פטור ממס שבח לתמ"א 38/2: עוד הקלה ליזמים

עוד הקלה ליזמים: השבוע עברה בקריאה ראשונה הצעת חוק שמקלה את המיסוי בעת ביצוע תמ"א 38 תיקון 2, המציע להרוס את הבניין הקיים ולבנות במקומו בניין חדש, במקביל לניצול הזכויות המתאפשרות במסגרת התמ"א. החוק מעניק פטור ממס שבח על דירות שיתווספו לבניין לאחר בנייתו מחדש, בדומה לעסקת תמ"א 38 רגילה שבה לא מתבצעת הריסה של הבניין הקיים.

כתבות בנושא תמ"א 38 בשבועות הקודמים:

• תמ"א 38: מי יציל את הדייר הסרבן?
• דייר בבניין ישן? כך תתחיל ליזום תמ"א 38
• הריסת בניין בתמ"א 38: המלחמה בדייר הסרבן
• האם נפתח צוואר הבקבוק בעסקאות תמ"א 38?
  

בכתבות הקודמות הראנו כיצד בתי המשפט והממשלה מנסים להסיר חסמים שמונעים את ההתקדמות של פרויקטים במסגרת תמ"א 38/2. כך, לדוגמא, את החסם בנוגע לדייר הסרבן הסיר בית המשפט, שקבע כי דייר שיסרב מטעמים לא סבירים ולא ראויים לביצוע חיזוק במסגרת תמ"א 38/2 - עלול להיות חייב בסכום הפיצויים שיתבעו שאר הדיירים שמעוניינים בחיזוק ובהעלאת ערך דירתם.

בנוסף, עברה הצעת חוק בקריאה ראשונה לתת למפקח על הבתים המשותפים סמכות לחייב את הדיירים הסרבנים להרוס את הבית בניגוד לסירובם. זאת אם 80% מהדיירים מעוניינים בהריסה וסירובם לא מוצדק ולא מבוסס, וכן יש חוות דעת שמאי שמוכיחה כי העסקה כדאית כלכלית לדיירים.

הפעם, כאמור, נמצאה הקלה נוספת על היזמים בדמות הקלה במיסוי. במסגרת תמ"א 38, בעלי הדירות מוכנים למכור את זכויות הבנייה הקיימות והנוספות של הבניין, בתמורה לשירותי הבנייה שלו. אלה כוללים, בין היתר, את תשלום כל המסים וההיטלים שהיזמים מתחייבים לשלם.

עסקת קומבינציה רגילה?

בעסקה רגילה במקרקעין, על הקונה לשלם מס רכישה ועל המוכר לשלם מס שבח והיטל השבחה. בתמ"א 38, המוכר הוא בעל הדירה שמוכר את זכויות הבנייה, ואילו הקונה הוא היזם שבונה על זכויות הבנייה דירות חדשות. במסגרת תיקונים שחוקקה הכנסת, שעסקו בעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, נקבעו חוקים שביטלו את שומות המס הללו.

כך, יזמים שביקשו לחזק את הבניין ולא להרוס אותו, קיבלו פטור מלא מתשלום היטל השבחה בגין קבלת היתר בנייה שניתן מכוח התמ"א, וכן מפטור ממס שבח. עד השבוע, בנייה במסגרת תמ"א 38/2 לא אפשרה ליזמים לקבל את הפטור ממס שבח, משום שלדעת רשויות המס, תמ"א 38/2 אינה נחשבת לשירותי בנייה לפי "תוכנית החיזוק" - ועל כן הדיירים חייבים בתשלום מס שבח.

כלומר רשויות המס ראו בתמ"א 38/2 עסקת קומבינציה רגילה, ובמסגרתה לא חלות הטבות המס שניתנות בפרויקט תמ"א 38 רגיל. הבשורה הטובה היא שכעת, גם יזמים שמבקשים להרוס את הבניין במסגרת תמ"א 38/2 יקבלו פטור ממס שבח בעסקאות מסוג זה.

רציונל המחוקק המקל על היזמים במתן פטור מתשלום המסים הביא יתרונות כלכליים לבעל הדירה, שמטרתם לגרום להיענות גבוהה ככל האפשר לתוכנית תמ"א 38. ההיגיון של הצעת החוק הזו ברור: על-פי דברי ההסבר לחקיקת תמ"א 38/2, הקמת מבנה חדש תמיד עדיפה על פני חיזוק מבנה ישן - ולכן יש לתת אותם תמריצים ליזמים לבנות בניינים חדשים במקום לחזק ישנים.

במקרים רבים החליטו מהנדסים שעדיף להרוס את הבניין הקיים ולבנותו מחדש. השינוי הזה מחייב התאמה גם מבחינת רשויות המס. הצעת החוק הזו מנסה לתקן את העיוות של המיסוי בתמ"א 38/2 ומשווה אותה בעניין זה לתמ"א 38 רגילה. שינוי זה יאפשר להגדיל את העסקאות ויגדיל את הרווחיות הכדאית של היזמים.

יש לכם שאלות בנושא תמ"א 38? הפרטים אינם ברורים? עו"ד רוית סיני וכולדר מייעצת ומשיבה לשאלותיכם בפורום חדש ב-ynet. פורום חי לרגל ההשקה - היום (ה') בשעה 15:00

הכותבת היא עו"ד ובעלת המרכז למימוש זכויות הדייר - תמ"א 38. כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי