רוצים 20% תשואה בשנה? קנו חנות להשקעה

לא אחת אנו נתקלים בשאלה הנצחית: מה יותר משתלם - לשכור דירה או לרכוש דירה ? אחת התשובות לשאלה הזו גלומה באפשרות לרכוש נכס מסחרי ולהשכיר אותו - ואז להתגורר בשכירות. פערי התשואות החודשיות על נכסים מסחריים לעומת דירת מגורים, וכן ההון ההתחלתי הנדרש עבור רכישתם, יכולים להביא את הרוכש הפוטנציאלי לחשוב פעמיים לפני שהוא מחליט להיכנס לעסקת נדל"ן למגורים. זאת משום שעסקה מורכבת יותר יכולה, בנסיבות הנכונות, להיות משתלמת יותר.

עוד בערוץ הנדל"ן :

• אז למה לי ארנונה עכשיו: כך נתנהל מול העירייה
• ארה"ב: לא משלמים משכנתא - ונשארים בדירה
• הקריטריונים לדיור בר-השגה ייקבעו בממשלה
  

"לכל דבר יש טרנדים ותקופות. לאור התחזיות, אני ממליץ לשקול קניית חנות או משרד", אומר ל-ynet עו"ד אמנון שורק המתמחה בנדל"ן ממשרד עוה"ד המבורגר, עברון ושות'.

לדבריו, "אם ניקח דוגמא לעסקה אפשרית של רכישת חנות, היא תיראה כך: חנות קטנה-בינונית בתל-אביב עולה כמיליון שקל. נגיע עם הון של חצי מיליון שקל ואת חצי המיליון הנוסף נגייס באמצעות משכנתא. החנות אמורה להיות מושכרת ב-10,000 שקל בחודש - מה שמביא 120 אלף שקל בשנה. כלומר: תשואה של כ-11% בשנה לאחר הוצאות".

אבל זה לא הכל. שורק מוסיף כי "בפועל, התשואה גדולה הרבה יותר. נניח שעלות הריבית למשכנתא היא 5%, ולכן היא עומדת על כ-25 אלף שקל בשנה - אז התשואה היא 120 אלף שקל פחות הוצאות ריבית פחות הוצאות תפעול. הדבר מעמיד את התשואה לחצי מיליון שקל על קרוב ל-20% בשנה. כמובן שהתיאור הוא כאשר הדבר עובד טוב, ואז מדובר על אפשרות לתשואה פנומנלית".

עם זאת, הוא מבהיר כי במשרדים המציאות היא שונה, והתשואה עליהם מושפעת הרבה יותר מתנודתיות השוק. "כאשר משרד עומד ריק, יש עליו תשלום של דמי ניהול וארנונה, ואילו על חנות התשלום הוא של ארנונה בלבד", הוא מסביר. "מצד שני, עליית הערך של חנויות לאורך שנים הייתה מינורית לעומת נכסים אחרים, אלא אם החנות הפכה להיות 'המסמר של הרחוב'. כמו כן, קיימת פרוצדורה בהשכרת נדל"ן עסקי המצריכה פתיחת תיק במס הכנסה".

לא לבעלי לב חלש

החשש שהמשרד או החנות יישארו מיותמים משוכר פוטנציאלי, לעומת הביקוש הבלתי נפסק לדירות מגורים, הם אלו שמתומחרים בתשואה הגבוהה, לכאורה, מהשכרת הנכס העסקי. "הסיכוי שלא ניתן יהיה להשכיר דירה הוא קלוש, ותמיד ניתן להפחית 5% מדמי השכירות לדירה ולהשכירה", אומר גיל וינלס, מהנדס בניין ושמאי מקרקעין.

לדבריו, "במקרה של חנות המצב שונה: הפחתה של 5% או אפילו 8% בדמי השכירות לא תשנה את הסיכוי להשכיר את החנות. לכן, רמת הסיכון הגלומה בהשכרת החנות גבוהה - ומשקיע שייקח סיכון וירכוש את החנות, ירצה להרוויח על מנת שיתפתה לקחת את הסיכון ולרכוש אותה".

עו"ד רון ברנט, ממשרד רון ברנט ושות' בחיפה, מזהיר גם הוא מכניסה לשוק הנדל"ן העסקי. "כשאתה משכיר חנות לבעל עסק, אתה הרבה יותר חשוף לתנודתיות בעסק. אם העסק לא מצליח, אחד הנפגעים הוא בעל החנות שלא ישלמו לו דמי שכירות. לפעמים זה מאפס את היתרון שבתשואה. על הרקע הזה אני לא רואה את המשקיע, שקונה דירה אחת להשקעה, עובר פתאום לשוק החניות והמשרדים".

ערוגות מלפפונים במקום עובדים

בניגוד למומחים האחרים, שהצביעו על כדאיות מסוימת וזהירה בעסקאות נדל"ן מסחרי, שמאי הרכוש המקרקעין, חיים אטקין, מחזיק בדעה נחרצת: לא להתקרב לנדל"ן עסקי, שכן העתיד הוא בדירות המגורים. "הטכנולוגיה היום מייתרת שטחי מסחר למשרדים. החלום של סטיב ג'ובס, שננהל דרך האייפד עסקים חובקי עולם, יתממש", הוא אומר.

"מה הסיבה שמשרד עורכי דין מחזיק 10 עורכי דין בעלי חדר פרטי, חדר ישיבות ומקומות חניה לעובדים? צריך רק חדר ישיבות אחד, שם מתאמים פגישות עם לקוחות", מוסיף אטקין. "הדבר נכון לגבי רוב המקצועות, לא רק אצל עורכי דין. הטרנד היום הוא משרדים לפי שעה. עוד 50 שנה בקומות של עזריאלי יגדלו עגבניות ומלפפונים. אין יותר צורך בכל כך הרבה משרדים".

אטקין מספק דוגמא נוספת: בנייני המרכזיות של בזק. "כיום מוכרת בזק נכסים שבהם ישבו פעם מגה-מרכזיות טלפונים", הוא מסביר. "אלא שהיום הכל מצטמצם למחשב אחד קטן. מי שקונה את המבנים הללו, יוזם תוכניות לשינוי יעוד למגורים".

לא רק המשרד שייך להיסטוריה אצל אטקין. גם לחנויות, לדעתו, אין ממש מקום בעוד שנים לא רבות."החנות במרכז המסחרי השכונתי גמרה את הקריירה. הנכס נהפך לנאחס", הוא טוען. "הדבר לא נכון לגבי המקומות החמים, כמו קניונים, מתחמי קניות פתוחים או אזורים לאורך תוואי רכבת קלה. היום בעל עסק יכול לשבת על פלטפורמה באינטרנט ולהחזיק מחסן סחורה במצפה רמון, שם ישלם סכומי שכירות זניחים".

אז מה הפתרון?

"אני הייתי מציע למשקיע לזוז מהמרכז ולקנות דירה זולה יותר ב-600 אלף שקל בחיפה או בחדרה, וליהנות מדמי שכירות של 3,000 שקל בחודש - שהם 6% תשואה".