שיכון ופיתוח קיפחה לקוחות, ביהמ"ש התערב

מי שקונה דירה מהחברה הקבלנית "שיכון ופיתוח", חותם על "זכרון דברים" שמסדיר את יחסי הצדדים, בטרם חתימה על חוזה הרכישה. אולם לאחר שעיין היועץ המשפטי לממשלה בנוסח זכרון הדברים ובחוזה המכר של החברה, הוא הגיע למסקנה כי הם מכילים תנאים מקפחים רבים.

עוד בנדל"ן על כף המאזניים :

• בעלי בניין בת"א חויבו לשפצו: "מפגע אסתטי"
• עץ השכנים קרס וגרם קצר ונזקים - מגיע פיצוי?
• בלעדיות? המתווכת לא תקבל תשלום
  

בבקשה שהגיש לבית הדין לחוזים אחידים, הוא דרש לבטל את התנאים המקפחים הללו. הדיונים בבקשה התקיימו בשנת 2009, ובמהלכם הגיעו החברה והיועמ"ש להסכמות בנוגע לחלק מהסעיפים. בשנת 2010 אף הגישו נוסח מתוקן של זכרון הדברים וחוזה המכר לבית הדין. 

כך למשל, ביטלה החברה סעיף שמתנה השבת כספים ששולמו לה על ידי רוכש דירה פוטנציאלי בחתימה על מסמכים והצהרות שונות, אם לאחר מכן לא חתם על חוזה הרכישה.בסעיף המתוקן, החברה התחייבה להשיב לרוכש במקרה שכזה את כל הכספים ששילם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ובניכוי 500 שקל דמי טיפול, תוך 7 ימים מיום ההודעה על ביטול זכרון הדברים, מבלי לחתום על המסמכים שניסחה.

עם זאת, משנותרו סעיפים רבים לגביהם לא הגיעו הצדדים להסכמה, הועברו הסעיפים להכרעת בית הדין. כטענה מקדמית טענה שיכון ופיתוח, כי זכרון דברים אינו מהווה חוזה אחיד, ולפיכך אין מקום לדון בתנאיו בפני בית הדין לחוזים אחידים.

סעיפים מקפחים רבים

השופט משה סובל התייחס ראשית לטענה המקדמית ופסק, כי במקרה זה, בו זכרון הדברים מתייחס לכל פרטיה המהותיים של העסקה, ובהם פרטי הנכס, מועדי התשלום, מועד מסירת החזקה בדירה וכיוצא באלה - הרי שהוא בהחלט מהווה חוזה מחייב.

לאחר מכן הורה השופט על ביטול ושינוי סעיפים רבים בזכרון הדברים ובחוזה המכר, בקובעו כי הם מקפחים את רוכשי הדירות. כך למשל, קבע השופט, כי התניית תוקף זכרון הדברים החתום באישור נוסף של הנהלת החברה, היא תנאי מקפח, מאחר שבשלב זה הקונה כבר מסתמך על כך שהעסקה תצא לפועל, ואם תחליט הנהלת החברה לפרוש מהעסקה, יהווה הדבר חוסר תום לב.

כדי לאזן בין אינטרס ההסתמכות של הקונה לבין האינטרס העסקי של הנהלת החברה "לסנן" את העסקאות בהן אינה מעוניינת, נקבע כי ראוי לקבוע קריטריונים לסירוב. כן נקבע, כי יש לתחום את משך הזמן במסגרתו רשאית ההנהלה להודיע על כי לא אישרה את ההתקשרות, ואין להותיר זאת לשיקול דעת בלתי מוגבל.

תנאי מקפח נוסף נמצא בסעיף הקובע, כי קונה שרוצה לבצע שינויים בדירה יופנה לקבלן מטעם החברה, אולם לא תחול על החברה כל אחריות בקשר עם השינויים הללו. "פטור למשיבה מעילת תביעה נגדה בגין השינויים והתוספות - ככל שעילה כזו מוקנית לקונה - יוצר חזקת קיפוח", כתב השופט והורה על שינוי הסעיף כך שיטיל על החברה אחריות גם על השינויים שיבצע הקבלן.

סעיף נוסף שנמצא מקפח, הוא סעיף המתיר לחברה להקים חדר שנאים עבור חברת החשמל וספקיות התקשורת והגז לפי שיקול דעתה, ומבלי להתחשב בבעלי הדירות. "עבור אנשים לא מעטים, מיקום חדר השנאים הוא קריטריון משמעותי בבחירת דירתם, וייתכן שיש בכך אף כדי להשפיע על ערך הדירה בשוק... בנסיבות הללו, שלילת האפשרות לטעון כנגד שינוי מיקומו של חדר השנאים שוללת את זכויותיו של הקונה על פי חוק", כתב השופט, שהורה על שינוי נוסח הסעיף.

לבסוף נפסק, כי פסק הדין יחול על הסכמים שייחתמו מעתה ואילך. עם זאת הוסיף השופט, כי אין בכך כדי למנוע מרוכשי דירות קודמים להעלות טענות קיפוח במסגרת הליך אינדיבידואלי. נוכח שיתוף הפעולה בין הצדדים, שצמצמו את היקף המחלוקות והגיעו להסכמות רבות, לא נפסקו הוצאות.

לעיון בפסק הדין

לאתר המשפט הישראלי "פסקדין "