138 משכורות לקניית דירת 4 חדרים
מחירה הממוצע של דירה בישראל המשיך לעלות ב-2011 ל-1.17 מיליון שקל - בזמן שהמשכורות שלנו נשארו ללא שינוי. המשמעות: כדי לקנות דירה, תצטרכו לחסוך 11 שנה
עוד על מחירי הדירות:
- הרעה במצב רוכשי הדירות בחודש ינואר מיטב: "מחירי הדירות בישראל יירדו בטווח הארוך"
- אטיאס: "נוריד מחירי הדירות ב150- אלף שקל"
ההתייקרויות נרשמו בעיקר בדירות יד שנייה, שמחירן עלה ב-7.8%. עם זאת, המגמה נוכחת בכל המוצרים בשוק למעט דירות חדשות בנות 3 חדרים, שמחירן ירד ב-6.4% לרמה ממוצעת של 1.05 מיליון שקל.
עליית המחירים היא רק חלק מהסיפור. החלק השני הוא הקיפאון בעליית השכר. על פי נתוני משרד השיכון, מספר משכורות הנדרשות לרכישת דירת 4 חדרים עלה מ-106 משכורות ב-2008 ל-138 משכורות ב-2011.
נכון לחודש מרס 2012, עלה מדד מחירי הדירות ביותר מ-160% לעומת ינואר 2005, בעוד שמדד השכר החודשי הממוצע עלה בפחות מ-120% באותו זמן. כלומר, קיים פער של 42% בין התייקרות הדירות לעליית השכר.
שורשי המשבר
בשנים 2010-2008, כאשר מחירי הדירות לקנייה זינקו, יכול היה הציבור למצוא נחמה פורתא בכך ששכר הדירה עלה בשיעור מתון יותר. מגמה זו נפסקה בשנת 2011, כאשר שכר הדירה הממוצע עלה בשיעור גבוה מזה שנרשם בשוק הדירות לרכישה – 6.5%.
במשרד מסבירים את המגמה החדשה בכך, שמחירי הקניה הגבוהים והשכר שלא הדביק אותם, עודדו יותר ויותר זוגות צעירים להמשיך לשכור דירות ובכך הגדילו את הביקוש לדירות שכורות. הביקוש הגובר לדיור בשכירות איזן את המגמה שהתהוותה בשנים 2008-2010 והביא לכך ששיעור ההתייקרות בשכר הדירה השתווה לשיעור ההתייקרות של הדירות לרכישה וכיום אף עולה עליו.
משבר ההתייקרויות העמוק שבו נתון שוק הדיור בישראל מאז 2008 נובע משילוב מספר מרכיבים שחברו יחדיו בנקודת זמן אחת. האחד, הורדת הריבית לרמתה הנמוכה בהיסטוריה, בעקבות המשבר הכלכלי העולמי שפרץ ב-2008, הפכה את ההשקעה בנדל"ן לבטוחה וכדאית יחסית בשל העלות הנמוכה של ההלוואות וסיכון הגבוה בכל תחומי ההשקעה האחרים.
לצד זאת, הירידה העקבית בקצב הבנייה בארץ מאז שנת 1996 וביתר שאת מאז 2001, יצרו פער הולך וגובר בין מספר משקי הבית המתווספים לאוכלוסיית הארץ לבין מספר הבתים החדשים שנבנים. הפער הזה עומד כיום על כ-70 אלף והוא יוצר עודף ביקוש שמעלה מחירים.
לבסוף, מדיניות הממשלה בנוגע להשקעה בנדל"ן תרמה גם היא לזינוק במחירים, בעיקר בשל רכישה מוגברת של דירות להשקעה אשר הפכה את הפער בין היצע לביקוש לחריף אף יותר.
בונים - אבל אין עדין דירות
בשנתיים האחרונות, משהבינו בממשלה כי התייקרות הדירות הפכה לבעיה לאומית, ננקטו מספר צעדים כדי לבלום את המגמה. בנק ישראל הגיב במספר העלאות ריבית ובהטלת מגבלות על הבנקים במתן משכנתאות. משרד האוצר הגיב במתן תמריצי מס למשקיעים שימכרו דירות מיידית ובאיום בביטול עתידי של הפטור ממס על רווחים ממכירת דירות שנרכשו להשקעה.אך לבסוף, התשובה הניצחת אמורה לבוא בדמות מהלך מתואם בין משרדי השיכון, האוצר וראש הממשלה, להגברת קצב הבנייה. המטרה: שאותו הפער של 70 אלף דירות בין ביקוש להיצע, יצומצם או ייעלם. ואכן, מהנתונים שפרסם היום משרד השיכון עולה כי קצב התחלות הבנייה עלה בשנה האחרונה עקב שיווק קרקעות נוסף.
עם זאת, שיפור משמעותי במספר הדירות החדשות שמתווספות למשק אינו ניכר עדיין. ב-2011 שיווק מינהל מקרקעי ישראל קרקע לבניית 37.2 אלף יחידות דיור, עלייה של 9% לעומת 2010 ו-44% לעומת 2008. גם היקף התחלות הבנייה עלה, ב-10% לעומת 2010 ובכ-25% לעומת 2009 ועמד על 44 אלף יחידות דיור שבנייתן החלה.
בכל הנוגע לאתרי בנייה – הארץ שוקקת חיים. אך ירידות מחירים, כאמור, עדיין לא נראות באופק. כאשר בוחנים כמה דירות גמורות מוצעות למכירה בשוק - התמונה הופכת לברורה יותר. מספר הדירות שבנייתן הסתיימה לא גדל משמעותית בשנה האחרונה (עלייה של 2%) והוא עומד על 33.9 אלף דירות.
הדיור הציבורי נזנח
במשרד השיכון מזכירים כי שוק הדיור ידוע ביכולת התגובה האיטית שלו לרפורמות. קצב התחלות הבנייה עולה, טוענים שם, וזה מה שחשוב. נכון לעתה, אין עלייה במספר הדירות שמוצאות למכירה כי קצב התחלות הבנייה לפני 3 שנים היה נמוך, אך בסך הכל יש כ-80 אלף דירות בשלב כזה או אחר של בנייה.
לטענה זו יש, מן הסתם, תוקף רב. עם זאת, במשרד מתעלמים מכך שאחד המאפיינים המובהקים של הצניחה בקצב הבנייה בעשור האחרון, היה ההאטה הדרמטית בכמות הדירות שבנתה הממשלה ביוזמתה.
דווקא בנתון זה, לא חל כל שיפור: בשנת 2005, 27% מהדירות שבניתן הסתיימה היו דירות שנבנו על ידי הממשלה (משרד השיכון, חברות ממשלתיות או רשויות מקומיות). בשנת 2011 ירד חלקה של הממשלה בבנייה ל-11% בלבד.
בשנת 2001, עמד הממוצע החודשי של דירות חדשות שמכרה הממשלה לאזרחים על 761. בשנה שעברה הוא עמד על 336. בתחום התחלות הבנייה נרשם שיפור צנוע, אך מכל בחינה אחרת שנת 2011 הייתה אחת הדלות ביותר של הבנייה הממשלתית בשני העשורים האחרונים.
במשרד השיכון עדיין מקווים ששיווקים אגרסיביים של קרקעות ותמריצים שונים לקבלנים יעשו את העבודה, אך שוכחים את הבעיה המרכזית של השוק הפרטי - הוא פרטי. הקבלנים מתפרנסים ממכירת דירות והאינטרס הראשון במעלה שלהם הוא שיעור הרווח – לא רווחת הציבור.
כבר עתה ניתן לראות, שהירידה הדרמטית במספר העסקאות לרכישת דירות מתורגמת במהירות הבזק לירידה הדרגתית בקצב התחלות הבנייה. בשנת 2011 ירד קצב המכירות מ-26 אלף ברבעון הראשון ל-19 אלף ברבעון הרביעי. בהתאם, ירד בסוף 2011 קצב התחלות הבנייה מכ-9.5 אלף ברבעון השלישי לכ-8 אלפים ברבעון הרביעי. מגמת ההאטה בבנייה נמשכת גם אל תוך 2012.
כאשר הקבלנים חשים שהממשלה מנסה להציף את השוק כדי להוריד מחירים – הם מפסיקים לבנות. רק מהלך להפחתת תשומות הבנייה או בנייה ציבורית מרוכזת שתתעלם משיקולי הרווח של המגזר הפרטי – יצליחו לחולל שינוי מהותי במחירי הדירות.
לפנייה לכתב/ת 
