לא סתם דירה: טיפים להשכרת נכס לעסק

יזמים ואנשי עסקים מתחילים שמחפשים אחר נכס במטרה להפעיל בו עסק חדש, מגלים במהרה שהשכרת נכס למטרות עסקיות, אינה דומה להשכרת דירה למגורים. מדובר בתחום מורכב יותר, שנושא בחובו חובות אחרות מבחינת השוכר ולפיכך מצריך הערכות אחרת. 

עוד בערוץ הנדל"ן:

• ת'כלס, איך קובעים מה השווי האמיתי של דירה?
• ביטל חוזה ברגע האחרון - ויפצה את בעלי הנכס
• השוכר לא שילם שכירות - המשכיר לא יכול לפנותו
  

ההבדל הראשון טמון בהיקף ההתחייבות שלוקח על עצמו השוכר מבחינת תקופת השכירות ובמידת ההשקעה הנדרשת מבעל העסק, בהתאמת הנכס לצרכיו. בעוד ששכירת דירה היא לרוב לשנה אחת, חנויות ומשרדים מושכרים לתקופות ארוכות והשוכר משקיע בנכס סכומים נכבדים של מאות אלפי שקלים ומעלה.

ההבדל השני הוא התשלומים החלים על השוכר מעבר לדמי השכירות. בדירות מגורים, השוכר נושא בדרך כלל רק בארנונה ובדמי וועד בית שסכומם אינו משמעותי. לעומת זאת, בכל הנוגע לעסקת שכירות בית עסק, חלים על השוכר תשלומים נוספים כמו דמי ניהול וחנייה, שסכומם עשוי להיות מהותי.

ההבדל השלישי טמון בנתונים הנוגעים לנכס שעל השוכר לבדוק בטרם יקבל החלטה אם לשכור אותו. בעוד ששוכר רגיל יתרשם ממצב הדירה וסביבתה באופן כללי, על שוכר חנות או משכר צריך לבדוק נושאים מורכבים כגון נגישות לקהל לקוחות, תחבורה ציבורית, חניה, אפשרות קבת רישיון עסק ועוד.

אז על מה חשוב לשים דגש בהשכרת נכס למטרות עסקיות?

הבטחת אופציה להארכת חוזה השכירות - חוזה שכירות למטרת השכרת נכס לעסק הוא לעיתים קרובות ארוך טווח, ובמרבית ההסכמים בשכירות זו בעלי נכסים אף מאפשרים לשוכר את האופציה להארכת תקופת השכירות. יש להקפיד כי האופציה תהיה של השוכר ולא של המשכיר, כלומר להותיר בידי השוכר את ההחלטה האם להמשיך ולשכור את הנכס או לא.

בנוסף יש לנסות לקבע עד כמה שניתן את תשלום שכר הדירה בתקופת השכירות הראשונה וכן בתקופת האופציה, כדי למנוע מצב של עליה חדה בדמי השכירות בתקופת האופציה. כנושא זה לא מוסדר מראש בהסכם, בעלי הנכסים מעלים במקרים רבים את דמי השכירות באופן מהותי, כתנאי למימוש האופציה והארכת תקופת השכירות. למעשה הם מנצלים את העניין הרב שיש לשוכר להמשיך ולהפעיל את עסקו מאותו נכס, לאחר שחוג לקוחותיו הורגל בכך  במשך תקופת השכירות הראשונה.

בחירת המיקום הנכון - עסק צובר מוניטין והכרה עם השנים והשוכר לרוב איננו מעוניין להחליף את מקום מושבו כל שנה. על כן חשוב לבחור את המקום הנכון ואת המשכיר הנכון. עסקים רבים נפתחים מבלי שנערכות על ידי השוכרים כל הבדיקות המשפטיות כמו גם הכלכליות-עסקיות, באשר לשאלה האם הנכס ומיקומו מתאימים למטרת השכירות.

בדיקה עסקית-כללית תבחן מהו מצב החניה בקרבת הנכס, האם קיימת תחבורה ציבורית המאפשרת ללקוחות להגיע אליו ועוד. בדיקה משפטית תבחן למשל, האם במקרה שמדובר בעסק שניהולו טעון רישיון מאת הרשות המקומית לפי חוק רישוי עסקים, קיימת סבירות גבוהה לקבל רישיון בלי שהשוכר יצטרך לבצע בנכס התאמות והשקעות משמעותיות שאותן לא תכנן לבצע.

רצוי לבדוק במדויק את שטח המושכר מבחינה רישומית בלשכת רישום המקרקעין ולצרכי ארנונה ברישומי הרשות המקומית. במידה שמדובר בנכס במצוי בבית משותף – יש לבדוק האם צמודים לנכס שטחי חניה, שטחים ציבוריים אחרים ועוד. כן שיש לבדוק גם מה גובה תשלומי הארנונה החלים על הנכס.

מה צריך להופיע בחוזה השכירות? חשוב שהסכם השכירות ייערך בשמה של היישות המשפטית המפעילה את העסק, בין שמדובר ביחיד-עוסק, ובין שמדובר בחברה. הסיבה: למנוע תשלום וטענות מצד רשויות המס, בבואו של השוכר לנכות את דמי השכירות כהוצאה בחישוב הכנסתו.

מומלץ מאוד לפרט בתנאי החוזה את מצבו של הנכס בעת קבלת החזקה לשימוש בו, לציין את הפעולות המותרות למשכיר לבצע במושכר, לרבות שינויים, שיפוצים וכל שנדרש להתאמת המושכר לתנאי העסק. יש להתייחס בחוזה למה ייחשב כ-"שימוש סביר" במושכר וההגדרה שלו או מה ייחשב כשימוש לא סביר.

סיום יחסי השכירות חשובים לא פחות ויש להגדירם בצורה ברורה לרבות ציפיות המשכיר לאופן ולמצבו של הנכס בעת ההשבה לבעליו. הגדרות כלליות ולא ספציפיות כמו למשל "גרימת נזק למבנה" על ידי השוכר, עשויה להתפרש שלא לטובת השכור ובמקרים מסוימים אף להביא לכך שהשוכר ייחשב כמפר את הסכם השכירות ויחויב בתשלום פיצוי.

במידה שוהשוכר מעוניין בתקופת שכירות ארוכה, כדאי אף לדרוש מהמשכיר לרשום הערת אזהרה בטאבו לזכותו, כך שגם לרוכשים הבאים, במידה ויהיו, תהיה חובה כלפי השוכר. עם זאת לרוב, יהיה קשה לשכנע את המשכיר להסכים לרישומה של הערה כאמור.

דמי ניהול ותשלומים אחרים - אם הנכס מצוי בבניין עם נכסים נוספים דוגמת בית משרדים או מרכז מסחרי, יש לברר מה משלם השוכר מלבד דמי שכירות והאם עליו לשלם דמי ניהול לחברת ניהול נכסים.

דמי ניהול עשויים במקרים מסויימים להתברר כהוצאה לא מבוטלת שיש לקחתה בחשבון בעת שמכינים את התוכנית העסקית.לפיכך יש לבדוק איזה שירותים כלולים במסגרת זו - ניקיון מחוץ לנכס השכור, ניקיון בתוך הנכס, ביטוחים, חשמל בגין שטחים משותפים ועוד. בנוסף יש לברר האם הם כוללים ארנונה בגין שטחים משותפים, או שזה סכום שהשוכר משלם בנפרד. 

אופן תשלום דמי השכירות - גם אופן ביצוע תשלום דמי השכירות - תשלום מראש או מדי מספר חודשים - הוא עניין חשוב, שמהשליך על התזרים של העסק. במהלך תקופת השכירות הראשונה עדיף להמנע אם אפשר מתשלום מראש או מהתחייבות לתשלום מראש, בטרם יתברר לאשורו הפוטנציאל הכלכלי הגלום בעסק שיופעל בנכס.

הכותב הוא שותף מייסד במשרד עורכי דין דורון, טיקוצקי, צדרבוים, עמיר מזרחי