רוצים לחסוך כסף? כך תמכרו דירה ללא מס שבח

כאשר אנו עומדים בפני עסקת נדל"ן, שאלת מס השבח הופכת קריטית ביותר. בירור שטחי ומרושל של הסוגייה עלול להתברר במהרה כמוטעה, ויש לזכור כי בתחום מיסוי המקרקעין - על טעויות משלמים ביוקר. הכלל הראשון בעניין מיסוי מקרקעין הוא התייעצות עם בעל מקצוע מומחה, ואל תסתמכו על לימוד עצמי.

כתבות נוספות על מס שבח בערוץ הנדל"ן :

• האקדמיה לנדל"ן: מה זה מס שבח מקרקעין?
• פטור ממס שבח לתמ"א 38/2: עוד הקלה ליזמים
• זהירות מס: איך למכור מגרש שירשנו מסבתא
  

מס שבח הוא מס רווח הון המוטל על מוכר נכס מקרקעין. המס מוטל במקרה שלמוכר נוצר רווח ממכירת המקרקעין, כאשר שומת המס תיקבע כאחוז מסוים מתוך סכום ההפרש שבין מחיר קניית הנכס למחיר מכירתו (בניכוי הוצאות ובתוספת פחת).

כלומר, אם רכשתם מגרש בשווי שני מיליון שקל, ומכרתם אותו בשלושה מליון שקל, מס השבח שיוטל יהיה ההפרש שבין שווי הרכישה המקורי לבין שווי המכירה הנוכחי - כלומר מיליון שקל. לדוגמא, כאשר שיעור המס עומד על 25%, שומת המס תחושב ביחס להפרש (מיליון שקל) - כך שמס השבח שיתקבל יהיה 250 אלף שקל.

איזו דירה מזכה בפטור ממס שבח?

המחוקק העניק שורה של פטורים מתשלום מס שבח, כגון פטור על מכירת דירת מגורים מזכה. דירה מזכה זו דירה גמורה, שעל פי טבעה ותכונותיה היא יכולה לשמש למגורים, ובפועל שימשה למגורים בארבע השנים שקדמו למכירה או ב-4/5 מתוך התקופה שמיום הרכישה ועד יום המכירה (כלומר התקופה שבגינה מחושב השבח). מהי, אם כן, דירת מגורים שמכירתה פטורה ממס?

ראשית, על הדירה להיות בבעלות או בחכירה פרטית (דירה השייכת לחברה או שהיא חלק ממלאי דירות של עסק נדל"ני לא תהנה מהפטור). כמו כן, רק דירה שבעת מכירתה בנייתה הסתיימה תיהנה ממכירה ללא מס שבח. כלומר, אם נמכרה הדירה בטרם סיום בנייתה - היא איננה פטורה.

כמו כן, על הדירה לשמש למגורים בפועל או שהיא מיועדת למגורים. כלומר: עליה להכיל את כל המתקנים הבסיסיים הדרושים למגורים (שירותים, מטבח, מקלחת וכו'). בנוסף, נדרש שהדירה שימשה למגורים בארבע השנים שקדמו למכירה, או לחילופין שימשה בעיקרה למגורים לפחות במשך 80% מהתקופה שבגינה מחושב השבח.

תנאי נוסף הוא כי על המוכר להעביר לקונה את כל זכויותיו בנכס. יצוין כי יש לבקש את הפטור בטופס מיוחד בעת ההצהרה על מכירת הדירה, שכן הפטור לא יינתן או יוצע למוכר שלא יבקש אותו מפורשות בטופס המיועד לכך.

יובהר כי יראו את דירתו של מבקש הפטור כדירה יחידה גם אם ברשותו דירה נוספת שנרכשה כתחליף לדירתו היחידה במהלך 18 החודשים שקדמו למכירה, או שהושכרה בשכירות מוגנת, או שחלקו של המוכר בה הוא פחות מ-25%.

פטור אחת לארבע שנים: כל אדם ללא קשר למספר הדירות שברשותו, זכאי אחת לארבע שנים למכור דירת מגורים אחת מבלי לשלם מס שבח. חשוב לציין שלצורך הפטור ממס שבח, רואה החוק את בן/בת הזוג (למעט בן זוג שגר דרך קבע בנפרד), ידוע/ה בציבור וילדיהם שאינם נשואים עד גיל 18 - כאותו מוכר.

על כן, אם, למשל, מכרה האישה דירה פטורה ממס, הרי שגם הבעל והילדים אינם זכאים לפטור במשך ארבע שנים. הדבר נכון בכל הקשור בקבלת הפטור ממס במכירת דירת מגורים, ויפה גם לעניין מכירה של בעלי דירה אחת.

מתנה לא מהורה: כאשר המוכר (מקבל המתנה) לא התגורר דרך קבע בדירת המתנה, הוא יאלץ לחכות ארבע שנים.

מתנה לא מהורה: כאשר המוכר (מקבל המתנה) התגורר דרך קבע בדירת המתנה, הוא יחכה שלוש שנים.

מתנה מהורה לילדו: כאשר המוכר לא התגורר דרך קבע בדירת המתנה, הוא יחכה שלוש שנים.

מתנה מהורה לילדו: כאשר המוכר אינו נשוי והתגורר דרך קבע בדירת המתנה, הוא יחכה שנתיים.

מתנה מהורה לילדו: כאשר המוכר נשוי או הורה יחיד והתגורר דרך קבע בדירת המתנה, הוא יחכה שנה.

אם לפחות מחצית ממחיר הדירה נתקבל במתנה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, יראו את כל הדירה כאילו התקבלה במתנה. כמו כן, חשוב לזכור כי בכל מקרה כאשר המקבל הוא קטין, תתחיל ספירת שנות הצינון מהרגע בו יגיע לגיל 18.

היזהרו מתאונות מס

מקרה שקרה: בעל דירה החליט להעביר ללא תמורה את הדירה הקטנה לידי אחיו, מתוך הבנה כי העברה כזו בין קרובים פטורה ממס שבח. מעט לאחר ביצוע ההעברה ביקש אותו אדם למכור את דירתו היוקרתית, משום שגילה כי מחירה עלה פלאים. בעל הדירה סבר כי גם את הדירה הזו יוכל למכור ללא מס שבח, כיוון שהחוק מאפשר מכירה פטורה ממס אחת לארבע שנים.

אין ספק כי מדובר באדם שהיה לו ידע במיסוי הנדל"ן, מעבר להתמצאותו של האדם הממוצע, ולמרות זאת הוא חווה "תאונת מס" רצינית שיכולה הייתה להימנע באמצעות היוועצות עם מומחה.

הדרך הנכונה לערוך את העסקאות הייתה לבצען בסדר הפוך, קודם למכור את הדירה היקרה ולקבל את הפטור מכח החוק, ורק אז להעביר את הדירה הקטנה לידי האח וליהנות גם מהפטור שניתן בגין העברה לקרוב ללא תמורה.