תקעו לך מגדל מול המרפסת? לא תוכל לתבוע

בין השיקולים המרכזיים בקביעת מחירה של דירה ניתן למנות את הנוף הנשקף ממנה. כך, למשל, ברחוב הירקון בתל-אביב, מחירה של דירה מערבית שממנה נשקף נופו של הים התיכון יכול להיות כפול ואולי אף משולש מזו הפונה לכיוון רחוב הירקון (יש האומרים שאת המחיר הגבוה ישלמו אלה המחפשים נוף עם דירה ולא דירה עם נוף).

פלוני רוכש דירה בעיקר מהסיבה שממרפסת הדירה נשקף נוף מרהיב. טרם הרכישה, פלוני אף טרח ובדק את תכניות בניין הערים של המגרשים הסמוכים, ונחה דעתו כי על פי אותן תוכניות - לא ניתן יהיה להקים בניין שיחסום את הנוף לדירתו, נוף בגינו הוא מתכוון לשלם סכום עתק. לימים, שונתה התב"ע במגרש הגובל, ובמקום הנוף הפתוח לאותו כיוון - הפך הנוף של פלוני לקיר שמול דירתו.

אין מקום לפיצוי

על פי הדין הקיים, קמה לפלוני עילת תביעה כדי פגיעתו. זו מתבססת על הוראת דין (סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה), המקנה לפלוני אפשרות לתבוע את הוועדה המקומית בגין הנזק שהתוכנית גרמה לו. הרפורמה הצפויה בתחום התכנון והבנייה מצמצמת בצורה משמעותית את היכולת לתבוע על פי סעיף 197.

כך נראה שהמחוקק סבור כי אין מקום לפצות את פלוני. במסגרת הרפורמה מוצע כי בנסיבות המתוארות, במידה שגילה של התוכנית התקפה במגרש השכן הוא עשר שנים או יותר (ובדרך כלל זה המצב), פלוני לא יהיה זכאי לפיצוי אם תשונה התוכנית.

למותר לציין כי גם אם התוכנית השכנה היא "צעירה" (דהיינו בת פחות מעשר שנים), כל שנותר הוא להמתין לחלוף עשר השנים מיום תחילת תוקפה של התוכנית השכנה, ואז לא תהיה חובת פיצוי בנסיבות המתוארות.

הסיבה לתיקון זה, כפי שאנו למדים מדברי ההסבר לחוק, היא הגישה שלפיה הזכות לפיצוי פוגעת בפיתוח של המגרשים הסמוכים. בין השאר מוסבר כי "זכות לפיצוי בשל ייעודו לפיתוח של שטח פתוח, הגובל בקרקע המיועדת לבנייה, מקנה לאותו זכאי זכות שאותו שטח פתוח לא יפותח לעולם".

מי מרוויח ומי מפסיד?

כבר לפני מספר שנים צומצמה משמעותית זכות התביעה, לאחר שהמחוקק צמצם אותה רק לפגיעות במקרקעין הנמצאים בתחום של בניין ערים או הגובלים איתה, ודי בכך שבין מקרקעיו של פלוני לבין התוכנית המאפשרת את הקמת המגדל החדש, יחצוץ כביש (למעט כביש שכונתי צר) או שטח ציבורי פתוח (גם כאן למעט שטח ציבורי פתוח צר) - על מנת לשלול ממנו את זכות התביעה גם לפי הדין העכשווי.