תמ"א 38/2: הטיפים שיחסכו לכם כאב ראש

רעידת אדמה בישראל היא רק עניין של זמן , כך טוענים המומחים, ורבים מאיתנו כבר מודעים לכך שחשוב לוודא שהבית יהיה עמיד למצב זה. מסלול תמ"א 38/2 מאפשר להרוס בניין ישן, שעומד בתנאי התמ"א הרגילה, ולבנות במקומו בניין חדש. אבל לפני שאתם רצים לחתום על הסכם התקשרות לביצוע תמ"א 38/2 - כדאי שתבדקו אילו נספחים מומלץ לצרף להסכם.

לקריאת כתבות אחרונות בנושא תמ"א 38

נסח רישום של המקרקעין ומסמכי הבית המשותף: מומלץ לצרף להסכם עם היזם את נסח הטאבו של הבית המשותף, תקנון של הבית המשותף, תשריט של הבית ואיך הוא נראה, היתר מהעירייה וכן וכל מסמך אחר הקשור לבית המשותף. נסח מלשכת רישום המקרקעין זהו הנסח בו רואים את צו הבית המשותף וכל דירה עם המספר שלה לפי משפחה.

רשימת הדיירים: צרפו רשימה שמית של דיירי הבניין, הכוללת את פרטי ההתקשרות עמם ואת פירוט מיקום הדירות החדשות ואת הקומה. מסמך זה אמור להציג האם הדייר יקבל דירה עורפית או חזיתית ובאיזו קומה תהיה דירתו החדשה. באופן זה כל הדיירים רואים את כל הדירות של שכניהם.

דו"ח מדידה: דו"ח זה מראה מה גודל הדירות של הדיירים בפועל, בניגוד לגודל של הדירות בנסח הטאבו.

תשריט: בקשו לצרף להסכם תשריט של האדריכל מטעם היזם. תשריט זה מציג קומה טיפוסית של הבניין, כמה דירות וכמה קומות יהיו בבניין ואילו דירות יקבלו הדיירים. הדיירים אמורים לבחון את הדירות המוצעות להם, ובעזרת האדריכל לשנות, ככל שניתן, את מבנה הדירה - אם ברצונם לשנותו.

מפרט טכני: חשוב לצרף להסכם עקרונות למפרט הטכני של דירות הדיירים החדשות הכוללות מחירון זיכויים. מחירון זיכויים זהו מחירון עם הנחה לדיירים - אם ירצו הדיירים לשדרג מעבר למה שמקבלים במפרט הטכני, היזם ייתן להם מחירון עם הנחה. המפרט הטכני יצורף לאחר קבלת היתר הבנייה. רצוי להיוועץ עם המפקח מטעם הדיירים שיעבור על המחירון ועל המפרט.

פוליסת ביטוח: רצוי לבדוק ולבחון את הפוליסה בעזרת מומחה ביטוח מטעם הדיירים. פוליסת הביטוח חשובה, משום שאם חלילה יקרה משהו לפועלים של היזם או לכל צדדים ג' אחרים - הדיירים כבעלי הזכויות הם אחראים לכל נזק שיקרה. לכן חשוב להקפיד כי כל הנזקים מכוסים על ידי הפוליסה, לרבות אם יקרה משהו לדירה החדשה.

נוסח הערבות הבנקאית חוק מכר: חשוב לצרף להסכם את נוסח הערבות הבנקאית. הערבות תהיה בשווי הדירה החדשה של הדייר. כלומר: אם הדירה הישנה הייתה בת שלושה חדרים בקומה השלישית ללא מעלית וללא חניה, ושווייה היה 1.2 מילין שקל, כעת מציע היזם לאותו דייר לקבל דירת חמישה חדרים בקומה השביעית עם שתי מעליות וחניה תת-קרקעית בשווי 1.9 מיליון שקל - סכום הערבות יהיה על סך 1.9 מיליון שקל.

נוסח ערבות שכר דירה: מאוד חשוב שלא לשכוח לצרף להסכם את נוסח ערבות שכר הדירה. היזם אמור לשלם לדייר מרגע פינוי הדירה ועד לקבלת טופס 4 וקבלת המפתח לדירה החדשה, שכר דירה. על מנת שלא יקרה מצב חלילה שהיזם יתעכב ו/או לא יוכל לעמוד בתשלום שכר הדירה, חשוב לדרוש ממנו לקבל את נוסח הערבות בגין שכר הדירה.

נוסח ערבות בדק: נוסח ערבות בדק הוא נוסח של הערבות לתקופה שלאחר סיום הפרויקט, להבטחת ביצוע תיקונים ככל שיהיו ואחריות לכל עבודות הקבלן בהתאם לתקופת הבדק בחוק המכר (דירות). במידה ויהיה צורך לתקן ליקויים, כדאי לצרף להסכם נוסח זה, כמו שיש לדייר החדש שקונה מהיזם.

נוסח ערבות מסים: נוסח ערבות מסים הוא התחייבות שהיזם אכן ישלם את המיסוי עבור הדיירים, במידת הצורך. על כן, מומלץ לצרף נוסח זה להסכם ההתקשרות עם היזם.

ייפוי כוח בלתי חוזר: ייפוי הכוח מקנה ליזם את היכולת לתכנן את הפרויקט ולהגיש אותו לעירייה, וכן לצורך כל פעולה שתידרש לביצוע הוראות הסכם ההתקשרות בין הדיירים לבין היזם. על כן חשוב לצרף את המסמך להסכם ההתקשרות.

התחייבות בעלי הדירות לשעבד את דירותיהם לטובת הבנק המלווה: יש לצרף מסמך זה להסכם, משום שבלי התחייבות זו, לא יוכל הבנק המלווה להנפיק ערבויות לדיירים בשווי הדירות החדשות. חשוב להבין: במידה שהדייר נדרש לממש את הערבות - הזכויות בקרקע נשארות בידי הבנק.

בקשה לרישום הערת אזהרה: עליכם לבקש מהיזם לרשום הערות אזהרה לטובתו, על מנת שיבטיח לעצמו ולבנק המלווה שלא תהיה כל עסקה אחרת שתסתור את העסקה הזו.

ייפוי כוח בלתי חוזר מהיזם לבעלי הדירות לביטול הערת אזהרה: אם היזם לא יעמוד בהתחייבויותיו מול הדיירים ויפר את תנאי ההסכם; ו/או היזם לא יקבל בסופו של יום את היתר הבנייה כפי שהציג לדיירים, מחזיק עורך הדין של הדיירים ייפוי כוח לביטול הערת האזהרה לטובת היזם. רצוי לדרוש לצרף גם את רישיון סיווג הקבלן שיבנה את הפרויקט, את רשימת הנציגות שאושרה ע ליל ידי הדיירים והסכמת הדיירים להצבת שלט.

יש לכם שאלות בנושא תמ"א 38? היכנסו לפורום תמ"א 38 של ynet

הכותבת היא עו"ד ובעלת המרכז למימוש זכויות הדייר - תמ"א 38 . כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי