האם ניתן לפנות שוכר סרבן בכוח? בדקנו

לא אחת נתקלים משכירי הדירות בשוכר בעייתי: הוא מסרב להתפנות מהנכס בתום תקופת השכירות; או לאחר שלא עמד בתנאי חוזה השכירות במשך זמן רב; או שהפר הפרה יסודית של החוזה, ובשל כך בוטל החוזה השכירות.

עוד על תופעת הדייר הסרבן:

• הדייר הסרבן - כך תשכנעו אותו לשלם ועד בית
• לסרב לתמ"א 38 - איך זה כששכן אחד מעז
• מלחמות הפינוי בינוי: כשבניין שלם נגד דייר סרבן
  

טענותיו של השוכר יכולות להיות חוסר כספי, מחלוקת עם בעל הנכס, תככנות ונקמנות או נקיטת "שיטת מצליח". מנגד, כל עת שלא מתפנה שוכר מהנכס - יוצא המשכיר מופסד כספית, ונמנעת ממנו האפשרות להשכיר את הנכס לשוכר אחר.

בד ובבד, ישנו אף סיכוי כי במשך שהותו של השוכר הסרבן בנכס שלא כדין, הוא יגרום לנזקים מהותיים בנכס. יתר על כן, תיתכן גם סיטואציה הפוכה, שבה יהיה מעוניין שוכר להישאר בנכס עד תום תקופת השכירות - אך מאידך יהיה מעוניין המשכיר לפנותו בהקדם עקב כדאיות כלכלית או כתוצאה ממכירת הנכס לאחר.

על מנת למנוע מצבים עגומים מעין אלה, נוהגים משכירים להוסיף בחוזה השכירות התניות וסעיפים הדנים ביכולת האכיפה והוצאת השוכר הסרבן מהנכס, תוך פירוט הפעולות שיינקטו - אם וכאשר יפר השוכר את חוזה השכירות ויסרב לצאת.

לדוגמא, בחוזים רבים ישנם סעיפים המורים כי במקרה של אי פינוי הנכס על ידי השוכר, בתום השכירות או לאחר ביטול החוזה, יהיה זכאי המשכיר להיכנס לנכס בכוח, להפעיל כוח פיזי לצורך פינוי השוכר, לפנות את כל רכושו של השוכר מבלי ליטול כל אחריות, להחליף מנעול דלת הכניסה, לנתק את הדירה מחשמל, מים, גז וטלפון - כל זאת בטרם נקיטת הליך משפטי.

אז אפשר להפעיל כוח סביר?

בפסיקה ענפה של בתי המשפט נקבע כי סעיף פינוי הנכס בכוח סביר ותוך 30 ימים (פלישה טרייה) חל מקום בו מאן דהוא פולש לנכס מסוים, וסעיף זה אינו חל על שוכר נכס, אשר מלכתחילה נכנס לנכס מתוקף חוזה שכירות חוקי, וכי בכל מקרה - מרגע שנכנס שוכר לנכס הפך הוא להיות המחזיק בנכס, ובעליו אינו נחשב יותר כמחזיק בו. כלומר: לא ניתן לפנות שוכר סרבן מנכס, מבלי קשר אם טרם חלפו 30 ימים או לא מהמועד שבו היה עליו לפנות את הנכס, ובכל מקרה דינו של שוכר סרבן אינו כדין מסיג גבול.

בנוסף, נקבע בפסיקה כי הצורך בשמירת הסדר הציבורי והימנעות מנטילת החוק לידים ועשיית דין עצמי גובר על הזכות להגנה על הקניין של בעל הנכס, מן הטעם שהתרת הסדר הציבורי מסכנת את שלום הציבור ועלולה לעודד אלימות. לפיכך, על משכיר הרוצה לעמוד על זכויותיו בנכס לפנות לערכאות משפטיות. עוד נקבע, כי הפעלת כוח אינה נחשבת רק ככוח פיזי בתגרה, אלא גם פעולות ניתוק הנכס מחשמל, מים וגז, החלפת מנעול והוצאת מיטלטלין - כל אלה נחשבות כהפעלת כוח.

הצעת חוק פינוי שוכר

ב-2007 נוסחה הצעת חוק לפינוי שוכר מנכס, במסגרתה הוצע כי מקום בו שוכר אינו מתפנה מנכס בגמר תקופת השכירות או עקב הפרה יסודית, או שניתן פסק דין לפינוי הנכס, יהיה רשאי המשכיר, לאחר שנתן התראה על כך בכתב ובדואר רשום לשוכר - לנתק או לפנות לספק החשמל, המים והגז, בדרישה לניתוק הנכס מאלה.

זאת, אף אם שהשוכר רשום כבעל הזכות לקבלתם, וכי בעל הרישיון יהיה חייב לנתק את הנכס משירותים אלה תוך 72 שעות מעת דרישת המשכיר. אולם לעת זו, טרם נתגבשה הצעת חוק זו לחוק מחייב ושריר.

המסקנה היא שתוכנו של חוזה שכירות אינו חזות הכל, וגם אם מכיל החוזה סעיפים והתניות בלתי חוקיות אשר נוגדות את תקנת הציבור - מנוע המשכיר מלפעול בדרכים אלה לצורך פינוי השוכר הסרבן.

הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי. האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני