ת'כלס, איך קובעים מה השווי האמיתי של דירה?
בניגוד לקוטג' או חלב, על דירה למכירה אין מדבקה עם מחיר. הערכת השווי של נכס מתבססת על עסקאות אחרות שנסגרו בסביבה, שטח הדירה, מצבה הפיזי, קיומה או אי קיומה של חניה וכמובן: מיקום. המדריך לשמאי החובב
בבחינת שוויה של דירה או בית מגורים, הקריטריון החשוב ביותר הוא מבחן השוק, כלומר מהו הסכום שקונה סביר יהיה מוכן לשלם עבורו. מבחן זה הוא הגיוני ברמה הבסיסית בקביעת שומת מקרקעין, אולם לא תמיד נלקחים בחשבון פרמטרים חיצוניים המשפיעים על השווי, למשל כמה זמן ייקח לדירה בבניין ותיק וולא מעלית להימכר, לעומת דירה שעומדת לרשותה מעלית.
עוד בערוץ הנדל"ן:
כאשר שמאי מעריך שוויו של נכס העומד למכירה, הוא מסתמך על עסקאות שנכרתו בסביבה הקרובה אליו, תוך התאמות למשתנים מקובלים. המשתנים האלה משפיעים על מחיר השוק וכוללים את טיב הנכס, גודלו, מיקומו, מצבו הפיסי והזכויות התכנוניות והקנייניות של הנכס. אולם הליכי ציפוף הערים, הבנייה לגובה והמיתוג של שכונות בשנים האחרונות, הוסיפו משתנים חדשים למשוואה אותם יש לקחת בחשבון כעת. לפניכם הדגשים העיקריים:
מיקום - המשתנה החשוב ביותר בקביעת שוויו של נכס מקרקעין, שכן קונה סביר מבקש לגור במקום בעל רמה סוציו-אקונומית, סטאטוס, אופי ונגישות המתאימים לו. הקונה הסביר יהיה מוכן לשלם יותר עבור נכס במקום שמתאים לו מבחינת הרכב אוכלוסייה, הבינוי הסביבתי, תשתית דרכים, הימצאות מבני ציבור ושירותים קהילתיים בסביבה וכדומה.
שטח דירה - אחד הפרמטרים המרכזיים בקביעת שווי דירה, הוא שטחה השמיש. קיימות שיטות שונות לקביעת שטח הדירה, אולם ככל שמגדילים את השטחים המשותפים על חשבון שטחי ה"פלדלת" - שווי הדירה יורד.
לכן יש לקחת בחשבון את השטח הקרוי "פלדלת" - שהינו שטח הדירה מהדלת פנימה, כולל הממ"ד המוגדר בתקנות התכנון כשטח שירות וכולל שטח הקירות, ולא את השטחים המשותפים מחוץ לדירה דוגמת חדרי מדרגות, לובי מחסנים, מערכות טכניות וכדומה עצמה.
מצבה הפיזי של הדירה - משתנה חשוב נוסף הוא מצבה של הדירה, דירה ישנה ומוזנחת שזקוקה לשיפוץ מקיף תעלהפחות מאשר דירה חדשה או דירה משופצת, בקניית דירה ישנה חשוב לבדוק את מצב הקירות, הצנרת והחשמל, ליקויים במערכות אלו יהוו בסיס לקביעת שוויהדירה.
טאבו - יחידה שרישומה לא הוסדר והבעלות בה משותפת בין כל בעל זכויות לפי חלקו. לפיכך היא שווה פחות מדירה שרישומה מוסדר, בעיקר בגלל ההפסד המימוני של הדירה עד שתימכר ביחס לדירה שרישומה הוסדר, שכן קונה סביר יחשוש לרכוש.
קרבה למוסדות ציבוריים - האטרקטיביות של נכס הצמוד למוסד ציבורי כגון בית ספר, גן ילדים או קופת חולים זה עניין סובייקטיבי. יש מי שרואים בכך יתרון כי הסיכוי שהאוויר והאור יייחסמו בעתיד בשל מגדל קלוש, וכי המוסד פעיל בעיקר בשעות שבהם אנשים מחוץ לבית. מאידך, יהיו כאלה שיראו במוסד גורם מפריע.
מעלית - כיום מעלית מהווה פריט בסיסי בבניין. דירה בבניין בן 7 קומות שיש בו יותר ממעלית אחת, שווה יותר מדירה בבניין דומה שיש בו רק מעלית אחת, גם בשל השימושיות וגם בגלל הסטטוס. שוויה של דירה בקומה 3 ו-4 במבנה ותיק שיש בו פוטנציאל להתקנת מעליות בין המדרגות, אפילו ברוחב של 70 ס"מ - המתאימות לנסיעת שני נוסעים האחד לצד השני, גבוה מדירה שהסיכוי להתקנת מעלית בבניין אפסי.
מרפסות - כיום לא ניתן למצוא דירות חדשות ללא מרפסות ובהחלט דירה ללא מרפסת. שווי מ"ר מרפסת שקול בדרך כלל לשווי של חצי מ"ר שטח "פלדלת". בקומות הגבוהות במגדלים, בבניינים הנהנים לחשיפה מלאה לפארק או לים שווי מ"ר מרפסת שקול למ"ר "פלדלת".
חניה - נושא שהופך מהותי ויותר ויותר. היום לכל משפחה כמעט יש שני כלי רכב ומצוקת הנייה מגדילה את הפער במחיר בין דירה שיש לה מקום חניה אחד לעומת אותה דירה שיש לה שני מקומות.
חשיבותה של החניה היא הרבה יותר מהפונקציה שהיא ממלאת. במקרים מסוימים זה מה שעושה בניין "פשוט" לבניין יוקרתי. בנוסף חניה פתוחה, שווה פחות מחניה מקורה וכמעט שאין הבדל בין חניה מקורה מתחת לעמודים בקומת הקרקע לחניה תת קרקעית.
מגדלי יוקרה - להתגורר במגדל זה עניין של סטטוס, אך עלויות האחזקה מאוד גבוהות, ודירה במגדל עם חדר כושר, בריכה ושומר, שאינה ממוקמת באזור מאוד יקר, אינה סחירה.
כך למשל, עלויות התחזוקה של דירות בשכונת המשתלה בצפון תל אביב עם שוער ובריכה, כל כך גבוהות, כך שהן נמכרות במחיר נמוך מדירות "רגילות". הדבר נכון על אחת כמה וכמה דירות בערי לווין כמו פתח תקווה. סיבה נוספת לעלות האחזקה הגבוה היא הבדלי השטח העצומים של עד עד 40% (ברוטו-נטו) בין בניין נמוך למגדל.
אם לגור במגדל, אז כדאי בקומות הגבוהות. הבדל השווי במגדל בין קומה 2 ל 15 הוא עצום, שכן אדם הבוחר לגור בקומה גבוהה במגדל, עושה זאת בעיקר משום הסטטוס. בבניין נמוך, ההבדל בשווי בין קומה 2 ל-4 שולי מי שרכש דירה בקומה נמוכה במגדל יתקשה למכור את הדירה.
קרבה לכביש ראשי - בניין על קו ראשון לכביש שווה הרבה פחות מבניין המצוי בקו שני לכביש וכך גם ההבדלים בין דירה חזיתית לכביש לבין דירה עורפית לו. באזורים יקרים עלול הפער להגיע לכדי 15%.
כך, מחיר קוטג'ים בגינות צהלה בתל אביב על ציר כביש משה סנה, נמוך משמעותית מהיחידות הפנימיות בגלל המטרד והשינוי בסטטוס. מאידך, דירות על רחוב לוי אשכול בתל אביב הפונות מערבה לאורך שדה דב, נמכרות במחירים גבוהים יותר מאשר דירות פנימיות, בגלל הנוף לים. דוגמה אחרת היא דירות בישוב צור יצחק הפונות לנוף פתוח לכיוון טייבה והמסגדים, ששוויין נמוך מדירות פנימיות.
פוטנציאל שדרוג - פוטנציאל לשדרוג הדירה או הסביבה הוא גורם משמעותי בקביעת השווי. הפוטנציאל עשוי לנבוע מתכניות בנין ערים מאושרות המאפשרות הגדלת הדירה, או על ידי עמידה בתנאי תמ"א 38. הפוטנציאל קיים בעיקר בבניינים ישנים ומוזנחים, וככל שמספר בעלי זכויות נמוך יותר - כך הסבירות לבצע הרחבה ושדרוג הדירה גדול יותר.
לתכנית פינוי בינוי החלה על נכס, תהיה השפעה גדולה על ערכי הנכסים, רק אחרי אישור התב"ע. שווי נכס הגובל במקרקעין שאושרה בו תכנית לפינוי ובינוי יעלה, על אף הצל ומטרדי התנועה שעשוי להטיל הפרויקט החדש. מחיר הדירה הגובלת בפרויקט מתחדש יעלה, מהסיבה שהפרויקט החדש אמור למשוך אוכלוסיה חזקה ובכך להעלות את הרמה הסוציו אקונומית בסביבה.
הכותב הוא מהנדס בניין ושמאי מקרקעין
לפנייה לכתב/ת 
