רוצים את עסקת חייכם? לא בקרקע חקלאית

מחפשים דירה? אם אתם לא לחוצים לגור בה ממש עכשיו, החדשות הטובות הן שאפשר לרכוש קרקע חקלאית, שבמקרים רבים מופשרת לבנייה תוך מספר שנים. החדשות הרעות: המס על הקרקע החקלאית יגדל משמעותית בעקבות רפורמת התכנון והבנייה אותה יוזמת הממשלה.

עוד על קרקע חקלאית בערוץ הנדל"ן :

• קרקע חקלאית? "עדיף להשקיע בקזינו"
• כאן יקום בית? טיפים לרכישת קרקע חקלאית
• 10 טיפים לרכישת קרקע חקלאית 
  

מי מאיתנו לא נתקל במודעת פרסום הקוראת להגשים חלום עתידי של בית עם גינה? רק שלעת עתה מדובר בחלום בהמתנה, ובשל העובדה שטרם אושרה תכנית בנייה במקום - התשלום על הקרקע הוא נמוך במיוחד. מניסיון העבר, בו כל פרדס הפך לשכונת מגדלים, מקווים רבים גם היום להתעשר בדרך זו. בשנים האחרונות רבים רכשו פיסת אדמה חקלאית כהשקעה עתידית.

אלא שרשויות המדינה ראו כי אכן מדובר בדרך היכולה להיות משתלמת במיוחד, ורפורמת התכנון החדשה הרוקמת עור וגידים מציעה להגדיל משמעותית את נטל המס על מתעשרים בדרך זו - באופן, שלדעת מומחים, יש בו עיוות ואי צדק.

כיום, למרות שמדובר בקרקע חקלאית, מחירה מושפע ממיקומה ומרמת הביקוש שלה. כך, למשל, מחיר חצי דונם באזור המרכז יעמוד על כ-300 אלף שקל, ואילו מחיר חצי דונם בפריפריה המרוחקת יהיה זול ב-100 אלף שקל. על פי הצעת הרפורמה החדשה, תשלום המס יתעלם משווי השוק ויתייחס לכל קרקע חקלאית באותו האופן.

כך, לדוגמא, קרקע באזור המרכז ששווייה 300 אלף שקל, אם תופשר לבנייה ותשלש את ערכה - תהיה שווה מיליון שקל. היטל ההשבחה, שעומד על 50% מעליית ערך הקרקע, יהיה מתוך סכום של 900 אלף שקל ולא מתוך סכום של 700 אלף שקל, מכיוון שלפי השינוי אין משמעות לשווי השוק של הקרקע. בכך יגדל, בדוגמא זאת, נטל המס על בעל הקרקע ב-100 אלף שקל.

המצדדים בחקיקה סבורים כי היא תטיב עם השוק ותאזן בין בעלי הקרקעות החקלאיות שהופשרו ליתר ציבור רוכשי הדירות. המבקרים טוענים כי מדובר בחקיקה לא הוגנת, מכיוון שרוכשי הקרקעות רכשו נכס שקיים בו סיכון ואלו לקחו את הסיכון, ועם "זכייתם" המדינה מטילה עליהם מיסים שהופכים את רכישתם ללא כלכלית. בנוסף, טוענים המבקרים, בסופו של דבר יגולגל המס על רוכש הדירה החדש - ויעלה את מחיר הנכס.

שטחים פתוחים. גם אם יש להם סיכוי לערך נדל"ני, כנראה שעדיף לא להשקיע(צילום: באדיבות החברה להגנת הטבע)

שווי הקרקע: פעם גבוה, פעם למעלה - ותמיד לטובת המדינה

במקרים רבים, החזקת קרקע חקלאית אינה מניבה רווח. לעתים היא מתייבשת תחת השמש ובפעמים אחרות היא מופקעת לטובת המדינה. "גם במקרה שבו מחליטים להפקיע לך את הקרקע, לפי הרפורמה הפיצוי לא יהיה לפי שווי השוק שלה", טוען השמאי ארז כהן.

לדבריו, "המדינה עושה פה יצור כלאיים שאין לו משמעות בחוק. המשמעות היא להוריד על הברכיים את בעלי הקרקעות החקלאיות ולשלם להם מינימום פיצוי. האבסורד הוא שלצרכי מס רכישה, המדינה חישבה את השווי של הקרקע לפי ערך השוק. לצערי, לפי מה שנראה, סעיפים אלו יאושרו ברפורמה".

גם בתרחישים נוספים תרע הרפורמה את מצבם של בעלי קרקעות חקלאיות, כך טוענים מומחי נדל"ן נוספים. כך, לדוגמא, כאשר יתבע בעל הקרקע על ירידת ערך הקרקע בשל תוכנית הפוגעת בערך הקרקע שלו, תראה המדינה אותו כבעלים של קרקע בלי פוטנציאל לבנייה עתידית, שהביא אותו לשלם עליה מחיר הגבוה אפילו פי 20 מערכה הבסיסי.

במקרה נוסף, עלולה להיות פגיעה כאשר הרכישה היא לזכות לדירה. רכישה כזאת נפוצה יחסית בשנים האחרונות, ובה לקוח רוכש מספר מטרים בודדים על קרקע חקלאית, כאשר מתחילות תוכניות ברקע להפשרת הקרקע לבנייה רוויה. בעבור אותם מטרים ספורים, משלם הלקוח סכום גבוה יחסית (בסדר גודל של כ-100 אלף שקל, תלוי באזור וברמת הייתכנות של הפשרת הקרקע). גם כאן, החקיקה החדשה המוצעת תתייחס למטרים אלו כאילו היו קרקע חקלאית - בהתעלם מהתוכניות ומהמחיר ששילם בעבורה.

"בעלי קרקעות חקלאיות מקבלים בשנים האחרונות הרבה מכות", אומר עו"ד דוד בסון ממשרד עוה"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', המתמחה בנדל"ן. "השיא היה בג"ץ הקרקעות ב-2003. מאז ישנה פגיעה במצב בעלי קרקעות. לשם דוגמא, אם הייתה מופשרת קרקע בגליל ים, לאחר השינויים הקיבוץ היה מקבל כמיליון שקל פיצוי בלבד (תוכנית גליל ים אישרה 4,000 יחידות דיור - א.ש)".

קרקע חקלאית: השקעה עיוורת

גם אם תידחה הרפורמה, כלומר גם במצב הנוכחי, השקעה בקרקע חקלאית נחשבת למסוכנת. לדברי עוה"ד זיו כספי ושי אליאב, יש לקחת בחשבון כי בעת הפשרת הקרקע ושינוי הייעוד מקרקע חקלאית, צפויות הפקעות בקרקע לטובת שטחים ציבוריים, כגון שטחים ציבוריים פתוחים, גנים, בתי ספר, דרכים ועוד.

שיעור ההפקעה המותר לפי החוק, ללא תשלום פיצויים לבעלי הקרקע הוא 40% משטח החלקה. בדרך כלל תבוצע הפקעה גדולה הרבה יותר, וזאת בדרך של תוכנית "איחוד וחלוקה" (רה-פרצלציה), המהווה "מכשיר" תכנוני המאפשר איחוד קרקעות של מספר בעלים שונים ליחידה קרקעית אחת גדולה; וחלוקת הקרקע שוב על יסודו של התכנון החדש, למגרשי בנייה בייעודים השונים, לדרכים, לשטחים ירוקים פתוחים, לשטחי ציבור וכיו"ב.

השמאי גיל וינלס מוסיף שמאחר והתכנון העירוני חייב לקחת בחשבון הפשרת שטחים לטובת הציבור, דרכים, גינות, מוסדות ציבור וכדומה, ובמסגרת של תוכנית איחוד וחלוקה מופרש לטובת הציבור חלק גדול של הקרקע - מומלץ לרכוש מגרשים גדולים ככל שהיד משגת, ולא פחות מדונם. זאת במטרה שבסופו של הליך יישאר ברשות הבעלים חלק קרקע שיאפשר לבעליו לקבל יחידה שלמה ולא חלק ממנה.

לסיכום טוען וינלס, ההשקעה בקרקע חקלאית היא השקעה כמעט עיוורת, כאשר למעשה לא ברור בכלל מתי אם בכלל ולאיזה ייעוד תשונה הקרקע.