פסיקה: בית הקפה לא יכול לגלוש למדרכה

בבניינים במקומות רבים בארץ, מכירים את התופעה במסגרתה בתי קפה שנפתחים בקומת הקרקע, משתלטים על חלקים מהרכוש המשותף ועל המדרכה שבחזית. אולם פסק דין חדש של המפקח על רישום המקרקעין בתל אביב, קובע כי אסור לעשות זאת, אפילו אם קיבלו לכך אישור מהעירייה.

עוד פסקי דין בערוץ הנדל"ן :

• שיכון ופיתוח קיפחה לקוחות, ביהמ"ש התערב
• בעלי בניין בת"א חויבו לשפצו: "מפגע אסתטי"
• עץ השכנים קרס וגרם קצר ונזקים - מגיע פיצוי?
  

במקרה זה, בעלי קומת הקרקע בבית משותף ברחוב סוקולוב ברמת השרון השכירו את הנכס לבית הקפה "נובה ג'ויה". דיריי הבית טענו, כי בית הקפה ובעלי הנכס השתלטו על האכסדרה שבחזית הבית, שהיא חלק מהרכוש המשותף, ובין היתר הציבו בשטחה שולחנות וכסאות והתקינו הכנה לסגירת חורף.

בנוסף נטען, כי בית הקפה השתלט על הקיר האחורי של הבית כשהציב בו מיני מתקנים לשימוש בית הקפה, והציב בחצר כמות גדולה של פחי אשפה לרבות מתקן מיחזור. בעקבות זאת, הגישה נציגות הבית תביעה למפקח באמצעות עו"ד אופיר מילר, לסילוק ידו של בית הקפה משטח האכסדרה, לתשלום 17,460 שקל שחייבים בעלי הנכס לקופת הנציגות ולחיוב הנתבעים ב-100 אלף שקל בגין שימוש שלא כדין ברכוש המשותף, שגם גורם למטרדי ריח ורעש.

הנתבעים טענו, כי ביית קפה שונים השתמשו במשך כ-27 שנים בשטחי האכסדרה והחצר, מבלי שהנציגות הלינה על שימוש זה, ולכן יש לראות בכך שהם הסכימו לשימוש. באשר לאכסדרה טענו, כי שטח זה אינו בגדר רכוש משותף, אלא מהווה דרך ציבורית, ולחילופין טענו, כי שהשימוש שנעשה בשטח סביר. באשר למיסי הנציגות טענו, כי הם מוכנים לשלם אותם בכפוף לחשבוניות.

הקיר האחורי נראה כמו מבנה תעשייתי

באשר לאכסדרה נפסק, כי שטח זה הינו רכוש משותף של הבית, ואינו בגדר "דרך"או חלק מהרחוב, שכן השטח מעולם לא נרכש על ידי עיריית רמת השרון, ואף לא הוכח כי בית הקפה שילם לה כספים עבור השימוש בשטח. יתרה מזאת נפסק, כי השימוש שעושה בית הקפה בשטח האכסדרה ממילא שולל את הטענה כי מדובר ב"דרך", כיוון שלא ניתן לעבור בשטחה, אלא לצורך הכניסה לבית הקפה.

"הפעולות אשר בוצעו על ידי הנתבעים הביאו לכך כי למעט לצורך כניסה לבית הקפה וישיבה בשולחנות "בהושבת חוץ" אין כל טעם אחר או אפשרות כניסה לקולנדה. לא ניתן לעבור דרך הקולונדרה לצידה השני או להמשיך את התנועה ברחוב או "להסתתר מפני הגשם". במיוחד אמורים הדברים כאשר כל העובר בשטח הקולונדה גם מצולם על ידי הנתבעים... האם לכך ניתן לקרוא תפיסת חזקה של העירייה? האם לכך ניתן לקרוא "'דרך"? האם זהו תיאור של מעבר ציבורי?", שאל המפקח.

לאור זאת הוא קבע, כי השימוש באכסדרה אינו סביר ומהווה הסגת גבול. כך נקבע גם באשר לקיר האחורי ולחצר הבית, שמצבם מראה על שימוש בלעדי ומוגזם של הנתבעים ברכוש המשותף. "הקיר האחורי של הבית נראה כאילו נלקח ממרכז מסחרי או ממבנה תעשייתי ולא מחצר אחורית של בית מגורים", כתב המפקח וקבע, כי בנסיבות בהן הותקנו מתקנים רבים לשימושו הבלעדי של בית הקפה, לא ניתן לומר כי השימוש שנעשה בשטחים אלה סביר.

עם זאת, תביעת הנציגות לתשלום כספים בגין השימוש ברכוש נדחתה, מכיוון שלא הוכיחו כי נגרם למי מהדיירים נזק כספי בגינו. לבסוף נקבע, כי על בית הקפה לסלק תוך 90 יום את כל המיטלטלין והמחוברים משטח האכסדרה, ובהם דק עץ, חלונות, אדניות, תאורה, מצלמה, כיסאות, שולחנות וכיוצא באלה.

עוד נקבע, כי עליו לסלק את המתקנים בקיר האחורי של הבית, אלא אם יפעלו להתקנת מערכת אקוסטית שתמנע רעשים בהסכמת הדיירים. בנוסף הוגבלו הנתבעים בהצבת 8 פחי אשפה בחצר והמפקח הורה גם על סילוק פח המחזור תוך שבוע ימים. כן חויבו הנתבעים לשלם לנציגות 9,023 שקל בגין הפרשי מיסוי והוצאות החזקתו התקינה של הבית.

לבסוף חויבו הנתבעים בהשבת אגרת פתיחת הליך של 602 שקל ודמי בטלה של 1,000 שקל לחברי הנציגות שהתייצבו לדיונים. כמו כן, חויבו הנתבעים בהוצאות משפט ושכר טרחה של 25 אלף שקל, כש-15 אלף שקל מתוכם הוטלו על בעלי הנכס והיתרה על בית הקפה.

לעיון בפסק הדין

לאתר המשפט הישראלי "פסקדין "