תל-אביב: מרוב משרדים לא רואים את העיר

רוצים דירות למגורים במרכז תל-אביב? בינתיים נראה שיתרוממו לאוויר בעיקר מגדלי משרדים. מתחם המגדלים החדש שרוקם בימים אלה עור וגידים בסיטי של העיר ללא הפסקה הוא מתחם יצחק שדה. המתחם ידוע יותר בשם "חסן ערפה" ורובו עדיין מאכלס מוסכים, מסגריות וחניונים. במתחם צפויים להיבנות לא פחות מ-14 מגדלים שישמשו למשרדים, מסחר, שטחי ציבור ומגורים - אבל ביחס של 1:5 לטובת המשרדים (כלומר 12 מגדלי משרדים ושני מגדלי מגורים בלבד).

כתבות נוספות על מגדלי משרדים בערוץ הנדל"ן :

• תל-אביב: מי יאכלס את מגדלי המשרדים?
• מגדלי המשרדים יוצאים מתל-אביב?
• דו"ח: ההשקעה בנדל"ן למשרדים נחתכה בחצי
  

גודל המתחם, לפני הפקעה לצרכי תחבורה, עומד על 81 דונם, מהם יישארו כ-60 דונם עליהם יתרוממו המגדלים. מבחינת המיקום מדובר בשטח מרובע היושב בדרום העיר, מזרחית לציר מנחם בגין בחלקו הדרומי של גשר מעריב, מערבית לרחוב המסגר, דרומית לרחוב יצחק שדה וצפונית לרחוב שייסלל צפונית לרחוב ריב"ל.

המגדלים ייבנו במתכונת של עירוב שימושים, כלומר משרדים, מגורים, מסחר ושטחי ציבור. במרכז השטח יהיה פארק בן 21 דונם שיבנה בצורת כיכר (פיאצה). אלא שהיחס בין המשרדים למגורים יהיה כ-1:5 לטובת המשרדים ואלו יהיו, ככל הנראה, במגדלים נפרדים. על תכנון המתחם כולו אחראי האדריכל יוסי סיון ממשרד יאסקי-מור-סיון, שלקח גם חלק בתכנון מתחם השוק הסיטונאי הסמוך ובפרויקטים במתחם שרונה.

מתחם יצחק שדה‏ (צילום: אלפי שאולי)

1

2

3

דירות בנות 65 מ"ר בלבד "שלא יעברו את ה-2 מיליון"

הבוקר (ד') הודיעה חברת שבת משה על השקת הבניין הגבוה במתחם, שייבנה על שטח של ארבעה דונמים בפינת הרחובות המסגר ויצחק שדה, מול בית ישרכרט ומגדל נצבא. המגדל יתנשא לגובה 147 מטרים ויכלול 31 קומות משרדים ומסחר. מתחתיו ייבנו חמש קומות של מרתפי חניה תת-קרקעית. לדברי משה ישעיהו, מבעלי החברה, תוך שבוע יחל שיווקו של הבניין ותוך ארבעה חודשים יחלו עבודות החפירה.

בשלב המכירות הראשוני תשווק החברה את הקומות 4-16, ובסך הכל 16 אלף מ"ר בדרך של קבוצת רכישה. המחיר למטר רבוע יעמוד על 9,700 שקל ויטפס ב-100 שקל לקומה. את יתר הקומות, שסך הכל יכילו כ-19 אלף מ"ר, בכוונת החברה להשאיר בחזקתה ולהשכירן.

לחברת שבת משה מגרש נוסף בין שלושה דונמים במתחם המיועד למגורים, וכעת מצוי בשלבי היתרים וניוד זכויות למגורים ממגרשים סמוכים אליו. בסופו של ההליך, מתעתדת החברה להקים בניין בן כ-25 קומות שרובן יהיו, לפי תוכניות החברה, דירות בנות 65 מ"ר. הסיבה לבניית דירות קטנות יחסית, לדברי ישעיהו, היא רצון היזמים לבנות דירות "שלא יעברו את השני מיליון לדירה", כך ישעיהו.

בניין נוסף במתחם שיצא לשיווק בשבוע שעבר שייך לקבוצת מגדלי הורוביץ שבשליטת יזמי הנדל"ן חני הורוביץ וארי אוריאלי. כמו מגדל שבת משה, גם מגדל הורוביץ ישווק בדרך של קבוצת רכישה ויכלול 31 קומות, שיחד ייצרו 35 אלף מ"ר של משרדים על קרקע בת חמישה דונמים. הבניין צפוי לכלול לובי מפואר בגובה 12 מטרים, אולם כנסים, 11 מעליות וכן ישלב אלמנטים של בנייה ירוקה עם מרפסות, חלונות ענקיים ועיצוב יוקרתי. מהחברה נמסר כי עד כה נרשמה התעניינות של כ-400 לקוחות פוטנציאלים.

הדמיה אווירית של מתחם יצחק שדה המתוכנן‏ (הדמיה: 3division)

1

2

3

4

אבל מי צריך כל כך הרבה משרדים?

לתמונתה העתידית של תל-אביב משלים מתחם יצחק שדה את הקצה הדרומי של שדרת מגדלים מתוכננת, המתחילה עוד בבורסה ברמת גן. כך, למשל, במתחם אולמי רסיטל יתרוממו לאוויר מגדלי הצעירים ומגדל משרדים של קבוצת חג'ג'. בהמשך, בין מגדלי עזריאלי לאולמי רסיטל, מתכננות גם הקבוצות אלקטרה ופאנגאיה להקים שלושה מגדלים בני כ-60 קומות במתחם תנובה.

בעברו השני של הכביש החל הטייקון דוד עזריאלי בהקמת מגדל משרדים גרנדיוזי בן 50 קומות במתחם שרונה, כאשר ממש לצדו תמשיך תנופת המשרדים ברחוב הארבעה עם מגדל נוסף של חג'ג'. מעט לכיוון דרום מזרח באזור הסינרמה תקים חברת גב-ים מספר בנייני משרדים נוספים. כל אלו יתווספו לרבים שכבר עומדים באזור.

נשאלת השאלה מדוע נבנים כל כך הרבה מגדלי משרדים בעיר, בעוד שתושבים רבים מתלוננים על מצוקת דיור. בעיריית תל-אביב הסבירו היום ל-ynet כי "תוכנית המתאר העירונית, המבוססת על הפרוגרמה הרצויה לעיר תל-אביב-יפו לשנת היעד 2025, מגדירה את מהותם ואופיים של אזורים שונים בעיר, ביניהם אזורי מגורים ותעסוקה.

"במסגרת זו ניתן מענה מספק לצרכי המגורים העתידיים של העיר, זאת מאחר שפוטנציאל הבנייה של יחידות דיור הכלולות באזורי מגורים בתוכניות בניין עיר מאושרות והמקודמות היום, הוא גדול הרבה יותר מיעד האוכלוסיה של תוכנית המתאר. מתחם יצחק שדה הוא חלק מאזורי התעסוקה בעיר ומוגדר כאזור תעסוקה מטרופוליני. יחד עם זאת, תוכנית המתאר מאפשרת באזור זה בניית מגורים עד 25% מסך השטחים הסחירים.

"נציין כי מטרתה של תוכנית מתחם יצחק שדה (חסן ערפה) היא יצירת מנוף לקידום תהליך פינוי והתחדשות של המתחם, ושילובו באזור התעסוקה המתפתח בחלקו המערבי של האיילון. לפיכך, מרבית שטחי הבנייה במתחם זה מיועדים לתעסוקה (משרדים, מלאכה, מסחר, מלונאות), ובתחום התוכנית נקבעו מעל 200 אלף מ"ר שטחי בנייה עיקריים לשימושי תעסוקה.