לפני שלוקחים משכנתא: מה כדאי לדעת? מדריך

רכישת דירה היא אחד המהלכים הגדולים שאנו מבצעים בחיים, ורובנו חייבים לקבל משכנתא כדי לממש את הרכישה. לפני שאנו הולכים לבצע מהלך דרמטי שכזה, כדאי שנדע כמה דברים חשובים שיסייעו לנו בקבלת החלטה מושכלת ולהבין כיצד בכלל מתנהל תהליך של קבלת הלוואה.

• עליה בהיקף הלוואות המשכנתא בריבית קבועה
• משכנתאות חלם: להלוואות הזכאות דרוש ריענון יסודי
  

מהי העלות האמיתית של הדירה?

חשוב שתדעו מהו הסכום המדויק שתזדקקו לו ברכישת הדירה. למחיר הדירה יש להוסיף שורה של הוצאות, כמו מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, שכר טרחת עו"ד, עלויות מעבר דירה, הפרשי שערים ו/או הצמדות והוצאות נוספות. חיבור כל ההוצאות האלה ייתן לכם את הסכום האמיתי שעליכם להוציא.

כמה כסף תוכלו להחזיר?

לאחר שאתם יודעים את מחיר הדירה האמיתי, יש לבדוק מהו סכום המשכנתא שאתם זקוקים לו, ויש להתאים אותו ליכולת ההחזר. חשבו את סך ההכנסות החודשיות (נטו), וכאשר אתם מחשבים את הסכום שיעמוד לרשותכם מומלץ לקחת בחשבון שינויים עתידיים בהכנסות כתוצאה מגורמים שונים, כגון הולדת ילדים, מסלול קידום בעבודה שידוע מראש וגם התחייבויות נוספות.

איזו משכנתא מתאימה לכם?

תפקידו של היועץ בבנק הוא להתאים את המשכנתא ליכולת החזר שלכם. קיימים מספר סוגים של משכנתאות, ולא תמיד קל להבין איזו משכנתא (או שילוב משכנתאות) תענה על הצרכים שלכם. מהם מסלולי המשכנתאות?

משכנתא צמודת מדד

הלוואה שצמודה למדד המחירים לצרכן, בד"כ לתקופה של עד 30 שנה, המושפעת מהשינויים בו (אולם התשלומים לא יפחתו במקרה שהמדד ירד).

סוגי המשכנתאות צמודות המדד:

• משכנתא בריבית קבועה, משכנתא חצי קבועה – הריבית החלה על הלוואה זו תשתנה פעם אחת במהלך חיי ההלוואה ותישאר קבועה עד לסיום תקופת ההלוואה,
  

• משכנתא 32 – הריבית החלה על ההלוואה משתנה על פי התדירות שנקבעה ע"י הלווה, בין 10 חודשים ל 60 חודשים .הריבית מתחדשת על פי הריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל בהתאם לצו הבנקאות עפ"י יתרת תקופת ההלוואה + מרווח קבוע וידוע מראש לכל תקופת ההלוואה
  

• משכנתא עוגן - משכנתא שבה הריבית משתנה לפי ריבית עוגן הנקבעת לפי תשואות של אגרות חוב ממשלתיות, בתוספת ריבית שתיקבע מראש על ידי הבנק.
  

משכנתא לא צמודה בריבית משתנה נושאת ריבית פריים

הלוואה לא צמודה, לתקופה של עד 30 שנה, שבה הריבית משתנה בהתאם לשינוי בריבית הפריים.

משכנתא לא צמודה בריבית קבועה (משכנתא יציבה)

הלוואה בריבית קבועה לא צמודה, לתקופה של עד 25 שנה.

הלוואה צמודה למט"ח

הלוואה צמודה לדולר או לאירו בריבית משתנה הניתנת לתקופה של עד 25 שנה. הריבית תשתנה כל 3 או 6 חודשים, כפי שייקבע בחוזה ההלוואה, על פי ריבית הליבור (ריבית בין-בנקאית המתפרסמת מדי יום בעולם) בתוספת ריבית שתיקבע מראש על ידי הבנק.

הלוואה בדולר ארה"ב/אירו

הלוואה בריבית משתנה לתקופה של עד 20 שנה. ההלוואה תשולם ללווה בדולר ארה"ב או באירו ותיפרע על ידו באותו מטבע בו היא שולמה לו.

הלוואות גישור

למימון ביניים לתקופות של 1-4 שנים. קיימים שני אפיקי תשלום – הלוואה הנפרעת בתשלום חד פעמי בסוף התקופה , והלוואה שהקרן והפרשי ההצמדה עליה נפרעים בתשלום חד פעמי בתום התקופה כשהריבית משולמת באופן שוטף מידי חודש.

מלבד המסללים אותם מציע הבנק לכספים שהוא מלווה מכספו, קיימת גם הלוואה לזכאים הניתנת ניתנת על ידי הבנק לזכאי משרד השיכון בתנאים שנקבעו על ידי הממשלה ובכפוף לתעודת זכאות אישית של הזכאי. הלוואה זו ניתנת מכספי המדינה.

תהליך קבלת המשכנתא

יועצי המשכנתאות בבנק יודעים "לתפור" לכל לקוח את המשכנתא המתאימה לו. חשוב שאתם, הלווים, תהיו מודעים לכל שלבי התהליך.

• הגשת בקשת הלוואה: מומלץ שכבר בפגישה הראשונה עם יועץ המשכנתאות תמלאו טופס בקשת הלוואה, הכולל את הסכום המבוקש, תקופת ההלוואה המבוקשת ומסלול ההחזר שבו אתם מעוניינים. הגשת הבקשה מאפשרת לקבל אישור עקרוני, בכפוף כמובן להחלטת הבנק ולשיקול דעתו.

• בדיקת נתוני הבקשה: לצורך בדיקת הנתונים שמסרתם ולקבלת אישור סופי, עליכם להמציא מספר מסמכים, כפי שתתבקשו על ידי היועץ: תעודת זהות, תעודת זכאות (לזכאים, התעודה מונפקת בסניפי הבנק), אישורי הכנסה (לשכירים 3-5 תלושי שכר אחרונים ולעצמאים – אישור רו"ח או דוחות מס), חוזה רכישת הדירה, נסח רישום מקרקעין עדכני (נסח טאבו, שניתן לקבל בלשכת רישום מקרקעין) או מסמך אישור זכויות עדכני לגבי הנכס (מחברה משכנת וממנהל מקרקעי ישראל), היתר ותוכניות בניה כאשר מדובר בבניה עצמית (תוכנית בנייה מאושרת והיתר בנייה בתוקף ניתן לקבל מהרשות המקומית).

• פתיחת תיק הלוואה: לאחר אימות הפרטים וקבלת אישור סופי לבקשה ניתן לפתוח תיק הלוואה. יועץ המשכנתאות ימסור לכם דף ובו ההתחייבויות והבטחונות הדרושים לבנק לצורך מתן ההלוואה. לאחר המצאת כל הדברים המפורטים בו התיק יעבור ביקורת ואם לא תהיה מניעה, תוכלו לקבל את ההלוואה. בשלב פתיחת התיק תתבקשו לשלם דמי פתיחת תיק.

• ביטוחים: כבטוחה לקבלת המשכנתא יבקש מכם הבנק לבטח את עצמכם בביטוח חיים ולבטח את הנכס בביטוח נכס. את הביטוחים ניתן לרכוש באמצעות סוכנות הביטוח של הבנק או ממבטחים חיצוניים אחרים.

הכותבת היא מנהלת מטה משכן באגף אשראי קמעונאי ומשכנתאות בבנק הפועלים