לומדים מעזריאלי: בונים פרויקטים ליד הצמתים
למה לעמוד בפקק אם מקום העבודה והקניון יכולים להתקרב? הכבישים החדשים והמסילות שבתכנון משפיעים לטובה על נגישות הפרוייקטים, ועל מחירם. הקרבה לכביש 6 ולכביש 431, לדוגמא, הזניקו בעשרות אחוזים את מחירי הנדל"ן באזור
"לפתוח את הדלת, להתניע את האוטו ומייד לעלות על כביש מהיר, שבקצהו עומד לו מקום העבודה או הקניון אליו רוצים להגיע" - נשמע כמו משפט חלומי? אולי, אך מסתבר שמתכנני הערים והקבלנים של ימנו מודעים לחלום הזה ומנסה יותר ויותר להגשים אותו.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :
כיוון שזמן שווה כסף, ואף אחד מאיתנו לא אוהב לשרוף עשרות שקלים ביום על דלק בפקקים - המושג "נגישות תחבורתית" הועצם והוא משפיע על בחירת מיקום פרויקטים רבים של נדל"ן, וכן על מחירם.
מקנדה לראשון לציון
"השימוש הנדל"ני הוא הקובע את החשיבות לבניית פרויקט או נכס על עורקי תנועה ראשיים הן בראיית נגישות הנכס לצירי התנועה הראשיים והן בראיית חשיפת הנכס לעוברים ושבים על צירים אלו", אומר אומר שי ברוורמן, מנכ"ל חברת אלעד קנדה, הבונה בין היתר פרויקטים המחוברים לצירי תחבורה ותחנות רכבת בקנדה. "כאשר מדובר בבית אבות אין יתרון לכך שהוא ישב על ציר ראשי, לעומת זאת יש חשיבות מאוד גדולה למיקום של מרכזי קניות ומרכזים לוגיסטים על צירי תנועה מרכזיים".
לדבריו, "בפרויקטים למגורים, הרוכשים והשוכרים רואים יתרון לנגישות מהירה לצירי תנועה ראשיים. הדבר חזר על עצמו בשיווק שעשינו לשני פרויקטים גדולים למגורים בטורונטו Emerald City, ו-Parkway Forest, בהם הרוכשים והשוכרים ציינו לטובה את הקרבה היחסית אליהם, אך גם את העובדה שהם לא יושבים על עורק תנועה", מוסיף ברוורמן.
ישראל היא לא קנדה והנגישות תחבורתית הישראלית קצת מקרטעת ביחס לעולם. השבוע אישרה הוועדה הוועדה המחוזית לדוד עזריאלי, המחלק את זמנו בין קנדה לישראל, את הקמתו של מרכז מסחרי ומגדל משרדים בן 25 קומות בצמוד לתחנת הרכבת ראשונים בראשון לציון.
מיקומו של הפרויקט החדש לא ידרוש מהבאים לבקר אותו שום בזבוז זמן בהסתובבות מיותרת ברחובות קטנים. מעבר להיותו של הפרויקט צמוד לתחנת הרכבת, הוא מצוי על מפגש כבישים מאד אסטרטגי של 412 ו-431 ומשם החיבור לכביש ירושלים תל אביב או לנתיבי איילון הוא ישיר. עזריאלי, שראה את חשיבותה של נגישות תחבורתית בקנדה, למעשה מנסה לשחזר את ההצלחה של הפרויקט המפורסם שלו בתל אביב (מגדלי עזריאלי), המחוברים לתחנת רכבת ויושבים על יציאה מרכזית של נתיבי איילון.
מראשון וקנדה לרעננה וכפר סבא
למרות שהפרויקטים המסחריים העתידיים לא יגרמו לנו להסתובב ברחובות הקטנים, עדיין היציאה מהבית, לעבודה ולתל אביב - תהיה מלווה ב"פקקים" בלתי נסבלים. עם זאת, אם נהיה אופטימיים לרגע ונקווה שמשרד התחבורה אכן יעמוד בתוכניותיו, מפת הכבישים ומסילות הרכבת במדינה צפויה להתפתח משמעותית בתוך מספר שנים ולאלו חשיבות עצומה בבחירת הנכס שלכם.
בנוסף, מפת התשתיות החדשה צפויה גם להיות המפתח לפתרון במצוקת הדיור עם קיצור המרחק בין הפריפריה לתל אביב.
חלק מתובנות אלו כבר מיושמות ומשפרות את נגישות הפרויקטים למגורים לעורקים ראשיים. מחלף כפר סבא-רעננה צפון החדש, לדוגמא, שיפר את היציאה והכניסה לכפר סבא לכיוון צפון ולכיוון רעננה, ופתר חלק מבעיות הפקקים מהיציאה מהעיר, בעיקר בשעות הבוקר העמוסות.
לפני שנבנה המחלף, יציאה מהעיר בשעות העומס היתה אורכת כחצי שעה. ההשפעה של מחלף זה על המחירים בעיר, ניכרת בעיקר ברחובות הקטנים הסמוכים לרחוב בן יהודה ורחוב טשרניחובסקי, שם עלו מחירי הנדל"ן בכ-5% ללא קשר לעליית מחירי הנדל"ן הכללית בעיר.
למעשה, אם מחלף זה לא היה נבנה, קשה להאמין שניתן היה להקים את שכונת כפר סבא הירוקה החדשה בעיר - שם בונה חברת מנרב בונה את פרויקט "מנרב הירוקה", הכולל 155 יחידות דיור ב-7 בנינים. זאת, מאחר ולא היתה אפשרות לנקז את כל התנועה שהייתה יוצאת ונכנסת לשכונות.
כביש 431: מחירי הדירות זינקו ב 140%
באותו אופן, סלילתו של כביש 431, המחבר בין כביש ירושלים תל אביב לראשון לציון והסביבה, עשתה הרבה נחת לתושבי האזור. "הנגישות למודיעין השתנתה לחלוטין עקב סלילת כביש 431 המקשר לכביש 1 ת"א-ירושלים, לראשון לציון, לנס ציונה ולאזור רחובות", אומר אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות'.
לדבריו, "החיבור לרכבת פתח בפני תושבי מודיעין את החיבור לרשת הרכבות האזורית, ת"א, ירושלים, פתח-תקווה, כפר סבא ועוד. מחירי הדירות במודיעין שנמצאת במקום אידיאלי בין תל אביב לירושלים, עלו בחמש השנים האחרונות ב-70%, בצורה הדרגתית עם התפתחות העיר. בגלל היצע הקרקעות שהוצעו במכרזי המינהל, המחירים במודיעין עלו בשיעור נמוך יחסית מאשר במקומות האחרים.
"כביש 431 חיבר גם את נס ציונה לרשת הכבישים המהירים הארצית. קיימת נגישות מהירה למערב ולצפון לכיוון תל אביב, חולון, בת-ים, דרך המשך לנתיבי איילון המתחברים לכביש אשדוד, וכן נגישות דרומה לאשדוד ומזרחה למודיעין וירושלים. נס ציונה הפכה לאטרקטיבית למשפחות צעירות, מאחר ורמת המחירים בה נמוכה מהמחירים בגוש דן. מחירי הדירות עשו זינוק של 140% תוך חמש שנים".
תשכחו מגלילות, תמשיכו עוד צפונה
היום, נתיבי איילון צפון מסתיימים באזור הרצליה וכפר שמריהו, אך עניין זה הוא זמני. בצינור התכנוני עומדת תכנית להארכת נתיבי איילון צפון עד נתניה. מדובר בתוכנית שצפויה להתחיל ולרקום עור וגידים בשנים הקרובות ולהביא לירידה משמעותית בעומסי התנועה בכביש החוף לכיוון מחלף פולג ולנתניה.
אם עד היום דרך ההגעה המרכזית לנתניה היא דרך כביש החוף (כביש מס' 2), בעתיד נתיבי איילון ישמש כציר תנועה מרכזי נוסף. כאשר התוכנית תאושר ותצא לפועל, במסגרת הארכת הנתיבים, תהיה יציאה נוספת גם ב"שפיים". הארכת נתיבי איילון תקל מאוד על התושבים שגרים בשכונות במערב נתניה, כמו "עיר ימים", וכן שכונת "אגמים", שתכלול כ-2,500 יחידות דיור.
"בשנים האחרונות השתפרה הנגישות התחבורתית מנתניה ואליה באמצעות מחלפים שונים, שנבנו לאורך כביש החוף", אומרת רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק בחברת אשדר, המשווקת את פרויקט "אגמים" במערב נתניה. "ציר תנועה מרכזי נוסף כמו נתיבי איילון יקל מאוד על תושבי השכונות במערב ובמזרח נתניה מבחינת עומסי תנועה וקיצור זמן הנסיעה לתל-אביב. הדבר צפוי להביא לעלייה במחירי הדירות באזור".
פרויקט אגמים יכלול 501 יחידות דיור ב-11 בניינים בני 9 ו-16 קומות, בשכונה הסמוכה לשמורת הטבע אגם החורף ושמורת האירוסים. גם התושבים המתגוררים צפונית יותר בנתניה צפויים ליהנות מהנגישות המתוכננת. שכונת עיר ימים, שם בונה חברת י.ח דמרי את פרויקט "דמרי בשמורת ים", צפויה גם היא להוסיף כמה אחוזי פרמיה נוספים לשוויה בשל הכבישים החדשים.
כביש 6: פרדס חנה עלתה ב 110%
כביש האגרה כביש 6 הוא התקווה הגדולה של הפריפריה הרחוקה. בזכות הכביש המתארך, דיירים בפרויקטים מסוימים כבר לא מתרגשים מהמרחק לתל אביב. כך לדוגמא, פרדס חנה הופכת לאטרקטיבית עבור מי שגר עד כה במקום מרכזי יותר, בזכות הנגישות התחבורתית המקצרת את זמן הנסיעה.
"הנגישות לכביש 6, לכביש החוף ולרכבת הפכו את פרדס חנה למבוקשת בקרב זוגות צעירים ומשפרי דיור המחפשים לרכוש דירה במחירים סבירים ובאיכות חיים כפרית, ומאפשרת לתושבי המקום הגעה נוחה למקומות העבודה והבילוי של המרכז והצפון הרחוק", אומר עו"ד יעקב אטרקצ'י, בעלים ומנכ"ל של חברת אאורה ישראל.
לדבריו, "המחירים בפרדס חנה עלו בחמש השנים האחרונות בכ-110%". אאורה ישראל בונה את פרויקט "כליל החורש" בשכונת נווה פרדסים בפרדס חנה, שיכלול 224 דירות ב-4 בניינים ו-60 קוטג'ים.
לפנייה לכתב/ת 
