ליקויי חשמל בבניין המשותף: כך תתמודדו

מי מכם בחן את טיב הדירה הנרכשת בהתאם לאיכות תאורת החירום שמותקנת בשטחי הרכוש המשותף בבניין? האם בטרם רכישת דירה חדשה מקבלן, בחנתם אם המנוע של המעלית רוכן על גבה, או שמא קיים חדר מכונות בו הוא ממוקם? סביר להניח שלא.

עוד כתבות במדור בית ישראלי בערוץ הנדל"ן :

• קו הביוב קרס - הדיירים לא מוכנים לשלם
• חשבון המים התנפח? אולי זה באשמת השכנים
• כך לא ישנאו אתכם: טיפים לוועד הבית
  

לכאורה, מדובר באלמנטים זניחים, שלרוב אינם נכנסים לתוך משוואת השיקולים בעת רכישת דירה. אולם בפועל, אלו דוגמאות לליקויי בנייה בתחום החשמל שקיימים בבניינים רבים ברחבי הארץ. במקרה הטוב, תיקונם עלול לעלות כסף רב, אך לעתים יש בהם סכנת חיים של ממש.

בפועל, המציאות מלמדת כי המודעות הנמוכה בקרב ציבור הרוכשים מותירה את המצב על כנו ומשחקת לידי הקבלנים או היזמים, שחוסכים בעלויות הבנייה על גב הרוכשים. לפניכם כמה דוגמאות לליקוי בנייה והמלצות כיצד ניתן להתמודד מולן.

איטום לקוי של פיר החשמל: סכנת חיים

קבלת טופס 4 הוא שלב מקדים לקבלת אישור לאכלוס של דירה, ובהתאם לכך חל איסור לאכלס דירה בטרם הונפק לה טופס 4. טופס זה, הניתן על פי תקנות התכנון והבנייה בישראל, מאפשר את חיבור הבניין לרשתות החשמל והמים לפי סעיף 157 לחוק התכנון והבנייה.

כך, בהתאם לחוק החשמל, נדרש הקבלן לאטום את פיר החשמל בבניין בו עוברים קווי חשמל, בחומר איטום שמטרתו לבודד ולמנוע את התפשטות האש במקרה של שריפה שמקורה בקצר חשמלי, או בשל כל סיבה אחרת.

לא מדובר בסיכון בהסתברות נמוכה. ואולם, במקרים רבים - במהלך בדיקות ליקויים שנערכות לאחר מסירת הדירה לרוכש - מתברר כי איכות הקצף שהושם בפיר נמוך או כלל לא הושם; או לחילופין, נמצא כי זה נפגע במהלך הנחת כבלים.

סיכון נוסף שמהווה ליקוי בנייה חוזר ונשנה הוא הנחה של כבלי חשמל גם על הגג, שלא בתוך תעלות או שרשורים מתאימים, באופן שגורם לקצרים ולתקלות עם בוא החורף. במקרה זה, עלות תיקונים אלו יכולה להגיע לאלפי שקלים בודדים, "והנחמה" היחידה לרוכש היא שהליך התיקון אינו מצריך בזבוז זמן ומשאבי אנרגיה.

צנרת חשמל שמונחת שלא בתור שרשור מגן

מחדל תאורת החירום: שיטת החפיף

תאורת החירום, אלמנט שנתפס כזניח, עשוי לעשות את ההבדל בעת מצוקה, אז נפסק זרם החשמל והדיירים משוועים לאור כדי לפלס את דרכם מהמבנה. במקרים רבים מתברר כי גופי תאורת החירום שמותקנים בבניינים, המיוצרים בסין, הם באיכות הרכבה ירודה ביותר, שמאלצת להחליפם באופן תדיר.

כעת אתם ודאי תוהים כיצד הדבר לא התגלה במהלך בדיקות שגרתיות שנערכו בבניין. בפועל, לכל גוף תאורה יש את המצבר המסוים שלו, וכל איש אחזקה נדרש לעבור גוף-גוף, דבר אשר לא פעם מסתכם בזמן רב. בישראל כמו בישראל, "שיטת החפיף" חוזרת פעם אחר פעם, גם כשמדובר באלמנטים מצילי חיים כגון גופי תאורת חירום.

הפתרון לכך הוא התקנת חדר מצברים ראשי. אולם במציאות בה היזמים והקבלנים מעוניינים להגדיל את שולי הרווח שלהם בכל פרויקט, מה גם שרמת המודעות לכך נמוכה, אין סיבה שהמציאות תשתנה. חשוב לדעת שבניין מעל תשע קומות דורש החוק להתקין גנרטור חירום, אולם בבדיקות שנערכו נמצא כי גנרטורים רבים אינם תקינים ועובדים לסירוגין, באופן שמעמיד בסכנה את דיירי הבניין בשעת חירום.

טרנדים בעולם המעליות: קורבנות אופנה

גם בעולם המעליות יש לא מעט טרנדים, אך נראה כי רבים מבעלי הדירות הפכו להיות "קורבן אופנה" של הטרנד. כיום, בבתי המגורים חדשים, מעליות רבות מורכבות כאשר המנוע רוכן על גג המעלית - ואינו מותקן בחדר המכונות. עלות התקנת דגם זה של מעלית זולה יותר לקבלן, ולכאורה אין הדבר אמור לעניין את בעל הדירה.

ואולם בפועל, אופן התקנה זו משעבד את בעלי הדירות למתקין המעלית המקורי, שמחזיק בידע המסוים כיצד לתקן את מנוע המעלית שמתקלקל לא אחת. כך נקלע בעל הדירה למציאות שבה הסכם כובל מחייב אותו לשלם סכומי כסף בלתי מבוטלים לגורם מסוים, בלא שיש לו אפשרות לבצע סקר שוק ולמצוא חלופה זולה יותר.

העילה שמלכתחילה מאלצת את בעל הדירה למצוא חברת תיקונים למעלית היא איכות המעליות הירודות, שמותקנות בחלק מהבניינים. אלה מחייבות כך או אחרת לבצע בהן אחזקה שוטפת, שגם עולה כסף רב: המחירים נעים החל מ-1,000 שקל למעלית קטנה עד 400 ק"ג ועד 2,000 שקל לתיקון מעלית גדולה עד 1000 ק"ג. העלות היא לשירות בלבד, לא כולל חלפים ובדיקה חצי שנתית.

משאבת המים: שואבת לנו את הכסף

משאבת מים היא אלמנט הכרחי בבניין מגורים, וכאשר היא לא מתפקדת – זרימת המים למפלסים העליונים אינה יכולה להתקיים. כך, בשל מערכות שאיבה מאיכות ירודה שמותקנות בבניינים רבים, מוצאים את עצמם הדיירים עם בעיית אספקת מים.

כאשר הקבלן חוסך באיכות משאבת המים, בעלי הדירות נאלצים לשלם במקרים מסוימים עשרות אלפי שקלים כדי לתקן את הליקוי בשל איכות מערכות נמוך של חדר המשאבות. היבט נוסף ומשמעותי לא פחות בהקשר זה הוא כאשר מערכת שאיבת המים עובדת באופן קלוקל, צורכת חשמל רב ומגדילה באופן ניכר את חשבון החשמל של הבניין - עד לכדי פער של מאות אחוזים.

התקנה רשלנית של כבלי תקשורת

מתקיני מערכות התקשורת והכבלים, שבדרך כלל מגיעים לאחר מסירת הבניין לדיירים, פורשים את כבלי התקשורת ללא הבחנה - ולפעמים במקביל ובצמוד לכבלי חשמל, דבר המנוגד לחוק החשמל. לעתים אנו נתקלים במקרים בהם המתקינים פוגעים תוך כדי עבודתם בחומרי האיטום שמיועדים למניעת התפשטות אש. אי לכך, יש לפקח על מתקינים אלו קודם שהם גורמים נזקים.

אז איך לעשות זאת? לרשות הרוכשים שנאלצים להתמודד עם קבלן שהתרשל, עומד חוק המכר שמחלק את האחריות בגין ליקויי הבנייה השונים לשתי תקופות: שנות בדק ושנות האחריות. שנות הבדק הן שנים בהן האחריות לתיקון הליקויים מוטלת על הקבלנים, אלא אם כן הוכיחו כי הליקויים נובעים משימוש לקוי שעשו הרוכשים בדירה, או מתחזוקה לקויה.

בשנות האחריות המצב הפוך: רוכשי הדירות צריכים להוכיח כי הליקוי נוצר כתוצאה מעבודה לקויה, או שימוש בחומרים לקויים, ולא כתוצאה משימוש לא תקין בדירה. במקרים המתוארים מעלה תקופת הבדק היא למשך שנה ותקופת האחריות תמה כעבור שלוש שנים.

הכותב הוא מנכ"ל חברת הדס ביקורת מבנים , המתמחה בביקורת ליקויי בנייה