת המכירה וליהנות מהפטור על יותר מיחידה אחת.

כמה נשלם על דירת 4 חדרים בת"א?

כאמור, ההערכה היא, כי ההיתר לפיצול דירות ינוצל ברוב המקרים באזורי הביקוש בגוש דן, ובעיקר בתל אביב. מס שבח משולם בגין ההפרש שבין שווי המכירה לבין עלות הרכישה (ועלויות נוספות שהשביחו את הנכס), ולכן העלות של ביטול הפטור ממס שבח באזורים אלה צפויה להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף יותר.

נניח, לדוגמא, שדירת 4 חדרים בתל אביב פוצלה לשתי דירות של 2 חדרים ועתידה להימכר בשנת 2013. מחיר דירת 2 חדרים במרכז תל אביב נע סביב מיליון שקל לפחות, ומכאן שמס השבח בגין יחידה זו (בשיעור 25% החל משנת 2012) עשוי להגיע לסדר גודל של כ-100 אלף שקל.

חשוב להדגיש, כי רשות המסים תקבע אם הדירה לאחר הפיצול היא דירת מגורים, ובהתאם לכך תחייב אותה במס שבח, על פי מבנה הנכס והמתקנים המצויים בו, ולא לפי הרישום של הנכס בטאבו, או בהתאם לחוקיות הפיצול. כמו כן, מפסקי דין שניתנו (למשל, על ידי בית המשפט העליון בפס"ד איבגי) עולה כי המבחן המכריע אינו השימוש הנעשה בנכס במועד הרכישה המקורי או בתקופת השימוש בנכס, אלא במועד מכירת הדירה. לכן, למוכר של דירה מפוצלת לא יאושר ככל הנראה פטור ממס בגין הדירה כולה, קרי על כל יחידות הדיור, אלא בגין אחת מהיחידות בלבד.

כל זה לא אומר שיש להירתע ממימוש ההזדמנות לפצל דירות באופן חוקי. אולם, על בעלי הדירות לכלכל את צעדיהם בתבונה ולשקול בכובד ראש את אפשרות פיצול הדירה, מכיוון שנכון להיום תוקף התקנות הוגבל לחמש שנים. בחלק מהמקרים יש מקום לשקול להחזיר את מצב הדירה לקדמותו לפני מועד המכירה.

הכותב הוא עו"ד, מנהל בחטיבת המס בפירמת ראיית החשבון והייעוץ Deloitte בריטמן אלמגור זהר