שוכר בפלורנטין, משכיר בניו-יורק סיטי
דירות במחיר שפוי, תשואה גבוהה וגם רשויות שלא מוציאות את המיץ. הדרך להכנסה בטוחה? אולי, אך בארה"ב שאחרי המשבר המשקיעים מחפשים ביטחון בשוק שהיה עד לא מזמן בקרשים. בדקנו מה עדיף: דירת 2 חדרים בפלורנטין, 4 חדרים ביבנה, 2 חדרים במנהטן או בעלות על שכונת מגורים ליד הבית הלבן
אי-ודאות, מחירים גבוהים, תשואה נמוכה, פקידות מסואבת: אין פלא שמשקיעים ישראלים רבים מעדיפים את שוק הנדל"ן בחו"ל. אחת המדינות המעניינות מבחינה נדלני"ת כיום היא ארה"ב, שלמרות שחוותה זעזוע כלכלי וגררה את העולם למיתון מתמשך - מתחילה להתאושש.
כתבות נוספות על ארה"ב בערוץ הנדל"ן :
- ארה"ב: מחירי הבתים יורדים – שכר הדירה מזנק
- ארה"ב: 1.25 מיליון בתים מעוקלים למכירה
- החלום האמריקאי החדש: לשכור בית במקום לרכוש
על פי דיווחים של חברות בנייה ושל בנקים אמריקאים, חל גידול משמעותי במכירת דירות ברחבי המדינה והתעניינות שיא ברכישת דירות למגורים בניו-יורק בפרט. בעקבות משבר משכנתאות הסאב-פריים עיקלו הבנקים בארה"ב בתים רבים - עובדה שהעמידה על המדף נכסים במחירים אטרקטיביים. למרות זאת, עדיין יש תחושה שצריך אומץ לחזור ולקנות שם נכסים.
"אין מה לעשות - ניו-יורק זה מרכז העולם"
מרבית הישראלים מעדיפים להשקיע את כספם המקומות מוכרים, הנחשבים בטוחים יותר. "לפי 10 חודשים חיפשנו להשקיע את כספי הפנסיה שלי אחרי 40 שנות שירות למדינה. אנחנו מחיפה, והבן גר בתל-אביב ונוסע לניו-יורק מדי פעם לצורכי עבודה", מספרים ל-ynet דוד ורחל מחיפה.
לדבריהם, "חשבנו לקנות דירה בפרויקט בשכונת פלורנטין בתל-אביב. המחירים המטורפים והעובדה שאתה מקבל מקום שמסביבו יש רק מוסכים, הביאו אותנו לחשוב על השקעה בחו"ל. הייתי גם בברלין, שם יש נכסים זולים בהרבה, אבל אין מה לעשות - ניו-יורק זה מרכז העולם. אביה של אשתי, שהיה רופא ששרד את השואה, אמר לנו שבישראל גרים - אבל אף פעם לא נדע מה יקרה. זה טוב שיש משהו רחוק".
בני הזוג מחיפה רכשו דירה בצפון מנהטן, באזור הקרוב למרכז הרפואי של אוניברסיטת קולומביה ברחוב 167 ובמרחק כ-15 דקות נסיעה במונית למרכז ניו-יורק. "ביקרנו במקום ואנחנו רואים התקדמות ורצינות", אומר דוד. לדבריו, יש צפי ל-6% תשואה לפחות.
השניים השקיעו חצי מיליון שקל ולקחו משכנתא בריבית 2.5% של חצי מיליון שקל נוספים מבנק HSBC. לאחר כל ההוצאות הם אמורים לקבל תמורת השכרת הדירה כ-5,000 שקל בחודש. "יש בדירה ברביקיו על הגג ומחסן אישי, אולי אפילו נעבור לשם לכמה חודשים, או אולי הבן ישהה שם. בכל מקרה, המטרה העיקרית היא השכרת הנכס. זאת לא השקעה כל כך גדולה, למרות שעבדנו על הכספים האלו 40 שנה", הוא מוסיף.
מנהטן: 99% תפוסת דירות
"תמיד ישנו סיכון שהערכים לא יעלו, אבל מנהטן כשוק דיור לא ירדה - למעט אזורים מסוימים. לפני שבוע נמכרה כאן דירה ב-90 מיליון דולר", אומר ניר אמזל, שותף בחברת האפ היוזמת פרויקטים למגורים בניו-יורק. לדבריו, "בשכלול הנכון של סיכוי מול סיכון, זהו שוק מאד סולידי וזה זמן נכון לשים כסף. יש 99% תפוסה בדירות במנהטן, ובעקבות כך ביקוש קשיח לדירות. אין שם דירות ריקות. השאלה היחידה היא האם זה שוק של קונים או של שוכרים. העובדה שהבנקים ממעטים לתת אשראי מביאה את המקומיים להשכיר דירות ולא לקנות".אמזל סבור שבמקומות אחרים הסיכון הרבה יותר גבוה. "במיאמי, לדוגמא, הציפו את השוק בעשרות אלפי דירות מיותמות. קשה לנו לדמיין מה זה בכלל שכונות ריקות. לנו הישראלים זה לא יעלה על הדעת, אבל בארה"ב המציאות היא שכונות רפאים חסומות בלי דיירים", הוא אומר. "אפשר להרוויח בכל מקום בארה"ב, אבל במיאמי או במקומות אחרים צריך לרדת לרמת הבלוק ולהכיר כל פרט בנכס".
חברת האפ מאתרת קרקעות פנויות או מבנים שלמים למכירה ויוזמת עליהם הקמה של בניין חדש. האפ מציעה למשקיעים שתי אופציות השקעה. האחת, לחבור להשקעה כיזם בשלב הראשוני, שבו ישנה אי-ודאות תכנונית מסויימת. האופציה השנייה מיועדת לקהל הרחב - רכישת דירות שאין בהן סיכון ממשי, פרט להלכי הרוח של השוק האמריקאי.
"מבחינת הבירוקרטיה, זה תענוג לעבוד בארה"ב. לא שהם עובדים ללא טעויות שיכולות לגרום לעיכובים, אך שם הרשויות באות לעזור לך כדי שתרוויח כסף. בארץ המערכת בנויה כדי שתהיה מערכת", טוען אמזל.
הארלם: פעם שכונת פשע, היום הצפונים של מנהטן
חלק ניכר מהפרויקטים שבונה החברה ממוקמים בשכונת איסט הארלם שבצפון מנהטן, שבמונחים מקומיים יכולה להזכיר את דרום תל-אביב - רק עם שיעורי תשואה גבוהים בהרבה. "אנחנו מאתרים נכסים בערכי קרקע נמוכים יחסית, ומכוונים את הכול לתמהיל דירות להשקעה", מספר אמזל.
לדבריו, "מבחינת המרחק למרכז מדובר ב-17 דקות בסאבוואי - פחות מ-10 ק"מ. הארלם של פעם כבר מזמן אחרת. ביל קלינטון העביר לשם את משרדיו בסוף כהונתו וכיום הוא עובר לעורק הראשי של הארלם. העירייה שפכה שם מיליארדים ויש מדיניות להעביר הרבה שירותים לשכונה". שכונה נוספת שבה משקיעה החברה היא וושינגטון הייטס, שם הסמיכות לבית הספר לרפואה של אוניברסיטת קולומביה היא העוגן שיביא מבחינתה שוכרים פוטנציאלים.
הבשורה הטובה היא התשואה, שעומדת על כ-8% - כמעט פי שניים מישראל ואף יותר מזה. דירה בת 45-55 מ"ר בפרויקט בצפון מנהטן תעלה כ-250 אלף דולר ושכר הדירה יעמוד על 1,800 דולר בחודש. עם זאת, חשוב להבין שכמעט אין שום דבר במשותף בין הכללים שחלים בארץ לבין אלו בישראל, ובהתנהלות לא נכונה לא בטוח שיישאר למשקיע משהו בסוף החודש.
כך, למשל, דמי הניהול החודשיים בבניינים בארה"ב עולים כ-200-300 דולר בחודש וחלים על המשכיר. מכיוון שמדובר בפרויקט להשכרה, היזמים הולכים על חבל דק בין חיסכון למשקיע לבין אטרקטיביות ביחס לסטנדרט המקובל באזור. כלומר, מכיוון שמדובר בנכס להשכרה מצד אחד, מושקעים בדירה אלמנטים שמציבים אותה ככזו שהתשואה בה תהיה גבוהה. מצד שני, מדובר בדירה המיועדת להשקעה לכן יש ניסיון לחסוך בעליות.
מבחינת שומר בבניין, לדוגמא, הדבר אמור להיות על חשבונו של בעל הנכס, ולכן אופציה זו מייקרת משמעותית את דמי הניהול. בפרויקטים המיועדים לשכירות יש מגמה לעבור ל"שומר וירטואלי", שהוא שילוב של מצלמות וכרטיסים חכמים.
הוצאה נוספת היא המס האמריקאי. חוק המיסוי האמריקאי מפחית 35% מס הכנסה על הכנסה משכירות, וכדי להגיש דוחות לרשויות המס - יש צורך להתקשר עם רואה חשבון מקומי. "החוק האמריקאי מכיר בלא מעט הוצאות כולל פחת שנתי של הנכס וגם כרטיס טיסה למקום פעם בשנה. כל אלו מביאים להפחתה משמעותית בשיעור המס. בכל מקרה, אנחנו נותנים למשקיע את האפשרות לא להיות מעורב כלל, יכולים לעשות עבורו הכול - ככל שירצה", אומר אמזל.
נשאלת השאלה למה אנחנו צריכים את כאב הראש הזה של השקעה כל כך רחוקה, כשאפשר, למשל, לחפש נכס רווחי ביבנה. "גם ביבנה צריך לדעת איפה לקנות. עובדתית זה יותר קרוב ויותר שקט, אך כשאתה נותן לאנשי מקצוע לעשות את העבודה, ואלו מפתחים מותג ולא מחפשים לעשות מכה ולברוח, הם יעשו זאת טוב", משיב אמזל. "עם כל הכבוד ליבנה - מבחינת הביקוש והשוק אין מה להשוות אותו למנהטן".
חתונה קתולית: השקעות לאמידים בלבד
למי שיש מיליון דולר נזילים בחשבון, ורוצה להשקיע כ-100 אלף דולר לפחות בנדל"ן במדינה זרה, חברת פרופימיקס הישראלית יכולה לקשר אותו ללא מעט פרויקטים בצרפת, באנגליה, בגרמניה וכמובן בארה"ב. פרופימיקס מציעה ללקוח לחבור לפרויקט ענק עם משקיע מקומי למשך מספר שנים, עם אפשרות מוגבלת לצאת מההשקה במהלך השנים הקרובות. סוג של "חתונה קתולית" - עד שתהיה הזדמנות טובה לכל הקבוצה למכור את הפרויקט.
"אנחנו נותנים שירות לחברות וללקוחות מוסדיים, מהצרכן הפרטי אנו דורשים תנאי סף של מיליון דולר בחשבון", אמר השבוע אלחנן רזינהיים, בעלי החברה, בכנס שערכה פרופימיקס בשיתוף העיתון דה מרקר בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל. לדבריו, "לפני שנה ערך סיטי בנק מחקר לפיו ראוי ש-35% מהכסף יושקע בנדל"ן. צריך לפזר את הביצים. אני לא אומר לשים את כל הכסף בנדל"ן בחו"ל וגם חשוב לי להדגיש שבמשבר הפסדנו כסף - אבל הפסדנו פחות מאחרים".
עסקת הנד"לן שאליה נכנסת פרופימיקס יכולה להיות למטרות מגורים, מלונאות, מסחר או קרקעות. אחת האופציות הנפוצות להשקעה דרכה היא בשיטת "מולטי פאמלי", בה רוכשים שכונת מגורים שלמה והמשקיע הופך להיות שותף בפרויקט ולא בעל נכס ספציפי. אופציה זו מזכירה מאוד התנהלות של חברות נדל"ן ציבוריות, אך העובדה שהן נסחרות בבורסה חושפת אותן להשפעות זרות ומסוכנות יותר.
העסקה האחרונה מסוג זה, בה היה מעורב רוזנהיים, נסגרה בשבוע שעבר בשווי של 130 מיליון דולר, וכללה רכישה של 556 בתים פרטיים בוירג'יניה, במרחק 14.7 מייל מהבית הלבן. מבנה העסקה נראה כך: 20 משקיעים ישראלים הביאו כל אחד בממוצע כ-200 אלף דולר מהבית. פרופימיקס הוסיפה מכיסה 20 אלף דולר, ויחד העמידו הון של מעט יותר מ-4.5 מיליון דולר. Praedium Group, קרן אמריקאית המתמחה בהשקעות נדל"ן, שמה כ-41 מיליון דולר ו-84 מיליון דולר נוספים הגיעו ממימון בנקאי.
חלק מ-556 הבתים צריכים לעבור שיפוץ, ולפי הצפי של רוזנהיים מדובר בתשואה שנתית של 10%. רק כאשר הרווח יגיע ל-12.5% תשואה שנתית , תהיה חלוקת רווחים לפרופימיקס עם המשקיע. "אנחנו מתחלקים עם המשקיע עם הרווח העודף. זה הביטחון - לא מבטיח שנצליח אבל מבטיח הלימות אינטרסים בין משקיע לביננו".
לפנייה לכתב/ת 
