פישמן מאמין בנדל"ן הגרמני: רוכש 1,000 דירות

כשמחירי הדיור בישראל בשמיים, ותשואת השכירות לדירת מגורים לא מצליחה "לגרד" את ה-3.5%, הכיוון של חברות הנדל"ן הוא למדינות שמעבר לים. אחת המדינות האטרקטיביות להשקעה בדירות במגורים היא גרמניה, ובשנים האחרונות נחשף המשקיע הישראלי לאינספור מודעות להשקעה זולה בדירה בברלין עם תשואה חודשית אטרקטיבית.

עוד כתבות על נדל"ן בחו"ל:

• הספרדים מפונים מהדירות - ונאבקים יחד בבנקים
• פתרון הדיור של הגרמנים: הבונקרים הפכו לבתים
• להיות שכן של סיינפלד ב-900 אלף דולר
  

כעת נראה שהדבר לא פסח גם על המשקיע ששווה כמעט שני מיליארד שקל - אליעזר פישמן. חברת דרבן שבשליטתו דיווחה הבוקר (א') לבורסה בתל-אביב על עיסקה לרכישת 1,000 יחידות דיור, יחד עם חברה שותפה, בשלוש ערים במחוז דיסלדורף שבמערב גרמניה בשווי של כ-170 מיליון שקל. מדובר בערים מאנשן גלאדבאך, דויסברג ואסן.

מימון רכישת הנכס יתבצע, ברובו, באמצעות מימון מבנק גרמני, שהתחייב להעמיד לחברות הזרות הלוואה בסכום של כ-131 מיליון שקל (כ-77% מהיקף העיסקה) לתקופה של חמש שנים, בריבית שנתית קבועה בשיעור 3.36%.

דרבן השקיעה מחצית מהסכום והגיעה לעיסקה עם הון עצמי של כ-20 מיליון שקל.

על פי ההודעה לבורסה, שיעור התפוסה בנכסים בעת הרכישה עמד על כ-92%, ושכר הדירה השנתי שהתקבל מהנכסים בגין שנת 2011 עמד על כ-3.115 מיליון יורו בשנה (כ-15.5 מיליון שקל). שכר הדירה משקף תשואה של כ-9.7% על מחיר הרכישה.

הדירות בגרמניה שנרכשו על ידי חברת דרבן. תשואה של 9.7%

"השקעה בחו"ל היא חכמה"

"השקעה בחו"ל היא חכמה - המחירים בארץ מנופחים ובעייתיים. מדינות כמו גרמניה, בריטניה וארה"ב הן אטרקטיביות", אמר היום ל-ynet הכלכלן שלמה מעוז, שנשאל על המהלך של פישמן. עם זאת, הבהיר כי תשואה של כמעט 10% "אינה מלהיבה כל כך. בארה"ב אפשר להגיע לתשואה גבוהה יותר".

באשר לשאלה האם כדאי לקנות דירה בודדת בחו"ל או שמא או להשקיע את הכסף דרך השקעה בחברה בורסאית, השיב מעוז כי "באופן ישיר אתה צריך לקנות המון. הסיבה לכך היא הוצאות תקורה גבוהות של ניהול, עורכי דין ועוד. התקורה של הניהול היא הון תועפות. כאשר אתה קונה הרבה, הוצאות אלו פוחתות. אין טעם לקנייה בודדת".

מההודעה של דרבן לבורסה עולה עוד כי בעוד מחיר ממוצע של דירה בישראל עומד על יותר ממיליון שקל, חישוב מתמטי מעמיד את מחירה הממוצע של יחידת מגורים אחת בגרמניה על 170 אלף שקל, וזאת כולל הוצאות המימון וההוצאה לפועל של העיסקה. גם בפרמטר המימון, ההשוואה מול ישראל מעמידה את גרמניה כאטרקטיבית יותר, שכן שיעור המימון לו זכתה דרבן (כ-80%), ככל הנראה, לא היה מתקבל בישראל על רכישת דירות מיד שנייה.

נשאלת השאלה איך ייתכן שבישראל בניית יחידת דיור עולה כ-600 אלף שקל לדירה, ובגרמניה יחידה כולל הקרקע עולה 170 אלף שקל בלבד. "הדירות בישראל שורדות יותר. הן בנויות מחומר טוב יותר ואילו בגרמניה האיכות נמוכה", הסביר מעוז.

יאיר שני, סמנכ"ל ההשקעות של דש בית השקעות, מחזק את הדברים. "לאור מחירי הדירות למגורים הגבוהים בישראל, הפוטנציאל הנמוך לרווחי הון, תשואת ההשכרה הנמוכה והיעדרו של שוק השכירות - החלטת השקעה זו נראית על פניה כהחלטה אסטרטגית נכונה, ללא קשר לבחינה של העסקה הספציפית", אמר.

עוד הוסיף כי "העובדה שהממשלה והבנק המרכזי בישראל נוקטים בצעדים לעצירת עליית מחירי הנדל"ן, והקושי ההולך וגדל של הרוכשים הפוטנציאליים לרכוש דירות במחירים הנוכחיים, גם הם פרמטרים שמצדיקים אסטרטגית השקעות בשווקים שבהם המחירים סבירים ויש פוטנציאל להשבחה ולרווחי הון".

עו"ד שי פינס, שותף מנהל במשרד המבורגר עברון, אמר כי "בגרמניה מאוד מקובל העניין של השכרה או רכישה של יחידות דיור לצרכי השכרה בהיקפים שכאלו. זה עסק . זה לא לקנות דירה בודדת להשקעה. להשכיר דירה זו עבודה. לדאוג לתשלומים של השוכר ועוד".

גם הוא המליץ להתרחק מהשקעת נדל"ן בודדת מעבר לים, כמו מעוז. "לחזק דירה מעבר לים במרחק אלפי קילוטרים זה לא כלכלי. יש כאלה שמציעים את שירותי הניהול יחד עם הקנייה, אך צריך לבדוק טוב מה נשאר לך בשורה התחתונה. כשקונה אדם כמו פישמן, והוא לא היחיד שעושה זאת, הוא קונה אופרציה שלמה של ניהול. הוא קונה עסק ומחזיק שם עובדים שמנהלים את המקום".

דוד זבידה, מנכ"ל החברה, אמר כי "מהלך הרכישה הוא חלק מאסטרטגיית החברה לממש נכסים שמיצו את פוטנציאל ההשבחה שלהם בראות החברה, ולפעול לרכישת נכסים מגובים בתזרים מזומנים יציב ובעלי פוטנציאל להשבחה והצפת ערך".

הדירות שנרכשו על ידי חברת דרבן. בישראל הדירות בנויות מחומר טוב יותר