עשו זאת בעצמכם: תמ"א 38 ביוזמת הדיירים

במהלך המדריך לתמ"א 38, למדנו את כל מה שבעלי דירות בבניין הדורש חיזוק מפני רעידות אדמה, צריכים לדעת בבואם ליזום את תוכנית השיפוץ. הפעם נגלה באיזה מקרים בעלי הדירות יכולים ליזום ולהוציא לפועל בכוחות עצמם את השיפוץ וכיצד עושים זאת. 

עוד במדריך לתמ"א 38:

• אזעקה?! הדרך לממ"ד עוברת בתמ"א 38
• תמ"א 38: לעתים כדאי פשוט להרוס את הבניין
• לסרב לתמ"א 38 - איך זה כששכן אחד מעז
  

מתי מומלץ ליזום תמ"א לבד?

ברוב המקרים, בעלי דירות שמעוניינים בתמ"א, מעדיפים להעביר ליזם חיצוני את זכויות הבנייה שמוקנות להם מכוחה, והוא זה שמקבל את הדירות החדשות בבניין בתמורה לחיזוקו ובניית תוספות בנייה. אולם יש גם מקרים שבעלי הדירות בעצמם מעוניינים להיות היזמים ולקבל לעצמם את הדירות החדשות. האפשרות ליזום ולהוציא לפועל את הפרויקט לבד, מאפשרת להם להתחלק ברווחים של הדירות החדשות, ששוויין יכול להגיע למיליוני שקלים לאחר החזר הוצאות השיפוץ.

פרויקטים כאלה נכונים למקרים שיש מספר מצומצם של בעלי דירות בבניין ושוררת ביניהם מערכת יחסים טובה, שתאפשר להם להתקדם עם הפרויקט ללא התנגדויות וקשיים. הם גם נכונים למקרים שנוצרת חוסר כדאיות כלכלית ליזם, למשל כאשר זכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות בקומות העליונות בבניין, מוצמדות לגג והם לא מעוניינים לוותר עליהן.

כך למשל אירע לגדי, שמחזיק בבעלותו דירה עליונה בבית משותף שממוקם באחד האזורים היקרים בתל אביב. הזכויות של הגג מוצמדות לדירתו ולדירת השכן הסמוך וכאשר ניסו לעניין יזמים בתמ"א 38, הם גילו חוסר עניין מצידם בשל העדר כדאיות כלכלית.

בבניין זה ניתן להוסיף במסגרת תמ"א 38 עוד שתי דירות על הגג. גדי והשכן החליטו לבצע את הפרוייקט בכוחות עצמם, בסיוע חברה שמספקת שירותים נלווים. בעקבות דו"ח שמאי הם גילו שכל אחת משתי הדירות שיבנו, תהיה שווה 4.5 מיליון שקל, כאשר עלויות הפרוייקט כולו הסתכמו בכ-4 מליון.

בוקדים אם הפרויקט אפשרי

כדי ליזום תמ"א לבד, הצעד ראשון הוא להוציא דו"ח ראשוני, באשר להיתכנות ביצוע הפרויקט. לצורך כך יש לנקוט בצעדים הבאים: 

1. תכנית אדריכלית רעיונית - יש להכין תוכנית בסיוע אדריכל, שיבדוק מהם הזכויות של הבניין והאם הוא עומד בתנאי התמ"א (למשל, בבניין לשימור לא ניתן לקבל את הזכויות). 

התוכנית כוללת בדיקת זכויות הבנייה ומצב תכנוני במסגרת תמ"א 38, בדיקת היתכנות להוספת ממדי"ם, מעליות וקומות נוספות, בדיקת היתכנות להוספת חניות גם לדירות הקיימות וגם לחדשות (- לא פעם הדו"ח מגלה שלא ניתן לבצע את הפרוייקט בשל בעיות חניה), בדיקת היתכנות לחיזוק הבניין ולבסוף - הדמיה המתבססת על המצב הקיים והתכנית האדריכלית הרעיונית.

2. הערכת עלויות - אם נמצאו זכויות ששוות את ייזום הפרוייקט, יש לקבל חוות דעת ראשונית ממנהל פרוייקט, שיבדוק האם הוא אפשרי מבחינה טכנית טיתמחר את עלויות הביצוע. מנהל הפרוייקט חייב להיות מהנדס בניין בהכשרתו והוא מנהל את הבנייה מהשלב הראשון ועד למסירת הדירות החדשות.

על מנהל הפרויקט להעריך את עלויות הביצוע, הבדיקות והתכנון, ולבחור אנשי מקצוע בהתאם למכרזים שיוצעו על ידו ובהתבסס על התקציב שהוקצב על ידי בעלי הדירות. העלויות כוללות את שכרם של מנהל הפרויקט, אדריכל, עו"ד, יועצים דוגמת שמאי מקרקעין, יועץ חניה, ויועץ ביטוח, מפקח בנייה וקבלני ביצוע. בנוסף הם כוללים שלומי אגרות, עלות מימון, חומרים, מיסוי (מע"מ) חניה ומעליות.

עלות פרויקט ממוצע מתחילה ב-3 מיליון שקל ויכולה להגיע לכ-8 מיליון שקל. הסכומים משתנים מפרויקט לפרויקט ותלויים בגודל הבניין, במספר הדירות החדשות שייבנו, בדרישות בעלי הדירות הנוספות, ובמספר החניות שיידרשו.

3. ניתוח הזכויות הקנייניות ובדיקה משפטית - יש להסתייע בעורך דין כדי לבדוק מה מצב הנכס בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) ולבדוק אם יש בעיות ברישום, בבעלויות הנכסים ובתחומים אחרים שעלולים לעכב את תהליך קבלת ההיתר. מומלץ לבצע את הבדיקות בשלב מקדמי.

מכיוון שמדובר בבתים משותפים עם בעלויות רבות, חשוב לקבל תמונה מלאה של בעלי הנכס ושל השטחים שבבעלותם, ההצמדות של הזכויות בתקנון המצוי או המוסכם, וההערות הרשומות דוגמת משכנתאות. בנוסף חשוב לבדוק את תקנון הבית המשותף, שיכול להבהיר למי מוצמדות, אם בכלל, הגג וזכויות הבנייה מעליו.

כך למשל אירע לדיירים שרצו לבצע תמ"א בבניין בו הם מחזיקים בדירות הגג. רק לאחר שהשיגו הסכמה מצד כל בעלי הדירות והגיעו לחתום על העסקה - התברר שיש מרתף נוסף בבניין, בשטח של 25 מ"ר, ששייך לקבלן שבנה בזמנו את הבניין. המשמעות: העסקה התבטלה, משום שהיה צורך לקבל את הסכמת הקבלן ותנאיו המסחריים. לפיכך כדאי היה לבדוק ולבחון את המצב המשפטי בשלב מוקדם יותר.

4. ניתוח רווחיות הפרויקט - יש לבדוק בסיוע שמאי מקרקעין את ערך הנכס ולהעריך את שווי הזכויות שניתנות מתוקף תוכנית בניין עיר (תב"ע) הקיימת ומתוקף תמ"א 38.

בנוסף יש להכין דו"ח אפס - שמציג את עלויות הבנייה וההכנסות של הפרויקט. דו"ח זה קובע את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. כך למשל, אם העלויות מגיעות ל-8 מיליון שקל כולל מע"מ, ובעלי הדירות היזמים מקבלים דירות בשווי 12 מיליון שקל - הרווח כדאי.

גיוס סכום ראשוני

אם הדו"ח הראשוני מראה שניתן לבצע את הפרויקט מבחינה מעשית, השלב הבא יהיה לבדוק האם ניתן לגייס את הסכום הראשוני שנדרש להתחיל את בצוע הפרויקט. סכום זה יכול להגיע לכ-250 אלף שקל, שכוללים את שלב הגשת ההיתר לאישור הבניה: אגרות הבנייה הנדרשות והתכנון הראשוני של הבניין באמצעות האדריכל.

בהנחה שניתן לגייס את הסכום הראשוני, השלב הבא יהיה להשיג את ההסכמות של כל הדיירים בעלי הדירות האחרות. אם משיגים את הסכמת הדיירים לכל השלבים, נותר להשיג את הסכמת בעלי הדירות הנוספות בבניין לביצוע תמ"א 38, להבין מה הם דורשים בתמורה ולערוך בהתאם הסכם שיפרט את ההסכמות ואת ההתחייבויות.  

את שאר עלות הפרויקט ניתן לנסות להשיג לגייס מהבנק באמצעות משכנתא. רוב הבנקים לא מאשרים בדרך כלל מימון לפרויקטים מסוג זה, אך הואיל ומדובר בבעלות של בעלי הדירות ולא של יזם חיצוני, לעיתים ניתן לקבל את האישור. הסכמת הבנק תלויה בין השאר בדו"ח השמאי בדבר רווחיות הפרויקט והיעדר בעיות ברישום הזכויות בנסח הטאבו דוגמת עיקולים והערות אזהרה.

סיכון שצריך לקחת בחשבון - לאחר שבעלי הדירות שיוזמים את הפרויקט מוודאים שיש להם את ההון הראשוני להתחלת הפרויקט - עליהם להבין שתהיה להם אחריות כלפי בעלי הדירות הקיימים וכלפי בעלי הדירות החדשות לפי ערבות חוק מכר, ממש כמו כל יזם או קבלן אחר. בסוף היום, הכל תלוי בבדיקות הראשוניות. אם הרווח היזמי גבוה - ניתן בדרך כלל להתגבר על כל המכשולים. 

נכותבת היא בעלת המרכז למימוש זכויות הדייר – תמ"א 38 . הכתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי

• הצטרפו לעמוד הפייסבוק של ynet כלכלה ונדל"ן