כאן גרים בכיף? מדריך לחתימת חוזה שכירות

הדעות חלוקות בשאלה האם מחירי השכירות עולים או יורדים. כך או כך, מי שעושה חוזה שכירות, הן השוכר והן בעל הנכס, צריך להתייחס ברצינות ובזהירות לנושא. זה לא תמיד קורה. כדי לחסוך בעלויות, שוכרים ומשכירי דירות רבים סומכים על עצמם כשהם עורכים עסקאות שכירות, מתוך מחשבה שמדובר ב"חוזה פשוט", ו"כולם משכירים או שוכרים דירה". במקרים רבים הם מגלים שהחוזה ה"סטנדרטי" עליו חתמו איננו מספק להם הגנה ופתרונות משפטיים.

כתבות נוספות על שכירות בערוץ הנדל"ן :

שכירות בת"א: מצעד הדירות הגרועות להשכרה

שוכר בפלורנטין, משכיר בניו-יורק סיטי

דירה להשכרה לסטרייטים בלבד. האם זה חוקי?

על מה חשוב במיוחד לתת את הדעת בחוזה כזה? בעזרת עורכי הדין אלעד אגבר ממשרד אגבר ושות‭,'‬ המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ודיני מקרקעין, שלומי כהן, שותף במשרד גורניצקי, המתמחה בנדל"ן, מלונאות ומיסוי מקרקעין, ושי רוה, ממשרד עורכי הדין בועז רוה המתמחה בנדל"ן, גיבשנו מדריך שיסייע לשוכרים ולמשכירים.

זהות המשכיר

השאלה הראשונה שעל שוכר לשאול, היא "מי המשכיר".‬ פעמים רבות, בהיעדר בדיקה בסיסית, מגלים שמי שחתום על הסכם השכירות כ"משכיר" הוא כלל אינו בעלי הנכס כפי שמופיע בטאבו.

אגבר: "שוכרים רבים חושבים שמי שמציג את עצמו כמשכיר, הוא בהכרח הבעלים. הנה סיפור לדוגמה: י‭,'‬ סטודנט, שכר נכס במרכז. הוא נפגש עם מי שהציג עצמו כבעלי הנכס, והשניים חתמו על הסכם.

"לא חלף זמן רב, וי' קיבל דרישה מאת בעלים אחרים של הנכס (שמעולם לא פגש) לפנות אותו. בדיקה קצרה העלתה שמי שחתום מולו הוא אכן הבעלים, אך בבעלותו רק מחצית מהנכס, והמחצית השנייה היא בבעלות אחותו. כך מצא עצמו י' בלב סכסוך משפחתי על ירושה".

לדברי אגבר, "בבדיקה פשוטה שעולה 10 שקלים, י' יכול היה להפיק נסח טאבו באינטרנט ולבדוק מי הבעלים הרשומים. חובה לבצע 'אימות בעלים‭,'‬ ולבדוק כל מקרה של אי-התאמה בין הבעלים למשכיר. מומלץ גם שהמשכיר יצהיר בהסכם על זיקתו לנכס ויספק אישורים לכך.

"אגב, בדיקה בטאבו ובעירייה תלמד פרטים נוספים, כמו למשל הערות אזהרה, צווים וכיו"ב. התייעצות עם עו"ד תגלה מה פשר הרישומים".

עו"ד שלומי כהן מוסיף כי במקרה בו בעל הזכות אינו חותם בעצמו על ההסכם, נדרש ייפוי כוח שלו, המסמיך את החותם להתקשר בשמו.

לצורך בדיקת זכויות המשכיר, יש לקבל נסח (עדכני למועד חתימת ההסכם) מלשכת רישום המקרקעין, או אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל או מהחברות המשכנות - לפי העניין.

"במקרה בו זכויות המשכיר במושכר משועבדות לצד שלישי, נדרש לוודא שאין מבחינת אותו גורם מניעה להשכרת הנכס, שאין מגבלה לגבי תשלום השכירות לחשבון המשכיר, ושבמקרה של מימוש השעבוד - הוא יבוצע בכפוף לזכות השוכר".

זהות השוכר

זהות השוכר היא נושא חשוב לא פחות, שכן בעל הדירה ירצה לוודא שמי שחתם מולו הוא זה שיגור בנכס, בלי שותפים או קרובים מחו"ל.

לדברי אגבר, כדאי שההסכם יכלול את זהות השוכר ומי שזכאי לגור עימו (משפחה, בני זוג וכו‭.('‬ "א‭,'‬ רווק תל אביבי, שכר דירה בעיר, ולימים הכיר את חברתו - וזו עברה לגור איתו. א' לא העלה בדעתו שיש בכך פסול, אך בעל הדירה, שחפץ בביטול החוזה, טען שא' מפר את ההסכם בכך שהכניס דיירת, בעוד ההסכם קבע שהדירה תושכר 'לשוכר בלבד‭.'‬

"מוטב לצפות את העתיד ולקבוע מנגנון להחלפת זהות השוכר, הכנסת שוכר משנה או חלופי, או הכנסת שותפים. ברירת המחדל לפי חוק השכירות היא שהשוכר לא רשאי לקיים שכירות משנה, ואם הצדדים רוצים לאפשר זאת עליהם לעשות זאת בהסכמה תוך התניה על חוק השכירות".

הסכם בכתב

מומלץ שכל הסכם שכירות ייערך בכתב וייחתם על ידי הצדדים, תוך פירוט כל ההסכמות בצורה ברורה. "אם אחד הצדדים הוא תאגיד, דירשו אסמכתה שהוא רשאי להתקשר בהסכם, והמוסמכים לפעול בשמו. לפי החוק, הסכם שכירות לתקופה העולה על חמש שנים, חייב להיעשות בכתב", מציין כהן.

"אופציה"

כולנו מכירים את המונח "אופציה", אשר בהקשר של הסכמי שכירות, משמעו זכות שמוענקת לשוכר להאריך את ההסכם בתקופה ובתנאים מוגדרים מראש. אגבר מסביר כי שוכרים לא שמים לב לניסוח סעיף האופציה ולאותיות הקטנות, מה שעולה להם ביוקר בהמשך.

ד‭,'‬ אם חד-הורית השוכרת נכס ברמת-גן, הייתה בטוחה שיש לה אופציה לשכור את הדירה עוד שנה, וכל שעליה לעשות הוא להודיע למשכיר מראש. להפתעתה, המשכיר הודיע לה כי "לפי ההסכם הוא מסרב להמשיך להשכיר לה את הנכס, ועליה לפנותו בתום התקופה".

בבדיקת סעיף האופציה גילתה ד' כי בעוד שיד אחת העניקה לה אופציה, היד השנייה לקחה אותה, שכן בסוף הסעיף היו רשומות המלים: "ובלבד שהמשכיר יסכים".

אגבר: "למעשה, מעבר לכותרת, לד' מלכתחילה לא הייתה אופציה, והסעיף היה ריק מתוכן. לכן יש תמיד לוודא שהאופציה היא אמיתית ולא מתחכמת, ומוטב לקבוע מנגנון ברור למימוש האופציה".

ביטחונות

בעלי נכסים מבקשים לקבוע מנגנון שיבטיח את תשלום דמי השכירות והמסים השוטפים, ואת פינוי הנכס בזמן. המנגנונים משתנים מחוזה לחוזה, אך בעיקרם הם: ערבות בנקאית, שטר חוב, צ'קים לביטחון ועוד.

בדרך כלל, בהשכרת דירות, נהוג להעניק למשכיר שטר-חוב חתום על ידי ערב/ים, אך גם כאן חשובה יד מקצועית שתקבע כיצד ובאילו תנאים מקדימים יוכל המשכיר להציג את השטר לפירעון, מתי יוכל לפנות לערבים, ומתי עליו להחזיר את השטר לשוכר.

"נתקלתי במשכיר שדרש, כביטחון, סכום גדול במזומן. אין לכך כל הצדקה", מציין אגבר. לדברי עו"ד רוה, עדיף לספק ביטחונות שאינם יוצרים חיוב כספי מיידי, כדוגמת שטר-חוב, ולהימנע מהצורך בהמצאת ערבות בנקאית או פיקדון במזומן.

בלי "סעד עצמי"

אגבר: "יש סעיף שראיתי, בעיקר בהסכמי שכירות המופיעים באינטרנט, של 'סעד עצמי' בידי המשכיר. הוא נותן לבעל נכס זכות לפנות את השוכר בעצמו (ללא עזרת בית משפט) במקרה של הפרת ההסכם: לסלק את חפציו, להחליף מנעולים, לנתק מים וחשמל וכדומה".

"ואולם, לסעד זה אין כל תוקף משפטי, ומוטב לא להכלילו מלכתחילה. בית המשפט לא מכיר בסעיף המתיר לפנות בכוח שוכר שהפר חוזה, ופינוי כזה מהווה עילה לתביעה כנגד המפנה דווקא. לאור הקושי בפינוי דיירים, ומשך הזמן שנדרש לכך בעבר, הותקנו תקנות המאפשרות לבעלים לפנות לבית משפט בהליך מזורז בבקשה לפינוי, ולתבוע נזקים כספיים בנפרד".

תשלומים נוספים

לדברי כהן, החוזה צריך לפרט תשלומים שוטפים (כמו חשמל, מים, גז, ארנונה, ועד בית, דמי ניהול לחברת ניהול וכיו"ב‭.(‬ חשוב להתייחס גם לתשלומים חריגים, ולקבוע על מי הם יחולו (היטלים ותיקונים שוטפים בבניין לעומת שיפוצו, וכדומה‭.(‬

אחריות לתיקונים

יש לפרט את חלוקת האחריות לתיקונים: מי מהצדדים אחראי לאילו תיקונים (הן לעניין ביצועם והן לעניין עלויותיהם). "אם יש אחריות של צד שלישי כלשהו למערכות המותקנות בדירה, על המשכיר ליידע את השוכר ולהסדיר זאת מולו. כדאי גם להסדיר את סוגיית זכות הקיזוז: אם השוכר מימן תיקון שבאחריות המשכיר, האם יוכל לקזז את העלות מדמי השכירות ובאילו תנאים", מציין כהן.

ביטוח

לדברי כהן, מומלץ לכלול בהסכם הוראות לעניין הביטוחים שכל צד נדרש לבטח בהם את המושכר, דוגמת ביטוח מבנה, תכולה או צד ג‭,'‬ וזאת בהיוועצות עם יועץ ביטוח.

שונות

יש עוד כמה עניינים שכדאי לשים אליהם לב. לדברי עו"ד שי רוה, אם יגורו בנכס מספר שוכרים יחד, רצוי לערוך ביניהם הסכם שמסדיר את היחסים, חלוקת התשלומים והאחריות. כן מומלץ לבדוק איך משוערך שכר הדירה: בהצמדה למדד? לדולר? האם קיים שער מינימום? לסיום, אומר רוה, "כיוון שחוזה שכירות מגלם מערכת יחסים ארוכת טווח, כדאי לדבר עם השכנים בבניין והשוכר הקודם, כדי לוודא שהמשכיר אינו אדם שקשה להסתדר איתו‭."‬

האמור בכתבה אינו מהווה חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי, אלא סקירה כללית בלבד.

הכתבה פורסמה הבוקר במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"