דירה בצריפין או בתל השומר? אל תתחילו לארוז

את העובדה שלא כל הבטחה מטעם המדינה מתקיימת - האזרחים בישראל למדו על בשרם לא פעם. אך האם גם ההצהרות בדבר פינוי ושיווק קרקעות למגורים במקום בו עומדים כיום בסיסי צה"ל - הן מאלה שצריך לקחת בעירבון מוגבל? לפי מומחים בנושא - התשובה היא חיובית.

מדובר בהצהרה של מנהל מינהל מקרקעי ישראל, בנצי ליברמן, בפני ועדת הכנסת לביקורת המדינה, לפיה בתוך שנה וחצי ישווקו לבנייה קרקעות של 5 בסיסי צה"ל במרכז: צריפין, תל-השומר, מחנה השלישות ברמת-גן, מחנה ברודצקי בגבעתיים ומחנה סירקין הסמוך לפתח-תקווה. 

עוד סיפר ליברמן לוועדה, כי בחמשת הבסיסים הללו קיים פוטנציאל לבניית 50-40 אלף יחידות דיור, ופוטנציאל לבניית 100 אלף יחידות דיור, כאשר יושלם פינוי כל בסיסי צה"ל בין חדרה לגדרה. ברוח הדברים האופטימיים הוסיף ליברמן, כי הסכם בין המינהל למשרד הביטחון ייחתם ממש בימים הקרובים. אך מומחים בתחום אוחזים בדעה נחרצת, לפיה עד שנתחיל במלאכת הזמנת האריזה והובלה לעבר הדירה החדשה במתחמים אלה - יעברו עוד שנים רבות.

לשכת הגיוס בתל השומר. אל תתחילו לארוז(צילום: ניב קלדרון)

מתי להזמין מוביל?

"יעד של שנה וחצי הינו יומרני מאוד", אומר עו"ד מוטי פירר, מומחה בתחום הנדל"ן. "יש לשים לב לאבחנה בין היעד "שיווק קרקעות" לבין יעד פינוי הבסיסים בפועל ותחילת בנית אלפי יחידות דיור. שיווק אפשר באופן תיאורטי לבצע כבר מחר בבוקר. הבעיה היא שהבסיסים ימשיכו לשכון שם עוד זמן רב וכמו כן הליכי התכנון יימשכו עוד זמן רב. ספק גדול אם ניתן לבצע תכנון כיום, כאשר הבסיסים עדיין נמצאים במקום על פעילותם הביטחונית ולעתים המסווגת.

פירר מוסיף, כי "המינהל בדרך כלל לא משווק קרקעות לפני תכנון אלא במקרים חריגים. לפני התכנון יש קושי רב להעריך את ערך הקרקע, את היקף זכויות הבניה בה וכדומה. פינוי בסיסי תל השומר וצריפין המכילים מספר רב של בהדי"ם, תלוי בהכרח גם בהתקדמות בנית עיר הבהדי"ם בנגב שרק לאחרונה הוכרזו הזוכים במכרז לחלק מהמתחם. כל עיכוב בבניית עיר הבהדי"ם יביא בהכרח לעיכוב בפינוי בסיסים אלו".

שמאית המקרקעין והמשפטנית, נחמה בוגין, נקבה במספר של 10 שנים כמועד ראלי לשיווק הקרקעות. "טווח זמן של שנה וחצי לפינוי הבסיסים הוא לא ריאלי וסביר. זאת בשל העובדה שיש צורך של תיאום המון גורמים, דוגמת משרד הביטחון מנהל המקרקעין, משרד האוצר וועדות תכנון שונות. מדובר בעשרות אלפי חיילים שצריך להעביר אותם וזה לא פשוט".

היבט נוסף שצריך להתחשב בו לדברי בוגין, זה נושא איכות הסביבה. "לאחר פעילות ביטחונית של שנים במקום כלשהוא, צריך לבצע בדיקת זיהום קרקע שגם לוקחת זמן", היא אומרת. "מניסיוני אני יכולה להעיד, שבמקרים בהם נעשה שינוי ייעוד קרקע משימוש צבאי או בטחוני לשימוש אזרחי, התהליכים הבירוקרטים ארכו זמן רב וקשה היה גם להאריך כמה יימשכו".

בוגין מזכירה, כי על פינוי שדה דב מדברים כבר למעלה מ-30 שנה. "לא ייתכן להערכתי, שתוך שנה וחצי יפונו חמשת הבסיסים שאוזכרו כמיועדים לפינוי. סביר יותר שזה ייקח 10 שנים", היא אומרת. 

זיו מאור, מומחה בתחום הנדל"ן ועורך אתר mydira, ציין שגם כאשר תהיה אפשרות לבנות - אין זה אומר שכל הכמות המתוכננת תיבנה במיידי. "הדבר תלוי בכדאיות של היזם", הוא אומר. "במקרה הטוב, הדירות הראשונות בפרויקטים יהיו עוד 5 שנים, וזה בהנחה שאני מאמין לשאר הפרטים".

מחנה צריפין(צילום: יובל טבול)

הוספת עשרות אלפי יחידות דיור במרכז הארץ, תועיל מאוד לשוק הנדל"ן הצפוף. אך נראה שהמדינה לא מזלזלת גם בכותרות ביניים ורודות, שיכולות לצנן עוד את השוק. מיכאל רטנר אדריכל ומתכנן ערים, מצנן את האופטימיות ומזהיר, כי שיווק מהיר של קרקעות בטרם הקמת תכניות על הקרקע הוא מתכונת לכישלון.

"לשווק נורא קל", הוא אומר. "יש למינהל טכניקה מאד מסוכנת של שיווק קרקע בלתי מתוכננת. זה מביא לציפיות לא ריאליות מצד הרוכש ומהווה פתח לשחיתות, לשברון לב ולסכסוכים משפטיים רבים.  לוח זמנים כזה לחוץ מתבסס על החלום הרטוב של כל תומכי הרפורמה בתכנון. יש צורך להציג חלופות. זו זילות של הליך התכנון".

רטנר מוסיף, כי "המינהל בלחץ אימתני להשיג תוצאות שיכול להוביל למימוש מיידי של העניין על חשבון האיכות, אך אין קיצורי דרך". רטנר, שבין היתר היה אחד ממתכנני מתחם מגורים ענק של 3,200 יחידות דיור ביוקנעם, מציין כי "במתחמים בהם לקחתי חלק בתכנונם, עברו מספר שנים עד שהדייר הראשון שם את כף רגלו. פה זה הרבה יותר מורכב. אפשר להשחית את הארץ בקלות. בקרת איכות דורשת זמן וכשרצים - יש טעויות".  

שמואל רווה, אדריכל ומתכנן שאחראי על תכנון מתחמי מגורים של עשרות אלפי יחידות דיור בין היתר בערים פתח תקווה יבנה חדרה, טוען כי "לפני 20 שנה זה לקח יותר מהר. במציאות הנוכחית, תכנית בניין ערים בשנה וחצי זה לא ראלי. זה לוקח בין שנתיים ל-10 שנים עד אישור התכנית. עד לקבלת המפתח זה עניין של עוד 3שנים".

המינהל: התייחסות זה עניין של טיימינג

למרות ההצהרות החגיגיות בשבוע שעבר מול וועדת הכנסת, במינהל סירבו השבוע להתייחס לנושא והסבירו, כי כל עוד לא נחתם הסכם פינוי הבסיסים אין טעם להגיב.