סיבוב שלישי לתמ"א 38: לא ברור אם זה יעזור
היום צפויה המועצה לתכנון ובנייה לדון האם לאשר את תיקון 3 לתוכנית הגנת המבנים מרעידות אדמה, אחרי שבממשלה הבינו שהתוכנית המקורית אינה עומדת בציפיות. האם התיקון החדש מספיק דיו כדי לעודד את יישום התוכנית ברחבי הארץ? דעה
ממשלת ישראל מבינה כי תוכנית תמ"א 38 (התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), שאושרה ב-2005, אינה נוסקת ואינה עומדת בציפיות. מאז ניסתה המדינה לבצע שינויים בתוכנית, והציגה ב-2010 את תיקון מס' 2 לתוכנית - אבל עדיין ללא הצלחה רבה בעידוד פרויקטי השבחה ברחבי הארץ.
עוד על תמ"א 38 בערוץ הנדל"ן :
- תמ"א 38: במקום עוד קומות, עדיף להרוס ולבנות
- תכירו, תמ"א 38/2 - מסלול עוקף פינוי בינוי
- הממשלה תומכת בתמ"א 38 - ולא בפינוי-בינוי
היום (ג') צפויה המועצה הארצית לתכנון ובנייה להתכנס במטרה לדון באישור התיקון השלישי במספר לתוכנית, במטרה ליצור את העידוד המתאים ליישום התוכנית בערים ברחבי ישראל.
לקראת אישור תיקון 3 לתוכנית נעשתה עבודה רצינית ומשמעותית, וניתנה הזדמנות ליותר מ-56 גופים שונים (רשויות, יזמים, איגוד הקבלנים, עורכי דין ועוד) להשמיע הסתייגויות לשיפור התוכנית. התיקון כולל מספר סעיפים שמטרתם עידוד יישום תוכניות תמ"א 38 לחיזוק מבנים.
הריסת בניינים ישנים - לבנייה חדשה
תיקון 3 מעודד באופן מוחלט את תוכנית הריסת בניין שאינו עומד בתקנים הנדרשים ובניית בניין חדש במקומו. ההבנה שחיזוק מבנה, יש בו לא מעט בעיות הנדסיות ותכנוניות, לרבות יצירת מקומות חנייה, הובילה את הוועדה הארצית לתכנון ובנייה לקבוע שני עקרונות מהותיים.
העיקרון הראשון - זכויות מכוח תמ"א 38 יהיו בנוסף לזכויות קיימות על פי תוכניות תקפות במקרה של הריסה ובנייה חדשה. הוראה זו תגדיל את זכויות הבנייה, ותאפשר לעוד מבנים להצטרף למעגל הכדאיות הכלכלית בהריסה ובנייה. כמו כן, היא תסייע באופן משמעותי לכל נושא הפטור ממס שבח והיטל השבחה, המהווה נטל מהותי ליישום האפשרות להריסה ובנייה.
העיקרון השני - הוועדה החליטה שקיים דין אחד בנוגע לקווי הבניין המורחב מכוח הוראות התמ"א. כך, למשל, בהרחבת בניין לצורך חיזוקו ניתנות הקלות משמעותיות, לרבות מרחק בניין מקווי מגרש. החלטה זו מעניקה באופן חד משמעי אפשרות להגדלת זכויות הבנייה הקיימות בבניין - ומכאן אפשרויות להוספת בניינים נוספים, שעד לתיקון 3 לא היה ניתן לבצע בהם פרויקט של הריסה ובנייה.
החלטה זו עשויה להוביל לכך שנחזה ביותר ויותר מבנים שנהרסים ונבנים במקומם בניינים חדשים. עם זאת, הוועדה לא נתנה את דעתה לשתי בעיות שמעכבות ומונעות את יישום ההריסה והבנייה. הראשונה היא הרוב הנדרש והשנייה היא למי נתונה הסמכות השיפוטית נגד הדייר הסרבן. כנראה שנושאים אלו יצטרכו להיות מוסדרים בהליכי חקיקה נפרדים, אחרת למרות הרצון לקדם את התמ"א - יהיו לא מעט בניינים שבגלל הסרבנים לא יהיה ניתן ליישם את הריסת הבניין.
תוספת קומות לבנייה
הוועדה קבעה כי זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 יעמדו על 2.5 קומות בכל היישובים בישראל. התובנה אליה הגיעה המועצה, שלא להגביל את זכויות הבנייה לתוספת של קומה וחצי בערים מסויימות, ולאפשר תוספת של 2.5 קומות בכל רחבי הארץ, היא צעד חשוב ומשמעותי למימוש חיזוק מבנים בישראל.
עם זאת, טוב הייתה עושה המועצה אם הייתה קובעת שבערים כמו טבריה, בית שאן ועפולה יינתנו זכויות בנייה נוספות מעבר ל-2.5 קומות, ובכך יתאפשר חיזוק מבנים בכל רחבי הארץ.
תוספת בנייה על הגג
החלטה חשובה ואמיצה קיבלה הוועדה והחליטה שבקומת הגג יהיה ניתן לבנות עד 50% משטח גג הבניין, בשטח המותר מכוח תוכנית גגות. החלטה זו מעניקה פטור ממס שבח גם על בנייה על הגג ומגדילה את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.
בנוסף, החלטת הוועדה, שלפיה על הגג ניתן יהיה לבנות דירות כיחידות נפרדות ולא להגביל את היזם לבניית דירות דופלקס, היא החלטה נכונה ואמיצה ביותר. זאת משום שהיא נותנת ליזם את הגמישות להחליט על הקונפיגורציה של דירותיו - האם לייצר דירות גדולות או לייצר דירות קטנות, והאם לייצר רק דירות דופלקס או שמא לייצר דירות פנטהאוז. החלטה זאת מסייעת רבות לכדאיות הכלכלית של היזם ובכך מסייעת ביישום פרויקטים מסוג תמ"א 38.
ניוד זכויות מקומת העמודים המפולשת לקומת הגג
החלטה נוספת של הוועדה היא האפשרות לניוד זכויות מקומת העמודים המפולשת (קומת העמודים שניתן לבנות בה דירת גן) לקומת הגג. החלטה זו מביאה לסיומה של סאגה ארוכה, שבה לאור החלטת המפקחת על המקרקעין הוקפאו פרויקטים רבים, שבהם היזם לא יכול היה לנייד את זכויות הבנייה בקומת העמודים המפולשת לקומת הגג - דבר שימנע יישום פרויקטים של תמ"א 38.
חשוב להבהיר שבפרויקטים רבים, הרצון והחובה לייצר מקומות חנייה אינן מאפשרות בניית דירות בקומת העמודים המפולשת. לכן היזם בצדק רצה לנייד את זכויות הבנייה מקומת העמודים ולנצלם בגג. כעת, לאור תיקון 3, יוכל היזם לנייד זכויות - כמובן בכפוף לקביעה שניוד הזכויות לא יפגע בחיזוק הבניין, ובכך להפוך לא מעט פרויקטים לכדאיים כלכלית.
הרחבת המבנים שיכללו בתוכנית
הוועדה פעלה להרחבת המבנים שייכנסו להוראות תמ"א 38, לרבות קביעה שחלק הגג ושטחי שירות תת קרקעיים לא יבואו במניין השטחים והקומות. משמעות ההחלטה היא כי מבנים רבים הבנויים על שתי קומות בלבד, שלא היה ניתן לבצע בהם פרויקטים מסוג תמ"א 38 עד כה, יכללו כעת בתוכנית.
לסיכום, תיקון 3 הוא צעד משמעותי ביותר ליישום פרויקטים לחיזוק מבניים, אך הדרך ליישום מסיבי של התוכנית עדיין ארוכה. ישנה חשיבות מכרעת להשריש במוסדות התכנון העירוניים את חשיבותה של תמ"א 38, וקיים צורך בקידום חקיקה משמעותית בנוגע להליכים נגד דייר סרבן בהריסה ובנייה וקביעת הרוב הנדרש ליישום פרויקטים של הריסה ובנייה. יש גם עדיין צורך בהוראות מנחות לנושא הפטור ממס שבח.
התובנה אליה הגיעה המועצה, שלא להגביל את זכויות הבנייה לתוספת של קומה וחצי בערים גדולות, היא צעד חשוב ומשמעותי למימוש חיזוק מבנים בישראל. עם זאת, יש צורך בהסרת ההגבלה לתוספת של עד 2.5 קומות בערים כמו טבריה, בית שאן ועפולה על מנת לעודד יזמים לחזק בהם מבנים - ובכך להרחיב את מימוש תמ"א 38 לכל רחבי הארץ.
הכותב הוא בעלי משרד עוה"ד גיא פרבמן המתמחה בתחום תמ"א 38 ומלווה מעל 250 פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ
לפנייה לכתב/ת 
