השמאי הממשלתי: עלייה של כ-2% במחירי הדיור

מחירי הדירות בישראל ממשיכים לעלות: לאחר שברבעון הראשון של 2012 לא חלה כל תזוזה במחירי הדירות בישראל, מנתונים חדשים שמפרסם היום (א') השמאי הממשלתי עולה, כי ברבעון השני של השנה נרשמה חזרה להתייקרויות המוכרות ונראה כי מי שממשיך לשבת על הגדר בציפייה לירידה במחירים צפוי להתאכזב.

כתבות נוספות על מחירי דירות בערוץ הנדל"ן :

• הפתעה בצפון: עלייה במחירי הדירות בחיפה
• השמאי הממשלתי: השינוי במחירי הדירות - 0%
• "הדירות לא יוזלו כי הממשלה התאהבה במסים"
  

על פי הסקירה הרבעונית של השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, טל אלדרוטי, ברבעון השני של השנה (חודשים אפריל-יוני) חלה עלייה בשיעור של 1.9% במחירי הדירות בערים הגדולות בישראל, לעומת הרבעון הראשון של השנה.

מהנתונים, שהתבססו על סקירה של דירות בנות ארבעה חדרים ב-16 ערים גדולות בארץ, מדובר בעלייה שנתית של 1% (לעומת התקופה המקבילה אשתקד). לדברי משרד המשפטים, דירת ארבעה חדרים היא המוצר השכיח ביותר בשוק הנדל"ן למגורים, ולכן הבדיקה לא כללה נכסים מסוג אחר.

עלייה בת"א, ירידה בהרצליה

על פי הסקירה, שיעור עליית מחירי הדירות בתל-אביב היה הגבוה ביותר ועמד על 6%. ואולם, מחירי הדירות בעיר ללא הפסקה ברבעון השני עדיין נמוכים ב-4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (יצוין כי הרבעון השני ב-2011 הסתיים ביוני, בטרם החלה מחאת הדיור).

גם באילת ובמודיעין עלו מחירי הדיור בצורה משמעותית. ברבעון האחרון עלו שם המחירים ב-5% בממוצע. עלייה נרשמה גם בערים אשקלון, באר שבע, חולון, חיפה, ירושלים, כפר סבא, נתניה ורחובות. לעומת זאת, בערים אשדוד, פתח תקווה, ראשון לציון ורמלה מחירי הדירות נותרו כפי שהן. בהרצליה דווקא ירדו המחירים ב-3%.

באשר למחירי הדירות, מהסקירה עולה כי הכי משתלם לקנות דירת ארבעה חדרים בבאר שבע. מחיר דירה כזאת עומד על 740 אלף שקל. באשקלון עולה דירת ארבעה חדרים 822 אלף שקל ובאילת 902 אלף שקל. אם אתם חושבים שהירידה במחירים שנרשמה בהרצליה מציגה מחיר נמוך, התשובה כנראה לא: דירת ארבעה חדרים בעיר עולה 1.724 מיליון שקל אחרי ירידה של 3%.

במודיעין עולה דירת ארבעה חדרים 1.437 מיליון שקל וברמלה 1.050 מיליון שקל. בתל-אביב, שם נרשמה העלייה הגבוהה ביותר, עולה דירה דומה לא פחות מ-2.44 מיליון שקל. יצוין כי השמאי הממשלתי בדק 4,800 עסקאות שנעשו ברבעון האחרון ב-16 ערים, כאשר כמות העסקאות מהווה עלייה ביחס לרבעון הקודם.

טבלת מחירי הדירות כפי שנבדקו בסקירת השמאי הממשלתי

האוצר: עלייה במספר עסקאות הנדל"ן

גם באוצר מציגים תמונה לפיה שוק הנדל"ן יוצא מהקיפאון. בסקירת המשק החודשית שמפרסם היום האוצר נכתב כי "נתונים ראשוניים לחודש יולי מצביעים על עלייה בשיעור חריג במספר העסקאות, אשר משקפת רמת מכירות הגבוהה ביותר, בחודש כלשהו, בשנים האחרונות".

בחודש שעבר פרסם האוצר נתונים, לפיהם בחודש יוני גדל היקף העסקאות בשוק הנדל"ן בשיעור חד של כ-15% לעומת יוני 2011. עם זאת, צוין כי מחירה החציוני של דירה ירד ב-11%.

היום מציינים באוצר כי "נתונים ראשוניים לחודש יולי מצביעים על גידול חד ברכישות המשקיעים, אל הרמה הגבוהה ביותר של רכישות משקיעים מאז רמות השיא שנרשמו בדצמבר 2010". הנתונים הסופיים, ועמם הנתון אודות מחירה החציוני של דירה חדשה, טרם פורסמו.

באוצר מייחסים את העלייה החדה שנרשמה בדצמבר 2010 לתקנות המיסוי החדשות שנכנסו לתוקף בינואר 2011, אשר גרמו למשקיעים למהר ולרכוש דירות לפני הקשחת תנאי המיסוי. כלומר, באוצר רואים בעלייה בהיקף העסקאות בחודש יולי כנקודת שיא חדשה בביקוש לדירות ובפעילות המשקיעים בשוק הנדל"ן.

לשכת השמאים: העליות גבוהות יותר

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, השמאי אוהד דנוס, מציג מציאות שחורה יותר. לדבריו, מחירי הדירות באזורי הביקוש עלו בשיעור של כ-5% ברבעון האחרון ולא של כ-1.9% כפי שעולה מסקירת השמאי הממשלתי. עוד הוא מציין כי לפי נתוני לשכת השמאים, בארבעת החודשים האחרונים נרשמה עלייה של לא פחות מ-20% במספר העסקאות, והדבר מעיד על התאוששות ברמה הארצית.

"המושג בועת הנדל"ן אינו רלוונטי. שוק הנדל"ן מאופיין במיעוט כרוני בהתחלות בנייה בענף ובמחסור תמידי של יחידות בשוק", אומר דנוס. "35 אלך יחידות דיור שווקו בשנה האחרונה על ידי משרד הבינוי והשיכון, לעומת צרכי השוק העומדים על למעלה מ-50 אלף יחידות". עוד הוא מוסיף כי זאת הסיבה להמשך עליות המחירים ולהמשך העליות בביקושים.

דנוס סבור כי ממשלת ישראל צריכה לנקוט במספר מהלכים דחופים לתמיכה בענף הנדל"ן: לקדם את מספר התחלות הבנייה, לעודד בנייה להשכרה, לקדם תוכניות פינוי-בינוי, לקדם הוצאת פרויקטים של תמ"א 38, לפטור ממע"מ באופן חלקי לזוגות צעירים וכאלה שזאת דירתם הראשונה ולטפל במצוקת כוח האדם בענף.

גם הקבלנים מרגישים: הרוכשים ירדו מהגדר

דביר גרנות, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי של חברת הבנייה בוני התיכון, מספר כי "בחודש יולי שיווקה החברה דירות בהיקף מכירות כולל של כ-50 מיליון שקל". לדבריו, "מדובר בשיפור משמעותי במספר המכירות וגם ברמות המחירים שהתייצבו ברבעון האחרון בכלל וביולי בפרט".

גרנות מסביר כי מדובר ברוכשים רבים ש"ירדו מהגדר" והחליטו ברבעון האחרון לממש עסקה אותה תכננו זה מכבר. אליהם הצטרפו רוכשים לא מעטים נוספים. לדבריו, מגמה זו מאפיינת בבירור בפילוח מדוקדק את כל האזורים שבהם משווקת החברה (כפר סבא, הוד השרון, בת ים, חולון, פתח תקווה, נתניה וירושלים). לדבריו, משוב שהתקבל מהרוכשים העלה כי רבים מהם צופים שרמות המחירים יעלו עוד יותר בשנה הקרובה ולכן החליטו לרכוש דירה דווקא עכשיו.

יקי אמסלם, מנכ"ל חברת הנדל"ן אלמוג כדאי, מוסיף כי "הסיבה העיקרית לעליית המחירים בשוק היא ואקום שנוצר בקרב ציבור רוכשי הדירות, שהמתין מאז המחאה, וכן בעקבות הצהרות השלטון השקריות להוזלת מחירי הדירות. הצורך בדיור ניצח את הציפייה - והביקושים, נכון לחודשים האחרונים, חזרו לטפס ואיתם המחירים". לדבריו, "יש לזכור כי השוק אינו מוצף כיום בפרויקטים חדשים, כך ששוב נוצר מצב בו ההיצע הקיים אינו מספיק, מה שמוביל ישירות לעליית מחירים".

לדברי נסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ, "אנו עדים לכך שבחודשים האחרונים בסך הכל קיימת יציבות במחירי הדירות. מתחילת השנה, כאשר הרוכשים הבינו שמחירי הדירות לא ירדו בגלל הפערים בין ביקוש להצע שאותם הממשלה מתקשה לצמצם, אנו עדים לירידה של הרוכשים מהגדר, לעלייה הדרגתית בביקושים וליציבות יחסית במחירים. באם מקבלי ההחלטות ימשיכו במאמצי שיווק הקרקעות ולא ינקטו בצעדים חריפים או בהצהרות שיצרו תנודתיות בביקושים - אני מאמין שהיציבות תשמר ולא נראה בעתיד קפיצות חדות במחיר".

בהכנת הכתבה השתתף אביטל להב