הדייר הסרבן - כך תשכנעו אותו לשלם ועד בית

כמעט בכל בניין מגורים משותף בישראל, גם במתחמי יוקרה, נוכל למצוא לפחות דייר אחד שמסרב לשלם את תשלומי ועד הבית. אותם תשלומים המיועדים לרווחת כלל הדיירים ומספקים שירותי ניקיון, תחזוקה שוטפת, שיפור מראה הבניין וכו'. התופעה הזו, שזכתה בקרב חברי ועדי הבית לכינוי "הדייר הסרבן", עלולה לפגוע לא רק בבניין ובשכנים - אלא גם בדייר עצמו.

עוד על תופעת הדייר הסרבן:

• מלחמות הפינוי בינוי: כשבניין שלם נגד דייר סרבן
• פינוי-בינוי: איך זה ששכן סרבן אחד מעז
  

חדש ב-ynet: אפליקציית נדל"ן לאייפון ולאנדרואיד

לפני כמעט חמש שנים סירב תושב לוד לשלם את התשלום החודשי עבור הוועד בבניין בו התגורר, ולא הועילו עשרות ישיבות הוועד, התחינות והמרדפים. בסופו של דבר הוחלט לנקוט בצעדים משפטיים, והמקרה הגיע ללשכת ההוצאה לפועל. כשבכל זאת המשיך הדייר בשלו וסירב לקבל את פסק הדין, לפיו עליו לשלם את חובו, ואחרי התערבות של האגודה לתרבות הדיור - הוציאה הלשכה צו מעצר נגדו. או אז נעתר הדייר לשלם את חובו והשקט חזר לבניין.

אמנם לא כל המקרים של "דיירים סרבנים" מגיעים לערכאות משפטיות, אך מרבית ועדי הבתים נתקלים בקשיים דומים במהלך גביית דמי הוועד. סכסוכי שכנים כאלה עלולים להגיע לפסים קיצוניים.

אז למה בעצם חלקנו מסרבים לשלם?

לעתים מתעוררת אי נוחות בהליך הגבייה בקרב שני הצדדים: נציג הוועד אינו עונה, הדייר אינו בבית, השכנים אינם שבעי רצון מעבודת הוועד או חברת הניהול ועוד. לדברי יניב שוורץ, מנכ"ל שירות התשלומים לוועדי בתים ולדיירים ("דיירים" און ליין), פעמים רבות חשים הדיירים שהגבייה אינה מוסדרת, מה שעלול ליצור מחלוקת עם נציגי הוועד. הנציגים, מצדם, נאלצים להשקיע זמן בגביית הכספים ובניהול ישיבות, מה שלא מותיר אותם בהכרח סבלניים.

שוורץ מספר כי סרבני תשלום המתגוררים בבניין משותף בחולון נתקעו במעלית הבניין וביקשו עזרה מאחת השכנות. אותה השכנה הייתה לא אחרת מאשר חברת ועד הבית, והיא סירבה לסייע להם בחילוץ - עד שנאלצו ליצור קשר עם מכבי האש בעצמם.

עו"ד ברק קינן ממשרד עוה"ד הרטבי, בורשנטיין, בסון ושות', המתמחה בייצוג ועדי בתים בפרויקטים יוקרתיים, מסביר כי הדייר הסרבן יכול לנהוג כך לעתים בעקבות מצבו הכלכלי. כך, לדוגמא, איש עסקים המתגורר במגדל יוקרה, שעסקיו קרסו, לא יצליח לעמוד בתשלום דמי הניהול. מדובר בדמי ניהול בגובה 1,200-3,500 שקל בחודש. "עם זאת, מנסיוני, בוועדים שאני מייצג - הדברים מתנהלים באופן מיטבי עקב ניהול נכון", הוא מבהיר. 

סיבה נוספת לאי-תשלום, לדברי עו"ד קינן, עלולה לנבוע מבעיות של חוסר שקיפות בהליכי קבלת ההחלטות או בנעשה בכספים שנגבו בבניינים, שבהם אין ליווי מקצועי של עורך דין או רואה חשבון. מקרים רבים אף מגיעים לשולחן המפקח על רישום המקרקעין, שבסמכותו להכריע בסכסוכים בבית משותף. לדברי קינן, בפסקי הדין מהשנים האחרונות עולה בעיית השקיפות כגורם מרכזי בסכסוכי שכנים. ניהול כספים לוקה וחוסר שיתוף הדיירים בנעשה בכספיהם יכולים להפוך את בעיית השקיפות לתופעה שתחזור שוב ושוב בעבודת ועד הבית.

אז מה עושים? לדברי שוורץ יש פתרון. לאחרונה השיק תוכנת ניהול, המאפשרת לשלם את דמי הוועד ברשת. "התוכנה מסייעת להתמודד עם תופעת חוסר השקיפות ומייעלת את הליכי הגבייה של ועדי הבתים", הוא אומר. לדבריו, מבדיקה שערך עולה כי נרשמה עלייה בשיעורי הגבייה והיעלמות הדרגתית של תופעת "הדייר הסרבן".

פומביות, ייעוץ משפטי וסבלנות

אז כיצד ניתן להתמודד עם "דייר סרבן"? יש כמה דרכים: לדברי שוורץ, מומלץ לתת פומביות למהלך ולעדכן את הדיירים בנושא. אף שסביר שהבניין יצליח לתפקד גם ללא התשלום, אופן הטיפול בדייר יגדיר בצורה ברורה את הגבולות המותרים - וימנע מדיירים נוספים להתחמק מהתשלום.

שוורץ מוסיף כי במסגרת השימוש בתוכנת הניהול המקוונת, כל דיירי הבניין יוכלו להיחשף בזמן אמת לסטטוס השכנים, וכך יוכלו לדעת בכל נקודת זמן מי שילם, מי לא שילם ולעקוב אחר ההוצאות וההכנסות של ועד הבית.

עו"ד קינן ממליץ לא למהר לפנות לעו"ד. לדבריו, כשדייר דוחה זמן רב את תשלום חובותיו, בשלב הראשון יש ליצור עמו קשר ולהודיע לו על כך. "אם הדייר אינו מסדיר את החובות, בשלב הבא מומלץ להמציא לו מכתב מטעם עו"ד, המלווה באופן קבוע את הבניין או את הפרויקט, בו מצויינים חובותיו ובו מוסבר כי במידה שלא ישולמו - יחולו עליו גם הוצאות הטרחה שנגרמו לצדדים עקב העיכובים בתשלום", הוא אומר.

עוד הוא מוסיף כי תמיד מומלץ לדאוג לליווי קבוע של עו"ד, במיוחד כשמדובר במתחמים הכוללים מספר רב של דיירים. במתחמי יוקרה, בהם דמי הניהול השנתיים עשויים להגיע למיליוני שקלים, נהוג למנות גם רו"ח חיצוני, שמפקח על התנהלות הכספים ומבקר אחת לתקופה את הנעשה עמם.

"במתחמים אלו, ועד הבית מתנהל כמו דירקטוריון חברה לכל דבר, עם ישיבות אחת לתקופה, ועדכונים תכופים לדיירים על הנעשה, כך שדיירי הבניין הם שותפים מלאים לתהליך קבלת ההחלטות", הוא מסביר.