קבוצות רכישה זה לא רק לפתח תקווה
אחרי שקבוצות הרכישה הפכו כמעט לשם נרדף לעסקאות נדל"ן לוהטות בישראל, הגיע הזמן לייצא את השיטה לחו"ל. באחרונה הושלמה רכישה קבוצתית של בניין מגורים בברוקלין שמבטיחה תשואה נאה בצדה. איך עושים את זה, למה זה משתלם, ממה צריך להיזהר ואיך לא שוברים את השיניים? התשובות בפנים
אחרי שקבוצות הרכישה השתלטו על עסקאות הנדל"ן בישראל, נראה כי הישראלים מייצאים את השיטה הזו גם לחו"ל. בחודשים האחרונים ניתן למצוא יותר ויותר פרסומים הקוראים לגיוס קבוצות רכישה של ישראלים לנכסים מעבר לים.
עוד כתבות על ארה"ב בערוץ הנדל"ן :
- ארה"ב: מחירי הבתים יורדים – שכר הדירה מזנק
- החלום האמריקאי החדש: לשכור בית במקום לרכוש
- לגזור קופון: איך למכור דירה לדוד מאמריקה?
ההחלטה להוביל קבוצות רכישה אל מעבר לים נעוצה במצב שוק הנדל"ן המקומי, מסביר ל-ynet דדי גולדברגר, מנכ"ל UpReal השקעות פרטיות.
לדבריו, "עם כל הצער והכאב, שוק הנדל"ן הישראלי לוהט כבר הרבה שנים. ברמות המחירים אליהן הגענו, ההזדמנויות למשקיע הפיננסי - אותו אחד שמחפש השקעה לטווח של שנתיים-שלוש עם תשואה נאה בצידה - כמעט ואינן קיימות יותר".
לדבריו, "שוק הנדל"ן הישראלי הוא עתה שוק לשימוש אישי כמעט באופן בלעדי. מי שלא רכש נכסים לפני העליות הגדולות, יתקשה להשיג תשואה משמעותית בארץ - ולכן המשקיעים מחפשים אפיקים אחרים, בהם הסיכון נמוך והתשואה הפוטנציאלית שווה את המאמץ".
ברוקלין: שינקין פינת שדרות בן גוריון של ניו-יורק
בחודש האחרון דיווחה חברת UpReal, העוסקת בייזום פרויקטים והשקעות בנדל"ן בארה"ב, על השלמת רכישה קבוצתית נוספת של בניין בברוקלין בהיקף של למעלה מ-10 מיליון שקל. לאור הצלחת עסקה זו והקודמות לה, יוזמת עתה החברה הקמה של חמש קבוצות רוכשים חדשות, שיירכשו יחד נכסים בארה"ב - בעיקר באזורים הנחשבים של ברוקלין ומנהטן. על פי הערכות שונות, עסקאות גדולות נוספות תיסגרנה בקרוב.
במתווה העסקה הנוכחי, קבוצת הרוכשים שהתאגדה רכשה בניין לשימור במרכז ברוקלין, הזקוק לשיפוץ. את הבניין כולו רכשה הקבוצה בסכום של כמיליון וחצי דולר, ויחדיו הם משקיעים עוד קרוב למיליון דולר בבנייה מחדש של פנים הבניין, עיצוב הדירות שבו והכנתו למגורים. בתום השיפוץ יהיו בבניין שש דירות בגדלים שונים, שעוצבו על ידי אדריכל מוביל. להערכת מארגני הקבוצה, בתום השיפוצים, שיארכו כשנה וחצי, הבניין צפוי להניב רווח הון של למעלה מ-50% על ההשקעה.
"הרעיון במתווה זה הוא לא לרכוש דירה ספציפית לכל משקיע, אלא להתגבש כקבוצה ויחדיו לרכוש בניין להשקעה", אומר רוני לאור, מנכ"ל אפריל ארה"ב. "הנדל"ן בארה"ב הפך ללהיט השקעה ומושך הרבה משקיעים זרים מכל רחבי העולם, וככזה על המשקיע הזר, שאינו מכיר את השוק מקרוב, להיזהר שבעתיים".
"לא כל הצעה נוצצת היא אכן השקעה, שניתן בסופו של דבר לממש ולקבל עליה תשואה בפועל, ויש לבדוק היטב לפני שנכנסים לעסקה שכזו", מדגיש לאור. לדבריו, הקבוצה בחרה להתמקד בניו-יורק נוכח הביקוש הקשיח לדירות מגורים שם, ועל רקע העובדה שעיר זו כמעט ולא סבלה מהמשבר הכלכלי, ובכל מקרה ניכר כי הוא כבר מאחוריה. בנוסף, מציין לאור כי "בזכות הביקושים בערים והיציבות במחירי הנדל"ן, ניו-יורק זה המקום שבו הכי קל להשיג כיום מימון - בהפרש גדול מכל שאר ארה"ב, וזהו יתרון משמעותי ביותר המדגיש את האטרקטיביות של הפעילות שם".
"היתרון הגדול בקבוצה של רוכשים, זו היכולת לפזר את הסיכון ולהגדיל את התשואה בו זמנית", מוסיף גולדברגר. "על ידי החברות בקבוצה או בכמה קבוצות במקביל, המשקיע העצמאי מפזר את הסיכון שלו על פני מספר נכסים ופרויקטים, ויכול מצד אחד לקחת חלק בעסקאות גדולות עם רווחיות מוגדלת בזכות המימון אותו הוא לא יוכל להשיג כמשקיע זר עצמאי; ומצד שני אינו תלוי בביצועים של נכס אחד ספציפי, כגון בית פרטי שיכול להיות מושכר או לא".
הלקוחות בסופו של דבר הם תמיד אמריקאים
קבוצת אפריל תרה אחר נכסים אטרקטיבים בארה"ב ומגבשת על בסיסם קבוצת רוכשים שמתאימה לפרופיל העסקה. לאחר גיבוש הקבוצה, הנכס נרכש וכל חבר בקבוצה הוא בעל מניות בפרויקט, בהתאם לשיעור ההשקעה שלו. במידה שנרכש בניין - הוא עובר שיפוץ והשבחה משמעותיים. במידה שנרכש מגרש - נבנה בניין ובו דירות המתוכננות על פי דרישות השוק המקומי.
עוד על קבוצות רכישה בערוץ הנדל"ן :
- קבוצות הרכישה מסתערות על תמ"א 38
- קבוצות רכישה OUT, יזמות קבוצתית IN
- ענבל אור ופנינה רוזנבלום כבר לא
- שכונת וילות חדשה תיבנה בפתח תקווה
זה המקום להדגיש כי הלקוחות הסופיים הם תמיד אמריקאים. למעשה, אף אחד מקבוצת הרוכשים אינו בעל דירה בבניין, אלא מחזיק בחלק יחסי מהפרויקט. בסופו של המהלך, מתבצעת חלוקה של הרווחים בין החברה היזמית והמשקיעים לפי חלקם היחסי בפרויקט. אם חבר בקבוצה ירצה בתום הפרויקט לרכוש את אחת הדירות - הוא יוכל לעשות זאת.
היתרון הגדול לקבוצה שכזו על פני משקיע בודד היא ביכולת להשיג מימון ומינוף לעסקאות הללו. על השגת המימון אחראים היזמים בלבד, והם לוקחים על עצמם גם את כל ההתחייבויות הכרוכות בלקיחת ההלוואה, כך שחברי קבוצת המשקיעים אינם לוקחים על עצמם שום מחויבות ואינם נמצאים בחשיפה עקב ההלוואה.
הלוואה זו מאפשרת לקבוצה לבצע את הבנייה או לערוך שיפוצים מקיפים בנכס קיים, ללא השקעת הון עצמי נוסף מעבר לרכישת המגרש או הנכס עצמו. על ידי כך גדלה בהרבה התשואה של המשקיעים על השקעתם. במקביל, תורם מבנה זה לשיתוף האינטרסים בין היזמים, שערבים להלוואה, ובין המשקיעים שמביאים את ההון העצמי הדרוש לעסקה.
גם באמריקה אפשר חוזה בעברית
עו"ד אבירם דוויק, ממשרד עוה"ד דוויק ושות' המתמחה בליווי משפטי של עסקאות בינלאומיות, מסביר כי רכישה בחו"ל מחייבת כללי זהירות נוקשים. "לפני הכל, התאם את פרופיל ההשקעה להעדפות שלך", הוא אומר. "רוב הגופים העוסקים בתחום יידעו להציע לך מספר חלופות של השקעה. בית פרטי/דו משפחתי, קונדו, חלק בפרויקט פיתוח/שיפוץ מולטי משפחתי. האחריות שלך היא לברר לעצמך מה העדפותיך האישיות ואיזו חלופה מתאימה לך".
לדבריו, "משקיע שייתכן שירצה להיות מעורב יותר בניהול הנכס, עדיף שישקיע לבדו בנכס אחד או יותר. משקיע שמעוניין לפזר את הסיכון ואינו מעוניין להכיר את סוגיות הניהול השוטף של נדל"ן בארה"ב, נכון לו להשקיע בקבוצת משקיעים בנכס אחד, בקרן המנהלת כמה נכסים או בפרויקט מולטי משפחתי". עוד מוסיף דוויק כי בכל מקרה, מומלץ להיעזר בשנים הראשונות בחברה ישראלית שתפקח על חברת הניהול המקומית, עד שהמשקיע יכיר את הסוגיות הרלוונטיות לניהול נכסים באזור המסוים שבו בחרו.
האם ייצוג אמריקאי בלבד מספיק?
"אל תוותרו על ייצוג ישראלי ומקומי. נדל"ן ישראלי ונדל"ן בארה"ב הם שני שווקים דומים - אך גם מאד שונים. אל תוותרו על ייצוג של עורך דין בשתי הארצות, אלא אם יש לכם קשר עם עורך דין אמריקאי שמייצג משקיעים ישראלים. חלוקת העבודה בין עורך הדין הישראלי לאמריקאי ברורה, ועדיף למצוא צמדים של עורכי דין שרגילים לעבוד זה עם זה. האמריקאי יטפל באספקטים של עסקת הנדל"ן, יעבוד מול הגורמים המקומיים (חברת הטייטל - החברה שעוסקות ברישום הנכס על שם המשקיע - או הסוכן); והישראלי ידאג להתאים את המסגרת להעדפות ולצרכים של הפונה כמשקיע ישראלי.
"הדין בארה"ב מתייחס למשקיעים זרים באופן שונה ממשקיעים מקומיים, והדין בישראל גם הוא בעל השלכות על פעילות כזו. לכן חשוב להסתייע במומחים הנכונים. הישראלים הם בין המשקיעים הבולטים ביותר בהשקעות זרים בארה"ב, וישנם לא מעט מומחים שיכולים לקצר דרכים ולחסוך טעויות רבות. מערכת היחסים בין עורכי הדין חשובה מאד: עורך דין ישראלי שעוסק בתחום, יידע כיצד להפעיל את השותף האמריקאי, כפי שאתם לעולם לא תדעו".
איך מצמצמים סיכונים?
"כלל ברזל: אל תקנו ללא ביטוח טייטל. ביטוח טייטל הוא פוליסת ביטוח, שמוציאה חברת טייטל אמריקאית לעסקה הספציפית ולרוכש המסוים. גם אם קיים פיתוי לחסוך כמה אלפי דולרים ולקחת סיכון, זה פשוט מיותר - ולא כדאי לחסוך בעניין זה. חברת הטייטל, בפיקוח עורך הדין שלכם, יבטיחו שהליך הרכישה יהיה איכותי ושקוף ויחסכו לך סיכונים מיותרים".
עו"ד דוויק מציין כי המרחק בין ישראל לארה"ב גורם לישראלים למצוא לעתים מציאות, לכאורה, כאשר מחיר השוק האמיתי שלהם נמוך הרבה יותר. "בקשו מהנציג המקומי שלכם נתוני השוואה מהאזור של הנכס המוצע לכם. הנתונים קלים להשגה והסוכנים המקומיים רגילים להמציא תיק נתונים מלא, לפי דרישה", הוא אומר. גם אתם יכולים לבדוק את נתוני ההשוואה בעצמכם, האתר http://www.zillow.com למשל די קל לשימוש, ותוכלו גם להסתייע בנציג החברה המקומית ולראות את נתוני העסקאות שבסביבת הנכס בו אתם מעוניינים".
לדברי עו"ד דוויק, בסופו של דבר חשוב שלישראלים יהיה הסכם ברור בעברית. "אין חלופה לשפת האם. בעסקאות בהם כל המשקיעים ישראלים, אין מניעה לנסח את ההסכם בין המשקיעים בעברית. בכל מקרה, חשוב שהמסמכים שייחתמו על ידכם יוסברו לכם על ידי עורך הדין שלכם בשפת האם שלכם, ובהשוואה למה שמוכר לכם מהדין והנהלים בארץ".
דירה שנרכשה במסגרת קבוצת הרכישה בברוקלין. צפו בתמונות
המשקיעים מחליפים דיסקט
אייל, אחד החברים בקבוצת הרוכשים בברוקלין, מספר כי המניע שלו לחבירה לקבוצה לא היה רכישת נכס בארה"ב. "אינני רוצה להיות בעל נכס, לא זו המטרה", הוא מספר. "חיפשתי השקעה עם פוטנציאל תשואה גבוה מחד, ועם סיכון יחסית קטן מאידך. אם הכל ילך כמתוכנן, אנו צופים בין 40%-60% תשואה על הנכס הזה בתום 18 חודשים מהרכישה".
אייל מדגיש כי קבוצת הרוכשים מנצלים כשל שוק אטרקטיבי. "יש כיום רעב גדול מאד בשוק הנדל"ן האמריקאי להון עצמי וכסף מזומן, ומי שמביא את ההון העצמי הראשוני לעסקה - יכול למנף אותו בקלות יחסית. כך, למעשה, הצלחנו, בסכום לא מאד גדול של 2.5 מיליון דולר, להשיג בניין שלם כולל כל עלויות השיפוץ שלו. בבניין שכזה, כל דירה תימכר בסכומים של בין 600 אלף דולר ל-850 אלף דולר, כך שהתשואה שלנו צפויה להיות טובה מכל אפיק אחר אותו בחנתי, בהתחשב ברמת הסיכון".
"בשורה התחתונה מדובר פה בהשקעה פיננסית לטווח בינוני של עד שנתיים", מסכם גולדברגר. "עם קבוצות רוכשים, שמביאים עמם 1-2 מיליון דולר, ניתן למצוא הזדמנויות שאינן פתוחות למשקיע הקטן מחד, ונמצאות הרחק מתחת לרדאר של משקיעי הנדל"ן הגדולים. קבוצה שכזו היא פתרון פשוט יחסית להשגת עסקה איכותית בתשואה טובה".
לפנייה לכתב/ת 
