חיזור חשדני: על מערכת היחסים בין יזם לדיירים

כבדהו וחשדהו: במצבים שבהם דיירי בניין מגורים משותף פונים ליזם, במטרה לקדם שיפוץ כללי של הבניין; או במקרים אחרים שבהם יזם פונה לבעלי הדירות כדי לקדם פרויקט במסגרת תוכנית תמ"א 38, היחסים בין הצדדים נגועים בחשדנות הדדית ובהססנות.

עוד על יחסי דיירים-יזמים בערוץ הנדל"ן :

• רוצים לחדש את הבניין? לא חייבים תמ"א 38
• לא מחכים לאף אחד: פינוי-בינוי עצמאי
• עשו זאת בעצמכם: תמ"א 38 ביוזמת הדיירים
  

בעלי הדירות חוששים בדרך כלל ממקרים של חוסר הגינות מצד היזם. קבלנים רבים באים אל בעלי הדירות עם רעיונות יצירתיים והבטחות רבות, אך ידועים מקרים בהם הדברים מתגלים כריקים מתוכן. בעלי הדירות, אם כן, יעשו את המירב על מנת לוודא כי הפרויקט ישביח את הדירה שבבעלותם ולא יפגע בהם.

היזמים, מצדם, חוששים מפני פרויקטים המתבררים בסופו של דבר כהפסדיים, כלומר לא-כלכליים. הם חוששים כי לאחר השקעה בזמן ובכסף מצדם, הפרויקטים לא יצא לפועל עקב אי הסכמה בינם לבין בעלי הדירות.

מהי הדרך הנכונה לבניית יחסי אמון בין הצדדים?

מצד היזם

1. ביצוע כל הבדיקות הדרושות טרם הפרויקט: ראשית יש לבצע מדידה של המגרש ובדיקת המצב התכנוני של המגרש עליו בנוי הבניין בעירייה ובוועדה המקומית. אין טעם להיכנס לדיונים אודות סעיפים משניים בחוזה העסקה, כגון מה יהיה גודל המחסן שיקבל כל דייר, כאשר עדיין לא ברור אם הפרויקט העתידי הוא אפשרי וכלכלי.

2. הצגת סקיצה מפורטת ולוח זמנים: על היזם להציג בפני בעלי הדירות תכנון אדריכלי ראשוני, סקיצה ראשונית של דירה לדוגמה, וכן להציג בפניהם את עיקרי המפרט הטכני המוצע על ידו, לוח זמנים לביצוע הפרויקט וביטחונות.

3. מסמך no shopping: כדאי לנסח מסמך קצר ובו מצוין כי בעלי הדירות לא ינהלו מו"מ עם יזם אחר במשך 3-6 חודשים. זאת בתנאי שיוצגו להם תשריטים עקרוניים של הפרויקט, לאחר בדיקה מקיפה ומקצועית בעירייה ובמחלקת הנדסה.

כמו כן, יש להציג לבעלי הדירות את כל הנתונים המרכזיים, כגון כמה דירות ניתן לבנות, מה גודל הדירות וכו'. במקרים בהם קיימים מספר בעלי דירות, סביר להניח שיתגלעו חילוקי דעות, ולכן מסמך no shopping יעודד את היזם, לפחות בתקופה הנקובה, להשקיע זמן, מאמץ ומשאבים בבדיקות היתכנות של הפרויקט.

4. הגשת בקשה להיתר בנייה: במידה שחתמו הצדדים על הסכם לפרויקט תמ"א 38, על היזם לבצע תכנון הנדסי ומבני (קונסטרוקטיבי) ולאחר מכן להגיש בקשה להיתר בנייה לפרויקט. לאחר קבלת היתר הבנייה, בעלי הדירות יפונו מדירותיהם וניתן יהיה להרוס את הבניין הקיים ולהקים בניין חדש.

5. שקיפות מלאה מול הדיירים: על מנת לזכות באמון הדיירים ובשיתוף פעולה, מומלץ לפעול בשקיפות מלאה ולשתף את הדיירים בכל הנעשה. הצגת כלל הפרטים בבהירות (כמה שכר דירה ישולם בזמן תקופת השכירות, גובה ההשתתפות בדמי הובלה וכו') תסייע לדיירים להבין כי מדובר ביזם אמין ורציני, בעל ניסיון רב וידע.

1. עזרה מקצועית: על מנת לבצע את כל הבדיקות המקדימות (בדיקת כדאיות כלכלית, בדיקת מצב משפטי, בדיקת מוניטין הקבלן), כדאי לשכור את שירותו של עורך דין המתמצא בענייני מקרקעין, שילווה את הפרויקט מתחילתו ויוודא כי זכויות הדיירים אינן נפגעות.

2. ודאו את הסכמת רוב הדיירים: לא כדאי להנהיג ציבור ללא ציבור. ידועים מקרים שבהם נוצרו דיונים וויכוחים ארוכים בעניין סעיפים משניים בחוזה העסקה, ואז לאחר הגשת המסמכים מתברר כי חלק מהדיירים כלל לא הסכימו לתנאים, הם רוצים דירה גדולה יותר וכו'. לכן עוד בתחילת התהליך חשוב לוודא מהי עמדת הדיירים, מה הם נימוקי המתנגדים וכו'.

3. בדיקת מוניטין: כיום קיימות דרכים רבות לבדוק רקע ועבר של יזם או קבלן עמו רוצים להתקשר. בדיקה במנועי החיפוש הרגילים, כמו גם באתרי מידע משפטי כמו נבו, יכולים להפגיש את בעלי הדירות עם פסקי דין מעברו של הקבלן.

4. התרשמות אישית וקבלת המלצות: אין תחליף למראה עיניים. מומלץ לבדוק פרויקטים שהיזם סיים ולראות כיצד נראית התוצאה הסופית. שיחה עם הדיירים בפרויקט יכולה ללמד את הדיירים רבות אודות ההתקשרות עמו, רמת העבודה, עמידה בהתחייבויות ועוד.

5. ערבויות: במסגרת המו"מ ניתן לבקש מהקבלן ערבות. ערבות זו תסייע במקרים של מחלוקת מול היזם בנוגע לתשלום או לתוצאה הסופית שעליה הוחלט. חיוני לדרוש ולקבל ערבות חוק מכר מהבנק - ערבות שמספק הבנק למקרה בו הפרויקט לא יושלם. במקרים אלו, ממנה הבנק כונס נכסים שיהיה אחראי למנות קבלן חדש שישלים העבודות.

6. ביטוחים: כחלק מהחוזה ראוי לוודא כי קיים ביטוח נגד כל הסיכונים האפשריים. על הדיירים לדאוג שהקבלן יישא בהוצאות ביטוח מבנה, כיסוי במקרה של אובדן רכוש או נזק שייגרם במהלך עבודות החיזוק. בנוסף, על הביטוח לכסות מקרים של אובדן או נזק לגופו של כל אדם במהלך תקופת הבנייה, ועוד נושאים רבים אחרים שיועלו על ידי הדיירים.