תמ"א 38: מי יציל את הדייר הסרבן?

בשבועות האחרונים עבר בקריאה ראשונה תיקון חדש ומרעיש במסגרת החקיקה בעניין תמ"א 38 . מדובר בתיקון 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תיקון מס' 2), שבניגוד למה שנכתב עד כה - להערכתי השלכותיו הרוחביות מדאיגות ביותר, הן באספקט של הפגיעה המשמעותית בזכות היסוד של האדם לביתו וקניינו, והן באספקט של מתן כוח לא מבוטל לקבלנים וליזמים והעמדת אדם בסיכון איבוד דירתו.

כתבות בנושא תמ"א 38 בשבועות הקודמים:

• דייר בבניין ישן? כך תתחיל ליזום תמ"א 38
• הריסת בניין בתמ"א 38: המלחמה בדייר הסרבן
• האם נפתח צוואר הבקבוק בעסקאות תמ"א 38?
  

התיקון מחיל מנגנון, שלפיו לצורך הריסת בניין קיים והקמתו מחדש לפי תוכנית החיזוק, תידרש הסכמה של ארבע חמישיות מבעלי הדירות - שארבע חמישיות מהרכוש המשותף צמודות לדירותיהם. זאת בשונה מהקיים עד כה, לפיו לצורך הריסת בניין היה צורך בהסכמת כל הדיירים.

עוד קובע התיקון, כי בהחלטה לעניין זה ישקול המפקח על המקרקעין, בין היתר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל הדירה המתנגד לביצוע העבודה כאמור. כלומר, התיקון גם מעניק סמכות למפקחים על המקרקעין להכריע בדבר - סמכות שלא הייתה נתונה להם קודם לכן.

המדינה מותירה את הסרבן בסיכון אובדן דירתו

המשמעות המיידית היא שדי בהסכמת 80% מהדיירים כדי להרוס בניין מהיסוד ולבנות בניין חדש. כלומר, 80% מהדיירים יוכלו לקבוע שדירת המגורים של אדם תופקע מרשותו ותועמד להריסה בהליך פשוט וקצר יחסית. אבל המשמעויות הרוחביות של חקיקה זו הן מרחיקות לכת, שכן בתיקון החדש לא נבחנת כלל שאלת הקניין של אדם.

כך, למשל, התיקון אינו קובע שהחוק עומד בפסקת ההגבלה של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, ואינו מעמיד כל מנגנון להסדרת הפקעת הקניין מידו של אדם. לא ברור כלל האם החוק אכן חוקתי במובן של חוקי היסוד, ונראה כי יאלץ לעמוד למבחן בג"ץ. מעבר למשמעויות החוקתיות, קיימות משמעויות בפועל לתיקון, ובהן אילוץ בעל הדירה להתגורר בשכירות למשך שנים - בעודו ממתין לבניית דירה חליפית עבורו.

משמעות שלישית ובעייתית מאוד היא העמדת הדייר באובדן דירתו. שהרי אין כל ערובה כי הקבלן שנבחר - ומדובר במאות ואלפי חברות קבלניות קטנות שמשווקות כיום עצמן כקבלניות לתמ"א 38 - יצליח לסיים את הבנייה בהצלחה; ולא תמיד מעמידים הקבלנים לטובת הדיירים ערבויות מספקות. מנגד, המדינה אינה מציעה כל ערבויות ומותירה את הדייר בסיכון איבוד דירתו.

משמעות החוק - הפקעת הזכות החשובה ביותר שלנו

הרציונל העומד בבסיס הצעת החוק הוא הרצון העז לקדם את הבנייה בישראל, אל מול תופעת הדייר הסרבן, שבה די בסירוב של דייר אחד כדי לטרפד את הפרויקט כולו. אין חולק כי תופעה זו בעייתית וראוי למצוא לה פתרון. ואולם, פתרון כזה צריך לבוא על רקע מנגנון מובנה - ולא בדרך תיקון 2, אשר בנוסחו כיום אינו עומד במבחני הסבירות והמידתיות להם אנו מצווים כאשר פוגעים בחוק יסוד.

זכות האדם לביתו היא מזכויות היסוד העיקריות הנתונות לאדם ומעוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. בכל הכבוד, לא נראה כי התיקון עומד בתנאי חוק היסוד, שכן מדובר בהפקעת הזכות החשובה ביותר - זכותו של אדם לקניינו ולחופש להחליט בעצמו מה ייעשה בקניינו.

במיוחד עולה שאלה ביחס לאנשים מבוגרים, שכל חפצם להישאר בדירתם המוכרת אותה בנו ועליה שילמו במשך שנים, ושאין ברצונם לנדוד בין דירות שכורות בשנה-שנתיים של הבנייה. האם מוצדק לפגוע בזכויותיהם רק כדי שיתר שכניהם "יתעשרו" או לצורך קידום פרויקט בנייה כזו או אחר?

שאלה נוספת עולה בהקשר של הדירה עצמה. הרי לא דין דירה משופצת במאות אלפי שקלים כדירה מוזנחת של דייר אחר שהעמידה להשכרה. כלום באמת ניתן להכריח דייר להסכים לתנאים של דייר אחר, למרות שדירתו שווה אלפי מונים יותר? ומי ישפה אותו על ההפסד?

יתר על כן, הצעת התיקון לחוק מעלה שאלות רבות לנוכח הסיכון המשמעותי שהיא מעמידה בו את הדיירים. במצב הרגיל, הדיירים יודעים לדון ביניהם על ההצעות ולמצוא את המשתלמת ביותר מבחינתם. משמעות התיקון עשויה להיות כי די ברוב של 80% כדי לקבל הצעה שעשויה להיתמך על ידי גורמים אינטרסנטיים מקרב הדיירים ועל חשבון דייר אחר.

תיזהרו מאפקט חפציבה

בעיה נוספת נעוצה בכוחם של דיירים שאינם מתגוררים במבנה, אלא משכירים אותו כדירה שנייה והם בעלי יכולות כספיות הגוברים על דיירים אחרים שזהו להם רכושם היחיד. בבניין בו רוב בעלי הדירות משכירים, ייטו האחרונים לקחת על עצמם סיכון רב יותר על חשבון הדיירים שזו להם דירתם היחידה.

אמנם המחוקק קבע כי במצב של 80% הסכמה, על בעלי הדירות לפנות בתביעה למפקח על המקרקעין; וכי במסגרת זאת ישמעו כל בעלי הדירות על טענותיהם. בנוסף, נקבע כי המפקח על המקרקעין יכול לבקש מינוי שמאי מומחה שישום את שווין של הדירות – ככל הנראה כדי לבחון שאכן עומדת בפניו תוכנית משתלמת ואמיתית ולא תוכנית מקפחת ובעייתית.

ואולם, הותרת הדבר בידי המפקח על המקרקעין, בלא לבנות מנגנון ברור ומובנה, עשויה לעורר אף היא בעיות מרחיקות לכת.

החשובה שבהן היא האם באמת ראוי ליטול מאדם את זכותו להישאר בביתו בהליך מהיר של טענות בפני המפקח על המקרקעין. האם ראוי להפקיד בידי המפקח על המקרקעין עסקה כה מורכבת על הסיכונים הגלומים בה לדיירים כולם, כאשר לא ניתנו לו כלים מלבד שמאות הדירה לבחינת העיסקה?

לא פחות מטרידה השאלה מה יקרה אם הקבלן לא יצליח להשלים את הפרויקט. קיימות כיום התחלות בנייה רבות שאין ליזם כסף להשלים את בנייתן. במצב כיום, לאור הרווח הרב הטמון בעסקאות מסוג זה, מוקמות חדשות לבקרים חברות קבלניות ללא גב פיננסי אמיתי ואף בונות ומשווקות דירות ללא ליווי בנקאי וללא כל ערבויות.

מי יטול את האחריות לשיפוי הדיירים שפונו מבתיהם בשווי בתיהם? ובמידה ויגיע יזם אחר להמשך הבנייה, מי יישא בדמי השכירות של שנים שיידרשו עד לגמר הקמת הבנייה שתתעכב עוד בשל החלפת היזם?

אלו רק חלק מהבעיות העולות במקרים כאלה, וראוי שהמדינה תקבע סטנדרט אחיד לערבויות ולביטחונות שעל הקבלן להבטיח בבואו להקים פרויקט מורכב מסוג זה. זאת במטרה להימנע ממצב שבו תחזור על עצמה תופעת דיירי חפציבה, ובמקום להשיג בניית דירות חדשות נמצא עצמנו עם מגרשים נטושים ובעלי בתים שאיבדו את כל עולמם.