פינוי-בינוי: האם דייר אחד יחליט בשביל כולם?

בעלי דירות בבניין ישן בגבעתיים החליטו לבצע פינוי-בינוי בבניין, במטרה לשפץ את חזותו ולזכות בדירות חדשות וגדולות יותר. לשם כך התקשרו עם החברה הקבלנית רותם שני, אולם במהלך המו"מ עמה רכשה חברת בנייה בשם יהלי בנה לי חנות בבניין, והתנתה את הפרויקט בכך שהיא זו שתבצע אותו.

פסקי דין נוספים בערוץ הנדל"ן :

• תקדים: שלטים בחלונות ראווה לא יידרשו באגרה
• בית המשפט לרשויות: הרשו לשכן לגדל ציפורים
• בעל הבית הטריד - השוכרת איימה ברצח
  

יתר הדיירים, שהתנגדו לתנאי וביקשו להתקשר עם הקבלנית המקורית, הגישו תביעה נגד חברת הבנייה לבית משפט השלום בתל-אביב. הדיירים טענו כי עליה לפצות אותם בשל סירובה, שכן ביצוע הפרויקט מותנה בהסכמת כל הדיירים.

התובעים טענו כי אינם מעוניינים שהנתבעת תשמש כקבלנית העסקה, מאחר שהם אינם נותנים בה אמון, בין היתר נוכח התנהלותה הבריונית והכוחנית, והעובדה כי אין לה את הכישורים הדרושים לביצועו.

עוד טענו כי מאחר שהפרויקט סוכל אך ורק בשל סרבנות הנתבעת, עליה לפצות אותם בגין שווי ההפרש בין הדירה שלהם לדירה החדשה שהייתה נבנית אילו בוצע הפרויקט. את ההפרש העריכו התובעים ב-5.4 מיליון שקל, אך לצרכי אגרה העמידו אותו על 2.4 מיליון שקל בלבד.

"תקעה יתד"

הנתבעת טענה מצדה כי מאחר שהמגרש עליו נמצא הבניין אינו נכלל במתחמי פינוי-בינוי שאושרו על ידי הממשלה, התובעים אינם זכאים לפיצוי. לחלופין טענה, כי גם אם עומדת לתובעים עילת תביעה לפי חוקים אחרים, הרי שלא ניתן לפגוע בזכות הקניין האבסולוטית שלה, והיא אינה חייבת לספק ליתר הדיירים כל הסבר לסירוב.

לחילופי חילופין המשיכה הנתבעת לטעון, כי הדיירים הם שפעלו בחוסר תום לב כשסירבו לשמוע את הצעתה, למרות שהציעה תנאים טובים יותר מהחברה עמה ביקשו להתקשר.

השופט יאיר דלוגין קיבל את התביעה במלואה. נפסק כי אמנם בעלי הדירות אינם זכאים לפיצוי לפי חוק פינוי-בינוי, באשר חוק זה אינו חל על הבניין; אך עם זאת, אין בכך כדי לשלול את זכאותם לפיצוי בהסתמך על חוקים אחרים. נקבע כי אין ספק שהנתבעת רכשה את החנות אך ורק לשם ביצוע עסקת פינוי-פינוי בבניין, תוך שחשבה כי בכך 'תקעה יתד' שתבטיח לה כי היא זו שתבצע את העסקה.

משכך, הנתבעת אינה יכולה לטעון כי ביצוע הפרויקט על ידי החברה המקורית יפגע לה בזכות קניינית, שלא הייתה שלה אלמלא החליטה לרכוש את החנות לשם ביצוע העסקה. בכל מקרה, הוסיף השופט, לא מדובר כאן בכלל בפגיעה בזכות הקניין - וגם אם כן, הרי שזכות הקניין שלה, בפרט בבית משותף, אינה אבסולוטית אלא כפופה לזכויות של יתר דיירי הבית.

"חוסר תום לב"

"אין זה מתקבל על הדעת כי דייר אחד, ללא סיבה סבירה, יהיה רשאי למנוע משורה של דיירים אחרים בבית המשותף למקסם בצורה מהותית את זכויותיהם...", כתב השופט.

עוד כתב: "יודגש - גם מי שאינו סובל ממצוקה כלכלית קשה (...) זכאי לנצל באופן מלא את זכויותיו ונכסיו וזכאי להגנה מפני שרירות לב או התנהלות בלתי סבירה של שכנו, שלא לדבר על הגנה מפני התנהלות שיש בה משום חוסר תום לב. גם מי ששייך למעמד הביניים והנו בעלים של דירה במרכז הארץ, ואשר עיסקת פינוי-בינוי תגדיל את שטח המחיה שלו ללא תוספת תשלום, יש לראותו כנפגע קשה מכך שעסקה כזו נמנעת ממנו".

בפסק הדין נקבע כי מדובר במחלוקת בדבר זהות הקבלן, שעליה להיפתר באמצעות הצבעה ברוב קולות. משמסרבת הנתבעת להחלטת הרוב ומסכלת את העסקה, היא מתנהלת בחוסר תום לב. מעבר לכך נפסק כי הוכח שלנתבעת כלל אין את הכישורים לביצוע פרויקט כה סבוך כמו פינוי-בינוי, וכי לא רק שהיא חסרת נסיון - היא גם לא הותירה רושם של חברה רצינית ומבוססת.

לפיכך נפסק כי הנתבעת תשלם לתובעים 2.4 מיליון שקל וכן הוצאות משפט של 100 אלף שקל.

לעיון בפסק הדין

לאתר המשפט הישראלי "פסקדין "