תמ"א 38: בחיפה מקלים, בירושלים הורסים

תמ"א 38 מותירה לרשויות המקומיות את שיקול הדעת בדבר יישום התוכנית בשטחן. אולם מרות שישראל ממוקמת באזור מסוכן מבחינת רעידות אדמה, לא כולם ששים לממש את התמ"א ולא כל הרשויות מעודדות אותה.

עוד במדריך לתמ"א 38 :

• חולון מתעוררת, בת ים מעודדת
• תמ"א 38: איך עושים את זה בערי השרון?
• מהן זכויות הבנייה בתל אביב?
  

לאחר שבדקנו מה זכויות הבנייה בערים במרכז הארץ וב שרון - הפעם נבדוק מה מאפשרות עירייות חיפה וירושלים.

חיפה - עליית המחירים שינתה את התמונה

למרות שרמת הסיכון בחיפה בכלל ובכרמל בפרט גבוהה ממרבית האזורים בארץ, עד 2010 הוגשו מספר בקשות בודדות לחיזוק בניינים. אולם מתחילת השנה שעברה גדל העניין בתמ"א ועד כה הוגשו 71 בקשות להיתרים, מתוכן 31 נמצאות בתהליכי אישור בוועדה המקומית.

מבחינת היזמים, השינוי התרחש בעקבות עלייה במחירי הדירות בחיפה, שהפכה את התמ"א לכדאית יותר. אם היזם מצידו מקבל דירות חדשות ופנטהאוזים במקום אטרקטיבי, הדיירים יכולים לשדרג את הדירות שלהם באמצעות מרפסת שמש, מעלית, חניה וממ"ד, וכך להעלות את ערך הדירה.

בחיפה מאפשרים ליהנות מהזכויות של תמ"א 38, גם לבניינים שאינם עומדים בתנאיה. כך למשל, כדי שבניין יקבל היתר לחיזוק עליו להיות בעל היתר בניה, יותר מ-2 קומות וששטחו הכולל עולה על 400 מ"ר, אך הוועדה המקומית יכולה לאשר חיזוק לבניין במסגרת התמ"א גם אם הוא לא עומד בתנאים אלה. 

בנוסף, העירייה לא מחייבת את היזם לבנות לדיירים הקיימים חניה אם הדבר לא מתאפשר מבחינה טכנית, ומאפשרת מכפילי חניה אם הדבר לא פוגע בשכנים או בתנועה.

תושבים שמתעניינים בביצוע התמ"א בבניין שבו הם מתוגררים, יכולים לבדוק עם מהנדסים שמממנת העירייה, אם הבניין דורש חיזוק. בעיר החליטו כי השיפוץ החיצוני במסגרת חיזוק הבניין יראה אחיד: חיפוי קשיח מאבן. 

ירושלים - מעדיפים להרוס

עד היום אושרו בירושלים 10 בקשות לבצוע תמ"א 38. העיריה אינה מקנה זכויות בנייה מעבר לאלה שמתאפשרות בעיר, הכוללות קומה אחת וקומה מפולשת. מאחר שברוב המקרים אין בירושלים קומה מפולשת, התוכנית אינה בעלת כדאיות כלכלית במתכונתה הנוכחית.

עם זאת, בעיריה מעודדים את תמ"א 38/2, שמאפשרת להרוס את הבניין ולבנות חדש תחתיו. העיריה מקנה תוספת של בין 1.5 קומות ל-2.5 קומות, תלוי במספר יחידות הדיור. בנוסף, קיים תקן חנייה שמאפשר הקלות בענייני חניות ובעיריה מאשרים לעיתים מכפילי חניה.

בנוסף, היזם יכול לבקש תוספת בנייה מעבר לתוכנית בניין עיר (תב"ע) הקיימת ולברר אם אפשר לקבל תוספת קומות לפני הגשת הצעה לדיירים. בעירייה לא מגבילים את גודל דירות. בעלי דירות לא יכולים היום לגשת לעירייה ולדעת מה מגיע להם, מכיוון שהעירייה דורשת לקבל תוכנית אדריכלית ותצהיר הנדסי הכוללים חישובים מפורטים.

הזמן הנדרש לצורך הוצאת היתר הוא בערך חצי שנה. גם בירושלים החליטו, כי השיפוץ החיצוני במסגרת חיזוק הבניין, יראה אחיד: חיפוי קשיח מאבן. לדברי שמואל מהלה, הממונה על תמ"א 38 בירושלים, הבעיה ביישום התוכנית בעיר היא היעדר מוטיבציה בסיסית מצד הדיירים. 

הכותבת היא בעלת המרכז למימוש זכויות הדייר – תמ"א 38 . הכתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי