דייר בבניין ישן? כך תתחיל ליזום תמ"א 38
בעקבות רעידת האדמה האחרונה, דיירים רבים מביעים עניין בחיזוק וביצוע של תמ"א 38 בבניין. תיקון 3 לתמ"א 38 מאפשר בניית תוספת של 2.5 קומות לבניין בכדי לעודד יזמים לפעול. אז מה בעצם צריך לעשות בכדי לקדם את התהליך? מדריך
רעידת האדמה שפקדה את אזורנו לפני כחודשיים עוררה ושכנעה לא מעט דיירים שהיו שאננים או חשדניים, לקדם ולבצע חיזוק במסגרת תמ"א 38 . היום, כדאי לנצל את הזכויות אף יותר מפעם, לאור תיקון 3 לתמ"א 38.
כתבות נוספות על תמ"א 38 מהשבועות הקודמים:
הריסת בניין בתמ"א 38: המלחמה בדייר הסרבן
האם נפתח צוואר הבקבוק בעסקאות תמ"א 38?
תיקון 3 לתמ"א 38 מאפשר בניית תוספת של 2.5 קומות במקום קומה אחת. אם אתם דיירים שרוצים להתחיל בביצוע, אלו השלבים הראשונים בתהליך:
שלב 1 - מוציאים נסח טאבו מהאינטרנט
בכדי להוציא נסח טאבו צריך לאתר גוש וחלקה באתר איתור גוש וחלקה לפי הכתובת המבוקשת. לאחר קבלת הגוש והחלקה של הבניין נכנסים לאתר הטאבו ומבקשים נסח מרוכז.
באמצעות נסח הטאבו ניתן לראות את הפרטים הבאים:
שטח המגרש - מגרש גדול (מעל 700 מ"ר) מקנה ליזמים יתרון ולכן הוא אטרקטיבי.
האם קיים תקנון מצוי או מוסכם - "תקנון מצוי" הוא התקנון הסטנדרטי שקיים בחוק, אולם אם רשום בנסח "תקנון מוסכם" חשוב לדעת מה הוא מכיל. לדוגמה, אם אחד השכנים קיבל את הסכמת הדיירים להצמדה או לזכויות אחרות.
כמה ומי בעלי הדירות בבניין - לעתים נדמה שיש רק 7 דיירים ולאחר בדיקה בנסח מוציאים שיש עוד בעל דירה שהוא בעל מחסן שאינו מתגורר בבניין. גם את ההסכמה שלו צריך. ולכן צריך לדעת מי הם כל בעלי הזכויות.
האם הקרקע היא בעלות פרטית או של מנהל מקרקעי ישראל (חכירה) - במקרה שהקרקע היא בבעלות המנהל - האם היא מהוונת או לא.
למי מבעלי הדירות יש חלקים מוצמדים (גגות או חניות, מחסנים וכו') - כאשר יזם מציע הצעה כללית לכל הדיירים יש לקחת בחשבון שישנם דיירים שיש להם יותר זכויות מאשר לאחרים לכן ההצעה צריכה להיות בהתאם.
לדוגמה, ברחוב בן גוריון ברמת גן ישנם 9 בעלי דירות על מגרש גדול של 800 מ"ר. ניתן לבנות על המגרש, לאחר הריסתו כ-28 דירות חדשות. לאחר הוצאת הנסח התברר כי לדירות העליונות מוצמדים חלק מהזכויות על הגג. לכן נבנתה הצעת יזם שמתאימה לדיירים - כל אחד מבעלי הזכויות על הגג יקבל דירה קטנה בגודל 40 מ"ר.
חשוב להבהיר כי נסח הטאבו לא משקף את גודל הדירות. למשל, בעיריית גבעתיים, שטח הדירה בנסח לא כולל מרפסות. לכן אם מתקבלת הצעה מיזם המאפשרת לדיירים לקבל תוספת והגדלה לדירה 10% מגודלה בנסח, קרוב לודאי שההצעה לא רלוונטית ואף עלולה להיות קטנה מגודל הדירה הנוכחי.
שלב 2 - בירור זכויות הבניין בעירייה
לאחר שהוצאתם נסח טאבו עליכם לברר בעירייה מהם הזכויות של הבניין. לדיירים החרוצים מבינכם, רצוי ללכת למחלקת ההנדסה בעיריה ולקבל מידע תכנוני על הבניין, לראות את ההיתר של הבניין, להבין כמה קומות ניתן יהיה לבנות. אולם חשוב ביותר לא לקחת אחריות ולהיעזר באיש מקצוע כמו אדריכל או שמאי מקרקעין שיסביר ויפרט מניסיונו המקצועי לא רק כמה קומות ניתן לבנות אלא גם כמה דירות ניתן יהיה לבנות בכל קומה, מה שווי הפרוייקט ומה הרווח של היזם.
אם מגלים שרווח היזם הוא משמעותי, ברור לכם שהבניין שלכם אטרקטיבי ותוכלו לקבל הרבה הצעות, אם הרווח הוא גבולי, חשוב לדעת לא לדרוש יותר מדי.
שלב 3 - זימון הדיירים לאסיפה
לאחר שהבנתם מה שווי הזכויות שניתנו לכם בבניין והבנתם מי בעלי הדירות, השלב הבא הוא לזמן את הדיירים לאסיפה. יש לתלות את ההזמנה לאסיפת דיירים על לוח המודעות 14 יום לפני מועד האסיפה. בהזמנה חשוב לציין שמטרת האסיפה היא קידום פרוייקט תמ"א 38 ובחירת נציגות.
באסיפה חשוב להסביר לדיירים על הזכויות של הבניין ועל הסיכויים לקבל מהיזם הצעות מתאימות. בתום האסיפה יש למנות נציגות - 2 או 3 בעלי דירה שיובילו את התהליך עם אנשי מקצוע מטעמכם. לצורך כך יש להחתים את הדיירים על טופס "פרוטוקול בעלי דירות" מתאים.
כעת לאחר שהדיירים חתמו על הסכמתם לפרוייקט תמ"א 38 ועל מינוי הנציגות, ניתן להתחיל לחפש יזם מתאים. רצוי להיעזר בצוות מיומן ומקצועי שמכיר את היזמים ומכיר את העבודה מול הדיירים ויכול לקדם את התהליך ביעילות.
הכותבת היא עו"ד ובעלת המרכז למימוש זכויות הדייר - תמ"א 38. כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי.
לפנייה לכתב/ת 
