תמ"א 38: השכנים מהבניין ממול עלולים להיפגע

הנאים השכנים בעיניכם? בשבוע שעבר כתבנו על ההקלה החדשה ליזמים בתוכניות תמ"א 38, שבמסגרתה ניתן להקל על המיסוי בעת ביצוע תמ"א 38/2 (הריסת הבניין ובנייתו מחדש). אולם אי אפשר להתעלם מהעובדה שביצוע תמ"א עלול לפגוע בשכנים מהבניין ממול - שיכול לבוא לידי ביטוי בירידת ערך הדירה. כך, למשל, שכן מהבניין ליד יכול להתלונן על פגיעה בנוף הנשקף מדירתו, על הקטנת מרווחי הבניינים השכנים ועוד.

כתבות אחרונות במדור תמ"א 38 בערוץ הנדל"ן :

• פטור ממס שבח לתמ"א 38/2: עוד הקלה ליזמים
• תמ"א 38: מי יציל את הדייר הסרבן?
• דייר בבניין ישן? כך תתחיל ליזום תמ"א 38
• לכתבות נוספות של אלון אבלה
  

חוק התכנון והבנייה מורה כי כאשר מקרקעין שנמצאים בתחום תוכנית או גובלים בה, ושנפגעו מהתוכנית, בעל הזכויות בהם יהיה זכאי לקבלת פיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לסייגים בחוק. בפסיקה נקבע כי פגיעה במקרקעין על ידי תוכנית יכולה להיעשות בשני אופנים: פגיעה ישירה - שמשמעותה פגיעה שנוצרה עקב הוראות התוכנית (שינוי ייעוד בנייה, הפחתת זכויות בנייה וכו'); ופגיעה עקיפה - פגיעה שנוצרה באופן עקיף מקיום התוכנית (הסתרת נוף, מטרדי רעש וכו').

עוד נקבע בפסיקה כי לצורך קבלת פיצויים כתוצאה מתוכנית, יש להפעיל מבחן אובייקטיבי הבוחן את הפגיעה בתכונות המקרקעין (הדירה) עצמו, כלומר האם תכונות הדירה עצמן נפגעו. עוד נקבע כי אין להפעיל מבחן סובייקטיבי שבוחן את הנזק הכספי שנגרם לבעלי זכויות המקרקעין עצמם.

התביעה לירידת ערך לדירה התיישנה

מה קורה כשהשכנים רוצים לתבוע בגין ירידה ערך לדירה? החוק קובע כי יש להגיש תביעה בגין ירידת ערך לדירה, שנגרמה עקב תוכנית, בתוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התוכנית. כניסתה לתוקף של תמ"א 38 היה ביום 18.05.05, ומכאן שכבר ביום 18.05.08 התיישנה עילת התביעה. כך נוצר מצב אבסורדי, לפיו תביעה בגין ירידת הערך התיישנה בעוד שקודם להתיישנות התביעה טרם התגבש הנזק.

במילים אחרות, ביום בהיר אחד מגלה דייר שבבניין לידו מבוצע פרויקט תמ"א 38 שיפגע בדירתו, ואין באפשרותו להגיש תביעה כי המועד להגשתה חלף. במצב שכזה, יכול הדייר לפנות בבקשה לאורכה להגשת התביעה לשר הפנים. שר הפנים רשאי להורות על הארכת מועד להגשת תביעה רק לפי טעמים מיוחדים שיירשמו.

יודגש כי בפסיקה נקבע שבמקרה של פגיעה עקב תוכנית, לא זכאי הדייר השכן שנפגע להגיש תביעה נזיקית "רגילה" בבית המשפט, אשר תתבסס על דיני ההתיישנות "הרגילים", לפיהם תביעה תתיישן תוך שבע שנים - הואיל כי חוק התכנון והבנייה הוא חוק ספציפי. המשמעות לכך היא קיצונית, בגדרה ייתכן מצב שבו דייר שכן שנכסו נפגע לא יקבל אורכה להגשת תביעה משר הפנים, ובעקבות זאת לא יוכל להגיש תביעה לוועדה המקומית, ולא יוכל להגיש תביעה נזיקית רגילה, ובפועל למרות הפגיעה בדירתו נסתם הגולל על תביעתו.

אין פגיעה במקרקעין - אין פיצוי

עוד קובע החוק כי פגיעה על ידי תוכנית לא תהיה ברת פיצוי ולא תיחשב כבלתי סבירה, אם היא נכללת בסייגים הרבים הקבועים בסעיף זה. כך, כל עוד לא מוכח כי נגרם נזק לתכונות המקרקעין - אין כל פיצוי ונזק כלכלי שנוצר לבעלי הזכויות במקרקעין אינו בר פיצוי.

לדוגמא: במקרה בו קבעה תוכנית הקמה של כביש חדש, שפגע בתחנת דלק עקב הפחתת הנוסעים שנכנסו ועצרו בתחנה כתוצאה מנסיעה בכביש, קבע בית המשפט כי מדובר בנזק כלכלי שאינו בר פיצוי. זאת משום שהתכונות של תחנת הדלק לא נפגעו, והכביש החדש שנוצר אינו שולל את הכניסה לתחנת הדלק ואת השימוש וההנאה המלאים בה.

במקרה אחר נטען כי תוכנית חדשה הביאה לשינוי בסדרי התנועה באזור תעשייה, באופן שבו רחוב ששימש בעבר כעורק תחבורה מרכזי - הפך לכביש שירות פנימי שהביא לירידה בנפח התחבורה ולירידה בדמי השכירות שנגבו בגין השכרת יחידות מקרקעין. כאן נקבע כי ייעוד המקרקעין לתעשייה לא מחייב דרך גישה ייחודית ולא נפח תנועה מיוחד, ולכן שינוי סדרי התנועה לא פגע באף תכונה מיוחדת של המקרקעין והם לא נותקו ממערך הדרכים הקיים. לפיכך, הירידה בדמי השכירות אינה ברת פיצוי.

הכותב הוא עו"ד המתמחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי . האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני

יש לכם שאלות נוספות בנושא תמ"א 38? היכנסו לפורום