מגדלי המשרדים יוצאים מת"א - לכיוון הפריפריה

נורמה חדשה בשוק הנדל"ן המניב מתקבעת באחרונה: חברות ויזמים יוצאים מתל-אביב, בירת העסקים של ישראל, ומחפשים כיוונים חדשים לבניית מגדלי משרדים. זאת במטרה להתרחב ולהתפתח - ללא נזקים כלכליים משמעותיים.

שוק המשרדים בתל-אביב עבר באחרונה שינוי משמעותי. אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא מתחם רמת החייל, שהתאפיין בעבר במשרדים ובמתחמי היי-טק, אך כיום ניתן לראות שינוי מגמתי באופי אכלוס הבניינים בו. אחד הגורמים לשינויים במתחם היה כניסתו של בית החולים אסותא, שהביא עמו ביקושים חדשים מתחום הרפואה, העמיס את הכניסה ואת היציאה מהרחובות והבריח את חברות ההיי-טק לנתניה, רעננה, כפר סבא, פתח תקווה, ובקרוב מאוד גם לכיוון ראשון לציון וחולון.

אלמנט משמעותי נוסף הוא גובה תשלומי הארנונה מעסקים וחברות הנגבה על ידי עיריית תל-אביב. הארנונה למשרדים עומדת על 27 שקל למ"ר ולהיי-טק 12 שקל למ"ר. כך יוצא שבמשרדים של חברות קטנות ובינוניות, הארנונה מגיעה לכדי שליש מההוצאה החודשית.

עבור חברות ההיי-טק, אף שהארנונה היא כמחצית מהסכום המשולם עבור משרדים, כשמשווים את הסכומים הנדרשים מול אזורים אחרים כמו רעננה, נתניה וחולון - קיים הבדל משמעותי המגיע לכדי חצי מהסכום. כך, למשל, ארנונה למשרדים בשטחן של עיריות אלה נעה בין 10-14 שקלים למ"ר, בעוד שהארנונה להיי-טק עומדת סביב ה-6 שקלים בלבד למ"ר. כשמדובר באלפי מ"ר של חברות היי-טק, מדובר בהבדל משמעותי המשפיע על קבלת ההחלטות הנוגעות למיקום החברות.

זה הזמן לעבור לחולון?

ננסה להתחקות אחר החישוב הנערך בהנהלת חברת היי-טק המעוניינת לשכור 5,000 מ"ר. ברמת החייל תשלם החברה עלות של 63 שקל למ"ר עבור דמי השכירות, וכן 12 שקל למ"ר עבור הארנונה. בסך הכל: 366 אלף שקל לחודש - 315 אלף שקל עבור דמי השכירות ו-51 אלף שקל עבור הארנונה (סכום הארנונה מחושב לפי שטחי מינימום ולכן הורדנו 15%).

אותה חברה תשלם בנתניה 42 שקל למ"ר עבור דמי השכירות, ו-6 שקלים למ"ר עבור ארנונה. בסך הכל: 235,500 שקל לחודש - 210 אלף שקל עבור דמי השכירות ו-25,500 שקל עבור הארנונה. מחישוב זה ניתן לראות בקלות כי הבחירה בנתניה תחסוך לחברה 130,500 שקל בחודש ו-1,566,000 שקל בשנה, לעומת מחירי העלות בתל-אביב (כלומר חיסכון של כ-35%).

נראה שגם היזמים בשטח הבינו את החישוב המתבקש של מנהלי החברות. בחולון, למשל, החל להתרחש שינוי גדול הכולל בנייה של מאות אלפי מטרים חדשים: קבוצת עזריאלי בונה בימים אלה קריית היי-טק למסחר ולמשרדים בהיקף של כ-120 אלף מ"ר; חברת גב ים בונה ברחוב המלאכה 50 אלף מ"ר; חברת לגובה נכסים משווקת מטרים אחרונים בפרימיום סנטר, מתוך 14 אלף מ"ר שבנתה; וחברת עוגן תוסיף בקרוב 25 אלף מ"ר על גבי 25 אלף מ"ר שכבר בנתה עבור חברת אלביט.

חשוב לציין כי זיהוי הפוטנציאל הטמון בחולון, והביקושים ההולכים וגוברים, אינם נובעים רק כתוצאה מחישוב העלויות. לכך יש להוסיף גם את הקרבה לתל-אביב, עורקי התחבורה, תוכניות הרכבת הקלה העתידית וכן הרכבת הרגילה הקיימת כבר כיום. כל אלה מסייעים לאזורים כמו ראשון לציון, חולון, נתניה ורעננה.

הכותבת היא מנכ"לית חברת רשף נכסים