חבר בוועד הבית? אולי אתה לא צריך לשלם

ההתנדבות לתפקיד ועד הבית בבניין המשותף כרוכה לעתים בעמל רב: ניהול ישיבות, גביית כספים, מענה לשכנים "עצבניים", תיאום בין בעלי מקצוע, תשלום חובות ועוד. לאור המשימות הרבות עליהם אחראי ועד הבית, נשאלת השאלה האם חברי הוועד צריכים גם הם לשאת בתשלומים.

עוד במדור שכנים שכנים :

• התקרה בבית נוזלת: מי אשם?
• חשבון המים התנפח? אולי זה באשמת השכנים
• שיפוץ בניין - כל השכנים ערבים זה לזה?
  

כדי לענות על שאלה זו חשוב להבין שנציגות הבית המשותף נושאת על כתפיה אחריות רבה וחובשת שני כובעים. האחד, "שר הפנים ושר האוצר": הנציגות אחראית על הסדרת מערכת היחסים בתוך הבית, גביית תשלומי הוועד ותשלומים חריגים אחרים וכן קביעת הוראות וכללים לניהול הוועד - בין אם היא מחליטה זאת בעצמה או באמצעות האסיפה הכללית (אסיפת הדיירים). השני, "שר החוץ": הנציגות מייצגת את הדיירים מול גורמים מחוץ לבניין כגון ספקי מוצרים ושירותים, רשויות החוק, בתי המשפט ועוד.

ייצוג בעלי הדירות על ידי הנציגות הוא כל כך חשוב ומשמעותי, עד שחוק המקרקעין קובע כי "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות". המשמעות כאן היא שהנציגות זכאית להיות צד בשם כל בעלי הדירות, בכל הליך משפטי, מו"מ, התקשרות בחוזים ובכל עניין אחר הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף.

בחינת הפסיקה מלמדת כי המפקח על רישום המקרקעין או בתי המשפט רואים את ניהול הבית ושמירתו כחובה המוטלת על הנציגות. כך, דייר בבית המשותף רשאי לתבוע מהנציגות טיפול במערכותיו ואחזקת מערכות הבית באופן שבו יוכל גם הדייר הבודד ליהנות מהמערכות השונות. לפיכך ניתן לומר כי על כתפי הוועד אחריות גדולה בכל הקשור לניהול הבית המשותף.

החוק אינו פוטר את חברי הוועד הבית מתשלום

חשוב להעיר שככל שמדובר בבית מורכב, אשר עבודת הנציגות דורשת השקעת זמן וטרחה לא מועטה, ייתכן ויהיה זה מאוד הוגן מצד דיירי הבית להחליט כי לחברי הנציגות מגיעה תמורה מסוימת. לפעמים יכול להיות הדבר באמצעות ויתור על תשלום דמי הוועד או על חלקו.

מאחר שלא ראוי כי החלטה כזו תתקבל על ידי הנציגות, הדרך הנכונה לפטור את ועד הבית מתשלום מלא או חלקי תהיה באמצעות החלטה שתתקבל באסיפה הכללית של הבית המשותף ברוב רגיל. הרציונל העומד מאחורי האמור הוא שהאסיפה הכללית היא זו שבכל מקרה אמורה לאשר את התקציב הכללי של הבית, ומתן פטור לחברי הנציגות מתשלום מסי ועד שווה ערך למתן תשלום לפעילותם.

אמנם קיימת ההתייחסות בחוק המקרקעין לעניין תשלום שכר לחברי הנציגות. ואולם, סמכות כזאת קיימת אך ורק בידי המפקח על המקרקעין, במקרים בהם הנציגות אינה מתפקדת והוא מחליט למנות נציגות לבית המשותף ואף לנקוב שכר לנציגות ממונה זו, אשר יהווה חלק מהוצאות הבית המשותף, המוטל על הדיירים לכסותו.

בשל הקושי בעבודת הנציגות (בתים מורכבים ובעלי מתקנים שונים, דיירים רבים, קושי בגביית דמי ועד וכדומה) הוחלט בבתים משותפים רבים להעביר את ניהול הבית המשותף לחברת ניהול. אך יש לזכור כי מהלך שכזה אינו פוטר את הדיירים מחובתם למנות נציגות כחוק, שבין היתר תתקשר עם חברת הניהול ותבצע בקרה לפעולתה.

הכותב הוא שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות' . הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול