מדריך: האם גג בניין חייב בתשלום ארנונה?

רכישת זכויות בגגות בניינים היא תופעה שתופסת תאוצה בשנים האחרונות בכל הארץ, בעיקר במרכז. זאת לנוכח מצוקת שטחי הבנייה; סכומי העתק הנדרשים עבור מגרשים; מחיר מרקיע שחקים עבור בניית כל מטר מרובע; ואף האצה של תוכניות תמ''א 38, במסגרתן קבלנים זוכים לבנות קומות נוספות על בניין קיים בתמורה לשיפוץ, חיזוק והרחבת הבניין לרווחת הדיירים.

כתבות נוספות על ארנונה בערוץ הנדל"ן :

• הפטור מארנונה למבנים נטושים יוגבל ל-3 שנים
• הבניין ריק - הארנונה גבוהה. מה עושים?
• אז למה לי ארנונה עכשיו: כך נתנהל מול העירייה
  

בטרם ממהרים לרכוש זכויות בגג, כדאי לבדוק שמא הוא חייב בתשלום ארנונה. כך, לדוגמא, גג של בניין עלול להיות מחויב בתשלום ארנונה, כאשר מבחינה פונקציונלית נועד לשימושים שונים כגון מרפסת, ולא ככיסוי עליון של בניין אשר נועד לקירוי בלבד.

בית המשפט המחוזי בפתח תקווה קבע באחרונה כי ניתן לחייב גג של בניין בארנונה לפי סוג תכלית השימוש של הגג, כאשר באותו מקרה ניתן היה לראותו כמרפסת. נקבע כי ישנו גג המשמש כגג בלבד, וישנו גג המהווה הלכה למעשה מרפסת.

בפסק דינו בית המשפט מאמץ דברים שנאמרו בפסק דין אחר, שניתן לפני מספר חודשים, ובו נקבע כי בהיעדר הגדרה של הביטוי "גג" בדין הרלוונטי ובפסיקת בתי המשפט - יש לבחון את ההיבט הפונקציונלי של הגג. כלומר: יש לבחון לאיזו תכלית או שימוש נועד חלקו המוגדר של הכיסוי העליון של הבניין - האם לשם קירוי, או לשם שימוש אחר כדוגמת מרפסת.

לאור האמור, בית המשפט קבע כי החלק בגג משמש כמרפסת, שכן פזורים בו ספסלים, שולחנות, כסאות ומתקני כושר - ולכן יחויב בתשלום ארנונה. לעומת חלק זה, שטח שלא הוכח כי נעשה בו שימוש יוגדר כגג ריק, ולכן לא יחויב בתשלום ארנונה.

הגג מסב תועלת כלכלית? תשלמו

במקרה אחר, בית המשפט המנהלי בתל-אביב קבע כי גג אשר נעשה בו שימוש לשם פעילות פיזית או פעילות כלכלית, יחויב גם הוא בתשלום ארנונה. כלומר, לשם חיוב נישום לתשלום ארנונה בגין חזקה על גג, צריך שתהיה לחזקה זו תועלת כלכלית.

לדוגמא, מערכת מיזוג אוויר מהווה חלק מהפונקציות שבניין אמור להכיל, ולכן אין להשית על מחזיק הגג ארנונה. לעומת זאת, אם הציוד שעל הגג, כגון מערכות תקשורת, נועד לשרת את המטרה העסקית של המחזיק - הגג יחויב בארנונה, שכן הוא מהווה חלק אינטגרלי מעיסוקו של הנישום.

לסיכום, על מנת שלא להיות מחויב בתשלום ארנונה על גגו של בניין, יש לשקול באופן ספציפי אכסון דברים או עשיית שימוש פיזי, דוגמת מפגשים חברתיים; או שימוש כלכלי, דוגמת שטח לפעילות פנאי עבור עובדים בחברה מסחרית.

אי שימוש בגג לשימושים מעין אלו, יעידו על הגג כמשמש לקירוי בלבד - כך שאינו חייב בתשלום ארנונה, לעומת גג המשמש כמרפסת. כמובן שהדברים צריכים להיבחן בכל מקרה לגופו.

כך תפחיתו את גובה התשלומים

מפני שארנונה נוגעת לכיס של כולנו, אספנו עבורכם מספר טיפים שיכולים לעזור לכם להפחית את גובה תשלומי הארנונה:

בניין אשר אינו ראוי לשימוש עקב מצבו הפיזי הרעוע ואין יושבים בו, זכאי לפטור מארנונה.

סיווג הנכס אשר קובע את גובה תעריף הארנונה, ייקבע בהתאם לשימושו העיקרי ולא על פי ייעודו. דין זה תקף גם למקרה שבו הנכס מחולק לכמה חלקים מופרדים, כאשר בכל חלק בעל הנכס או השוכר עושה שימוש אחר.

אפשר גם לערער על תשלומי הארנונה. ממועד קבלת השומה השנתית עומדים לרשותכם 90 ימים להגשת ההשגה למנהל הארנונה.

בחנו אם קיים צורך שתגישו גם עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים, או אם קיים צורך בהליך אחר במקום בנוסף להשגה. עתירה מנהלית יש להגיש תוך 45 יום מקבלת השומה.

בדקו אם בשומה קיימים דברים שנראים לא סבירים על פניהם, כמו טעות בציון סוג הנכס, גודלו או השימוש בו. במקרים רבים רק בעל מקצוע יוכל להפנות את תשומת הלב לכך שהסיווג מוטעה או לא חוקי.

בדקו מי מחזיק בנכס שרשום בשומה, וזכרו שביכולתכם לערער על זהותו אם שם המשתמש העיקרי זכאי להנחה כלשהי.

בדקו זכאות לפטורים ולהנחות ונסו לדרוש אותם. לדוגמא, פטור לנכי רשויות הביטחון, פטור לנכס הרוס ועוד.

מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום המיסוי המוניציפלי, ולא לנהל מו''מ עצמאי מול הרשויות. זאת מאחר שבמקרים רבים ניתן להפחית את תשלומי המיסוי והארנונה בעזרת בדיקה מקצועית ויסודית.

הכותבים הם עורכי דין המתמחים במיסוי מוניציפלי ובדיני מסים במשרד עורכי דין פרופ' ביין ושות'