הרכבת הקלה תקפיץ את הנדל"ן בגוש דן

תארו לעצמכם את המצב הבא: שנת ‭,2018‬ הקו האדום של הרכבת הקלה שיחבר בין בת ים, תל-אביב ופתח תקווה , מתחיל לפעול. לאורך הנתיב ניצבים עשרות מגדלים חדשים ומודרניים בבנייה, מחלקם אפשר יהיה לרדת ישירות לתחנות הרכבת התת-קרקעיות.

כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :

• בנייה גבוהה בשכונה נמוכה: בדקנו אם זה משתלם
• לאחר עשור: אושרה תוכנית "הגוש הגדול" בת"א
• תל-אביב: דיור בר-השגה ובתי מלון לתפרנים
  

אולם נראה כי מדינת ישראל מתכננת את עורק התחבורה המרכזי בלי שום מחשבה קדימה. מקדח אימתני יחפור לעומק 20 מטר ויתחיל לדחוס את מנהרת המטרו הישראלית לאורך 11 ק"מ, האדמה תרעד, סדקים עלולים להיווצר בבתים ואנשים יצטרכו להתפנות לבתי מלון (במימון המדינה, יש כבר תקציב‭.(‬ במקום תנופת בנייה של מגדלים חדשים, אנשים יחזרו לבתים הישנים והכעורים שלאורך הנתיב.

הדמיה של הרכבת הקלה ביפו

אבל לא מאוחר מדי: עוד אפשר להכין תוכנית מהירה להתחדשות עירונית לאורך הנתיב, שיעבור ממילא סמוך לבניינים מתפרקים ומוזנחים בני 50 ו‭60-‬ שנה. אז נכון, כ‭25-‬ מגדלים מודרניים למשרדים ולמגורים מתוכננים לאורך הקו, כמו מגדל קולנוע רמה ומגדל עלית ברמת גן, או מגדלים במתחם תנובה, רסיטל ודרום הקריה בתל-אביב, אבל הם תוכננו בלי קשר לרכבת הקלה.

ובכל זאת, השפעה נדל"נית של הרכבת הקלה תהיה גם תהיה. שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין בדקה ומצאה כיצד ישפיע התוואי של הקו האדום, שהוא המתקדם ביותר מבחינת תכנון וביצוע, על מחירי הנדל"ן למגורים בערים שבהן צפויה לעבור הרכבת הקלה. להערכתה, צפויה עלייה של בין ‭10%‬ בתל-אביב ל‭60%-‬ ביפו ובבת ים.

עבודות על הקמת הרכבת הקלה בפתח תקווה(צילום: גיל לרנר)

המרוויחה הגדולה: יפו

אחת המרוויחות תהיה רמת גן, שגם היום מחירי הנדל"ן בה גבוהים בשל קרבתה לתל-אביב. העלייה הגדולה שתחול במחירים בעיר זו תנבע בעיקר מכך שהנגישות של תושביה לתל-אביב תשתפר מאוד. גם בשתי ערי הקצה של הקו האדום - פתח תקווה ובת ים - צפויה קפיצה גדולה במחירי הנדל"ן.

בחמש‬ השנים האחרונות הערים הללו כבר הפנימו את עצם התקרבותן התיאורטית לתל-אביב, והמחירים בהן זינקו בכ‭.40%-‬ פתח תקווה התפתחה עם עיר שלמה משל עצמה בשכונת אם המושבות, ואילו בת ים מתרחבת לכיוון ראשון לציון. הכוונה היא להרחיב בעתיד את תוואי הקו האדום כך שיגיע עד מערב ראשון לציון.

אבל המרוויחה הגדולה ביותר תהיה יפו. מרכז יפו (שדרות ירושלים וסביבתה‭,(‬ שם תעבור הרכבת הקלה, נחשב עדיין לאזור "בתולי" - המחירים באזור עומדים על ‭17-15‬ אלף שקל למ"ר. ציר הרכבת הקלה יוביל למהפך תחבורתי ותכנוני בשדרות ירושלים וברחובות הסמוכים.

כבר כעת אפשר למצוא משקיעים שרוכשים דירות ועסקים ברחוב, מתוך ידיעה שהתשואה תעלה לאין ערוך בשנים הקרובות. "להערכתי, כאשר הרכבת הקלה תתחיל לפעול, יעלו מחירי הנכסים ודמי השכירות באזור בשיעור של כ‭,"60%-‬ אומרת בוגין.

בין הפרויקטים החדשים הנבנים כיום לצד תוואי הרכבת הקלה בשדרות ירושלים (בסמוך לתחנה המיועדת במפגש הרחובות ירושלים ואיסקוב), אפשר למצוא את "יפו בשדרה‭,"‬ שמתכנן אילן פיבקו ומקימה קבוצת בולווארד נדל"ן בבעלותו של עמי פדרמן, נשיא התאחדות המלונות בישראל. הפרויקט כולל בשלב הראשון 150 יחידות דיור ב-6‬ בניינים בני 6 ו‭12-‬ קומות, ומספר דומה גם בשלב השני. האכלוס הצפוי: דצמבר ‭3 ,2015‬ שנים לפני שהרכבת תתחיל לעבוד. דירת 3 חדרים ‭80)‬ מ"ר 12 מ"ר מרפסת) נמכרת בכ‭1.45-‬ מיליון שקל, דירת 4 חדרים ‭100)‬ מ"ר 12 מ"ר מרפסת) נמכרת בכ‭1.9-‬ מיליון שקל.

"באזור ציר הרכבת הקלה צפוי פיתוח נרחב גם של המסחר והעסקים, במיוחד במעלה דרך בגין ודרך יפו-ת"א, שם באזור תחנות העצירה צפויה עלייה משמעותית של ‭50%‬ במחיר למ"ר מסחר לעומת היום‭,"‬ אומר אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. דנוס מבסס נתון זה הן על הניסיון המצטבר בעולם, והן מבדיקה שערכה הלשכה. במשרדים, לדבריו, ההשפעה תהיה צנועה יותר, בטווח של עד ‭.20%‬

‏ (הדמיה: evolve media)

1

2

תנופה לתמ"א 38

השבחת הנכסים בסביבת תוואי הרכבת תלויה מאוד במיקומם ביחס לתחנות ולנתיבים. בקו האדום תהיה תחנה כל קילומטר לאורך הציר התת-קרקעי בן 11 הקילומטרים (מצומת גהה ועד נווה צדק‭.(‬ עם זאת, יש לזכור כי דיירי הנכסים הגובלים בנתיבים עלולים לסבול במקרים מסוימים גם מרעש סביבתי, מה שעלול להשפיע על ערכו של הנכס.

יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל, המתמחה בפרויקטים של תמ"א ‭,38‬ אומר כי לקידום הרכבת הקלה תהיה השפעה דרמטית ביותר על תנופת פרויקטים של תמ"א 38 לאורך ציר הרכבת הקלה, הן בתל-אביב והן בערים שקווי הרכבת הקלה יעברו בהן. זאת, עם דגש מיוחד על בתים הממוקמים ברדיוס של עד כ‭500-‬ מטרים מתחנות הרכבת.

חסון צופה ביקושים גדולים באזורים הוותיקים שבהם הבנייה ישנה יחסית, כמו שכונת פלורנטין, המושבה האמריקאית ביפו, אזור כיכר המושבות, אזור התחנה המרכזית הישנה, שכונת מונטיפיורי, וכמובן אזורים בלב תל-אביב הממוקמים בממשק קרוב לציר הרכבת.

אבל החוכמה היא לאחר מעשה. בקו הבא - הקו הירוק - כבר הבינו את חשיבות הנדל"ן, שגם, מה לעשות, מכניס כסף. הרכבת של הקו הירוק, לאורכו של רחוב אבן גבירול, תנוע מתחת לפני הקרקע, ואת העלות היקרה יממנו זכויות בנייה שהמדינה תמכור ליזמים להקמת לאלפי יחידות דיור ושטחי מסחר בעיר, ובהם מגדלי מגורים נוספים ומגדל משרדים בן 80 קומות בשטח הקריה.

* המחיר הממוצע בשקלים (נתונים: שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין)

הידיעה פורסמה הבוקר במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"