השכן ממול פיצל את הדירה: זה חוקי?

תופעת פיצול הדירות הפכה בשנים האחרונות ל"מכת מדינה", והרשויות מנסות למנוע אותה ככל הניתן. בצד היתרונות שיש בפיצול הן לבעל הדירה והן לשוכר אותה, נגרמים נזקים רבים לדיירי הבניין ולתושבי הסביבה. התופעה פשטה זה מכבר על שוק הדירות בישראל, בעיקר בתל-אביב-יפו, שם ישנה מצוקת דירות להשכרה.

כתבות נוספות על פיצול דירות בערוץ הנדל"ן :

• פיצול דירות: המדינה מסכימה, השכנים יסרבו
• עיריית ת"א תאשר פיצול דירות ותוסיף קומות
• המפצלים מנסים לרכוב על הגל: "לחלק דירות"
  

מחאת האוהלים בקיץ שעבר הביאה לשינוי ארעי ואפשרה פיצול דירות במתכונת מצומצמת ונוקשה. עם זאת עדיין עולות מספר שאלות, ובהן: האם פיצול הדירה חוקי; מהן ההשלכות שנוצרות עקב פיצול הדירה; לאילו דגשים יש לשים לב ברכישת או השכרת דירה מפוצלת; ומהי רמת הענישה היוצאת מבתי המשפט.

הן בעל הדירה והן השוכר יוצאים נשכרים מפיצול הדירה. בעל הדירה מפצל את דירתו למספר דירות, ובכך משיג תשואה כספית גבוהה יותר עבור כל דירה נפרדת. השוכר, מצדו, יכול לשכור דירה קטנה בלב העיר המתאימה לצרכיו וליכולתו הכלכלית.

ואולם, פיצול הדירה והוספת דיירים לבניין המגורים, וכן ריבוי דיירים לעיר פר מטר מרובע בניגוד לתכנון הקיים, עלולים לגרום לפגיעה קשה בדיירי הבניין בו בוצע פיצול דירה, כמו גם לפגיעה סביבתית-אורבנית.

הוספת דיירים לבניין: מצוקת חניה וצפיפות יתר

חוק המקרקעין קובע כי בעל דירה אינו רשאי לבצע שינוי בדירתו, שיש בו כדי לפגוע בדירה אחרת או ברכוש המשותף של הבניין, זאת מבלי שקיבל את הסכמתם של כל דיירי הבניין. בנוסף, חוק התכנון והבנייה קובע כי בעל דירה אינו רשאי לעשות כל שינוי שיש בו לפגוע בחזות הבניין, ברכוש המשותף, בצנרת ובשלד הבניין, או בציוד אחר המשמש גם דירות אחרות בבניין - מבלי שקיבל קודם לכן היתר בנייה מטעם הוועדה המקומית.

עוד קובע חוק התכנון והבנייה, כי בעל דירה רשאי לבצע שינוי פנימי בדירתו (כגון הריסת קירות, איחוד חדרים, הפיכת דירת חדרים לדירת לופט גדולה וכו') ללא קבלת היתר. עם זאת נקבע בפסיקה כי לפי המבחן הייעודי ולפי המבחן הפונקציונלי, פיצול דירה למספר דירות, כאשר בכל דירה יש מטבח, מקלחת, שירותים, ודוד שמש נפרדים, אינה נחשבת לשינוי פנימי מותר בדירה. זאת גם כאשר מבואה יחידה מביאה לכניסה אחת לדירה, ולאחריה יש התפצלות למספר דירות מפוצלות.

פיצול דירה ללא מתן היתר והסכמת יתר דיירי הבניין מהווה בפועל מפגע מהותי שמשליך על איכות חייהם של דיירי הבניין ופוגע בקניינם. כלומר, פיצול דירה למספר דירות גורם בפועל להוספת דיירים לבניין, שמלכתחילה יועד למספר דיירים אחר.

הוספת דיירים לבניין גורמת להעמסה על תשתיות הבניין, על צנרת הבניין ועל צנרת הביוב האזורית; גורמת למצוקת חניה, למטרדי רעש, לצפיפות יתר; וכן לגודש על השירותים החברתיים-חינוכיים ומוניציפליים שמיועדים לתושבים ה"אמיתיים" של האזור, לפי התכנון המיועד של העיר. ניתן לומר כי תופעת פיצול הדירות מביאה, בסופו של דבר, לירידת ערכן של הדירות בבניין המשותף נוכח ריבוי הדיירים.

בזכות מחאת האוהלים: אפשרות לפיצול דירות

מחאת האוהלים, שגרעינה החל נוכח מחירי השכירות הגואים באזור גוש דן, גרמה בפועל לשינוי אפיזודי בחוק התכנון והבנייה ואפשרה, בתנאים מסוימים, להכשיר פיצול דירות עתידי.

כך, למשל, נקבע כי פיצול דירה יתאפשר אם יעמוד בתנאים המצטברים הבאים: שטחה של הדירה המפוצלת לא יקטן מ-30 מ"ר; הבקשה למתן אישור פיצול הדירה תהיה חתומה בידי 75% מבעלי הדירות בשנתיים הראשונות לאחר תיקון החוק, ואחר כך תהיה חתומה על ידי כל בעלי הדירות בבניין משותף; מספר הדירות שיפוצלו בבניין לא יעלה על 30% ממספר הדירות בבניין; והוצגה חוות דעת מהנדס המתייחסת להשתלבותן של הדירות המפוצלות בסביבה העירונית ובתשתיות.

גם בהתקיימות כל דרישות החוק, עדיין שמורה לוועדה המקומית הזכות לסרב לתת היתר לפיצול דירה. בנוסף, נקבע בחוק כי מתן הכשר פיצול הדירה יהיה מוגבל ל-5 שנים בלבד מיום פרסום תיקון החוק (20.12.11). לכך יש להוסיף כי על פי החוק, בקשה להיתר לפיצול דירה מוגשת כבקשה ל"הקלה". בשל כך, תנאי למתן ההיתר הינו תשלום היטל השבחה.

מכאן עולה כי בפועל, בתיקון החוק יצא שכרו של המחוקק בהפסדו, זאת הואיל שבעל דירה המעוניין לקבל היתר לפיצול דירה, צריך לעבור "ויה דלרוזה" ארוכה שתלויה בחסדי דיירי הבניין, בוועדה המקומית, ואשר מצריכה הוצאות כספיות ניכרות.

ולמרות הכול: זה עדיין לא חוקי

כאשר פוצלה דירה למספר דירות משנה, יכולים דיירי הבניין לפעול בשני מישורים, יחד או לחוד, לפי שיקוליהם. במישור הפלילי - הם יכולים לפנות בעניין למינהל ההנדסה בעירייה או לוועדה המקומית. לגופים אלה ישנה סמכות לפתוח בהליך פלילי נגד בעל הדירה, בגדרו יהיה ניתן להטיל על בעל הדירה קנס כספי כבד, מתן צו הריסה לדירה שפוצלה או מתן צו השבת מצב הבנייה לקדמותו. במקרים קיצוניים ניתן לתת עונש מאסר בפועל לבעל הדירה.

במישור האזרחי - יכולים דיירי הבניין להגיש תביעה אזרחית נגד בעל הדירה בה בוצע הפיצול, בפני המפקח על הבתים המשותפים. גם למפקח ישנה סמכות לתת צו הריסה לדירה המפוצלת וכן לתת צו השבת מצב הבנייה לקדמותו. כמו כן, יכול המפקח לחייב את בעל הדירה בפיצויים. יצוין כי לפי חוק התכנון והבנייה, רשאית הוועדה המקומית להורות לחברת חשמל, לבזק ולעירייה להפסיק לספק שירותי חשמל, טלפון ומים לדירה שפוצלה.

כמו כן, בתי המשפט רואים בחומרה רבה עבירות פיצול דירות ללא היתר, בתור עבירות כלכליות לצורך השאת רווחים גרידא, תוך פגיעה שאינה צודקת בדיירים הסובבים. כך נקבע כי "בתי המשפט מצווים לתת יד למאבק בעבירות החמורות בתחום התכנון והבנייה, שהפכו לחזון נפרץ בימינו".

השורה התחתונה: לפצל זה לא משתלם

במקרה שבו פוצלה דירה לשתי דירות במשך שנים רבות באשדוד, הטיל בית המשפט על בעל הדירה קנס בגובה של 90 אלף שקל, בצירוף צו הריסה, צו השבת מצב הבנייה לקדמותו והתחייבות בעל הדירה להימנע מביצוע עבירות בנייה. במקרה אחר, חויב בעל דירה בתל-אביב שפיצל את דירתו לשלוש דירות במשך שנים בתשלום קנס בסך 230 אלף שקל.

במקרה אחר שבו בעלי דירה פיצלו שתי דירות שבבעלותם בתל-אביב ל-18 דירות נפרדות, אישר בית המשפט את החלטת הוועדה המקומית להורות לחברת החשמל לנתק את הדירות מהספקת חשמל - עד להשבת מצב הבנייה לקדמותו. במקרה קיצוני אחר, בו נאשם לא הפסיק את עבירות הבנייה במשך תקופה ארוכה ולא התייחס לצווי בית המשפט, הוטלו עליו עונש מאסר בפועל למשך שמונה חודשים, צו הריסה ופיצוי כספי בסך 60 אלף שקל. צריך לחדד: לפי החוק אין התיישנות בעבירות תכנון ובנייה.