בנייה גבוהה בשכונה נמוכה: בדקנו אם זה משתלם

הבנייה לגובה במרכזי ערים עם מרקם בנייה ותיק ונמוך יחסית הופכת למציאות יומיומית. רק היום (ג') פורסם שדיירים בשכונת בבלי בתל-אביב קיבלו פיצוי מהעירייה בעקבות בניית מגדלים רבי קומות ליד השכונה. שלשום אושרה תוכנית להקמת מגדל בשכונת מגורים ותיקה ברמת גן.

כתבות נוספות בנושא בערוץ הנדל"ן :

• עיריית ת"א תפצה בעלי דירות ב-10 מיליון שקל
• נסללה הדרך לבניית "מתחם רש"י" ברמת גן
• תושבי ר"ג זועמים: מגדלי הבורסה מגיעים לשכונות
  

מצד אחד, זהו כורח המציאות בעקבות ריבוי האוכלוסייה והיעדר דירות פנויות. מצד שני, תושבים ותיקים מספרים שסביבת המגורים שלה הורגלו השתנתה לרעה וללא היכר. לטענתם, השכנים החדשים מביאים עמם כלי רכב ואורחים, שיוצרים מצוקת חניה ועומסי התנועה. בנוסף, הזכות לפרטיות מצטמצמת כשתמיד יש מי שיכול להשקיף עליך מהמגדל ממול.

חוק התכנון והבנייה במתכונתו הנוכחית מאפשר לדיירים הצמודים לפרויקט מגורים חדש, לקבל לא מעט שקלים על תוספת השכנים החדשים. לפי החוק, שכן זכאי להגיש תביעת פיצויים שלוש שנים לאחר אישורה של תוכנית, שלכאורה הסבה לו נזק כספי.

אם מתקבלת תביעת הפיצויים, הוועדה המקומית שבשטחה המוניציפלי עומד הנכס, נושאת בנטל הפיצויים. בדרך כלל, הוועדות המקומיות מגבות את עצמן בכתב שיפוי מהיזם, שלפיו אם וכאשר תהיה תביעה שכזאת - הוא זה שישא בעלות הפיצויים.

ואולם, החוק החדש במסגרת הרפורמה בתכנון ובבנייה מכרסם כמעט לחלוטין על היכולת לתבוע על אובדן ירידת ערך של דירה. הוא מאפשר לרשות המקומית לתכנן את התוכנית, כך שבפועל היא לא תהיה חשופה לתביעות.

ת"א: העו"ד צלצל באינטרקום ושכנע לתבוע 

תושבי שכונת בבלי בתל-אביב תבעו, כאמור, את עיריית תל-אביב בגין הקמת שכונת מגדלים חדשה ליד השכונה, ואף זכו לפיצויים בסך 10 מיליון שקל. התושבים טענו, באמצעות עו"ד אלון סמואל והשמאי גיל וינלס, כי בניית המגדלים היא תוספת שטחי בנייה משמעותית עבורם שתשנה את אופי השכונה ותפגע בעומסי החניה והתחבורה במקום.

הם הוסיפו כי יספגו פגיעה בפרטיות דירות הגג, שכעת יזכו למשקיפים חדשים עם גגות גבוהים יותר. יצוין כי גם כיום בשכונה יש בניינים רבי קומות, אך המגדלים המתוכננים הם בני 36-44 קומות. תביעה זאת הסתיימה בקביעה כי 70 תושבים יקבלו מהוועדה המקומית של העירייה פיצויים המסתכמים בסכום שבין 50-350 אלף שקל למשפחה, תלוי במידת הפגיעה.

הבעיה היא שבמתכונתו הנוכחית של החוק, יש חוסר מודעות של הציבור לאפשרות לתבוע. מניין שלוש השנים מתחיל מיום אישור התכנית ולא מיום הבנייה, כך שמצד אחד ישנם דיירים שלא עמדו על קנקנו של הנזק, וחשבו שאם הדבר יהווה עבורם בעיה - יוכלו לפנות בעתיד לבתי המשפט. מצד שני, מי שפונה לערכאות השיפוטיות - לא מבצע את הפניה באופן ספונטני.

"היה עורך דין שצלצל באינטרקום ושכנע אותנו לתבוע", מספר אביב פרחי, המתגורר ברחוב הזוהר 8 בשכונת בבלי וזכה בפיצויים מעיריית תל-אביב בסך 93 אלף שקל על אובדן ערך דירתו. "עורך הדין עורר, למעשה, את העניין אצלנו. בכל מקרה הכסף לא הולך אליי, זאת דירה של ההורים שלי" מוסיף פרחי.

לדבריו, "אני חושב שמגדלים כאלה יפציצו את המקום מבחינת עומסי תנועה. אני גדלתי כאן ואני זוכר את הגבעה הירוקה ששיחקנו בה כשהייתי ילד. כמו כן, יהיו חסימות אור ומטרדי רוחות חזקות, שאופייניות לאזורים של מגדלים גבוהים".

מעיריית תל-אביב-יפו נמסר בתגובה לפניית ynet: "העירייה פועלת על פי חוק התכנון והבנייה. במידה ומתקבלות תביעות פיצויים בגין ירידת ערך פועלת העירייה על פי הכרעת הדין. ככלל, הוועדה המקומית דורשת כתנאי לקידומה של כל תוכנית כתב שיפוי, בגין תביעות ירידת ערך על פי סעיף 197. כך נהגה הוועדה גם בתוכנית 1770 א' (התוכנית בשכונת בבלי - א.ש), ובידיה מצויים כתבי שיפוי מבעלים שונים במקרקעין, הנהנים מתוספת הזכויות שהעניקה התוכנית".

שכונת בבלי בתל-אביב. גם עכשיו יש בניינים רבי קומות, אך לצדה נבנים מגדלים גבוהים יותר(צילום: טל כהן)

רמת גן: "צריך לצופף לצופף לצופף"

גם תושבי רמת גן עשויים להגיש בקרוב תביעות בגין ירידת ערך דירותיהם, בעקבות החלטתה של הוועדה המחוזית, כאמור, לאשר בניית שני מגדלים ברחוב רש"י בעיר. זאת במיוחד על רקע ההתנגדויות הרבות לתוכנית.

"המלצנו תחילה על בניית 160 יחידות דיור, אך הוועדה המחוזית אישרה רק 130 יחידות", מספר מהנדס עיריית רמת גן, חיים כהן. לדבריו, "הבעיה במדינה היא שאנשים לא מבינים שצריך רק לצופף לצופף ולצופף. זה הפתרון היחיד - הוא גם ירוק וגם יוזיל את מחירי הדיור. חשוב לציין שהשטחים הפתוחים באזור לא ייפגעו ולא תיבנה בהם ולו יחידה אחת".

סמוך למתחם רש"י מקודמות לא מעט תוכניות נוספות לבנייה לגובה. כך לדוגמא, ברחוב ז'בוטינסקי מקדמת העירייה בשיתוף יזמים מספר מגדלים, וברחובות סמוכים מקודמים עוד מגדלים. אך בניגוד לעמדת התושבים, כהן סבור שערכן של הדירות שגובלות במגדלים רק עלה.

לדבריו, התנגדויות ותביעות לירידת ערך עיכבו פרויקטים רבים, שבסופו של יום הובילו לעליית ערך הנכסים של מגישי התביעות. "אני מקווה שסוף סוף אפשר יהיה לתכנן ולקדם הליכים בצורה נורמלית בארץ הזאת אחרי התיקון החדש לחוק", הוא אומר.

רמת גן. לתבוע או לא לתבוע? זאת השאלה(צילום: אמיר לוי)

"נזקים בשל התגברות הרוחות? בקיץ זה נעים"

"גם מגמת בתי המשפט היא לצמצם את הזכות לקבל פיצוי ירידת ערך, וגם החקיקה החדשה מצמצמת את הזכות", מסבירה עו"ד מירה בורנשטיין ממשרד עוה"ד הרטבי בורנשטיין בסון. לדבריה, בניית מגדלים לא רק שאינה מזיקה - אלא משפרת את מצבם הכלכלי של השכנים.

יש דוגמאות ללא סוף בתל-אביב לנכסים גובלים שהשתבחו. הבנייה מפנה שטח קרקע ונוצר שטח ירוק סמוך לבניינים. בנוסף, למגדלים מגיעה אוכלוסייה חדשה וזה מרענן את הסביבה. דוגמא טובה לכך היא מתחם בזל ששיפר את ערך הנכסים, מגדל השופטים במתחם גן העיר ופרויקט בארי נהרדעא.

הנזקים, לדברי בורנשטיין, לא תמיד במקומם. "יש הטוענים אפילו לנזקים בשל התגברות רוחות חזקות. לדעתי במדינה חמה כמו שלנו זה דווקא נעים. אולי זה יכול להיות מטרד בכמה ימים בחורף, לא מעבר לזה".