מי מרוויח מהשבחת נכסים ישנים מוזנחים?
חברות נדל"ן מצאו פתרון נוסף להקלה על מצוקת הדיור: השבחת נכסים ישנים ומוזנחים, והפיכתם למתחמי מגורים חדשים ונוצצים. היזמים הם המרוויחים העיקריים, אך אם אתם מתגוררים ליד, גם ערך הדירה שלכם יקפוץ ב-5%
לא אחת אנו נתקלים במתחמים ישנים ומוזנחים, ששימשו פעם מקום מרכזי כגון מוקד שירות, מקום עבודה, מפעל או מרכזיית טלפון ישנה. מדובר לרוב במתחמים רחבי ידיים, שבימים אלה של מצוקת קרקעות ודיור, נראה כי הם "מתבזבזים" כל עוד אינם מספקים מקום לבנייה חדשה.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :
אך אל דאגה: יזמי הנדל"ן כבר מכירים את התופעה וחלקם החלו להשביח קרקעות אלה - במטרה למכור אותן לקבלנים שיבנו עליהן יחידות דיור חדשות ואולי יצליחו להקל במעט על מצוקת הדיור בישראל. אחד מיזמי הנדל"ן הבולטים בשוק הוא קרן ריאליטי, המתמחה בנדל"ן להשבחה. האחרונה העמידה בארבע שנות פעילותה מעל 10 מתחמים להשבחה והיא מורכבת ממשקיעים מהשוק המוסדי וממשקיעים מהשוק הפרטי עם הון נזיל של מעל מיליון דולר.
הפרויקט הבולט של הקרן הוא מתחם הגן הבוטני מול אצטדיון בלומפילד ביפו. מדובר במתחם בגודל 32 דונם, שהיה עד לפני שנים אחדות המרכז הלוגיסטי של חברת בזק, וננטש. את המתחם קנתה קרן ריאליטי ב-45 מיליון שקל, ומיד החלה לבצע בו תהליכי השבחה. כלומר, הקרן החלה לקדם תוכנית חדשה לשינוי ייעוד המתחם למגורים ולמסחר, היא הגדילה את היקף זכויות הבנייה במתחם, חתמה על חוזה חכירה מול מינהל מקרקעי ישראל והכשירה מבנים שנבנו ללא היתר.
לאחר מכן העמידה קרן ריאליטי את השטח החדש למכירה. ולמה שהקבלנים ירצו לקנות אותו? משום שהשטח החדש שעבר השבחה כלל תוכניות לבניית 670 יחידות דיור ושישה דונם נוספים הוקצו לבניית מבני ציבור, בית ספר יסודי חדש, שטחי מסחר ותעסוקה. שימו לב לרווח: את הקרקע המושבחת מכרה הקרן לחברת הבנייה אקרו נדל"ן תמורת 108 מיליון שקל, וגרפה רווח של לא פחות מ-60 מיליון שקל. בינתיים הספיקה אקרו נדל"ן לשווק את הפרויקט הנקרא "פארק החורשות".
אפשר להשביח גם במסגרת פינוי-בינוי
פרויקט נוסף שלקחה בו קרן ריאליטי חלק הוא מתחם סלמה הסמוך לשוק הפשפשים, גם הוא ביפו. במתחם, שגודלו 3.3 דונם, יזמה הקרן תוכניות להגדלת מספר יחידות הדיור באמצעות הקטנת גודל הדירות. לצורך כך, טיפלה הקרן בפינוי פולשים, הסבה שטחי מסחר מיושנים למגורים, גישרה בסוגיות משפטיות והקצתה שטח ציבורי כחלק מהמתחם. במתחם הושקעו כ-20 מיליון שקל, ולאחר מכירתו נשארה הקרן עם כ-9 מיליון שקל רווח.
עוד פועלת הקרן להשבחת בית המכס הישן ביפו, שנקנה יחד עם אקרו נדל"ן ב-53 מיליון שקל, ולפי התכנון יהיה בית דירות יוקרתי לצד קומת מסחר. ואילו בצמוד לכיכר השעון נרכש מבנה ב-9 מיליון שקל, שמתוכנן להפוך לפרויקט נוצץ עם 30 יחידות דיור. בסופו של יום שוויו של הפרויקט יעמוד, על פי ההערכות, על כ-50 מיליון שקל.
גם בהרצליה פועלת הקרן ורכשה באחרונה מבנה ברחוב שדרות ח"ן במרכז העיר ב-8.5 מיליון שקל. שם מתוכנן לקום מבנה עם כמות גדולה יותר של יחידות דיור. באזור שכונת רחביה בירושלים נרכש בניין ב-16 מיליון שקל, ובו יוגדלו זכויות הבנייה וחלקה עם חניון צמוד יאוחד לבניין.
חברות יזום ובנייה נוספות עוסקות בתחום השבחת מבנים ותיקים והרמת תוכניות חדשות למגורים במקומם.
כך, לדוגמא, חברת מגדלי שרונים-אופק יזום ובנייה זכתה השבוע במכרז של מינהל מקרקעי ישראל לשטח בן כ-23 דונם באזור, שבו ייבנו כ-200 יחידות דיור ושטחי ציבור. את השטח, בו קיים כיום קאנטרי קלאב לא בשימוש, קנתה החברה תמורת 51.5 מיליון שקל. הוועדה המקומית אישרה בניית 200 יחידות דיור במקום, והחברה תקדם את שינוי יעוד הקרקע.
למרות זאת, השבחת נכסים אינה שמורה רק לחברות ייזום או בנייה. הדבר יכול להגיע גם מיוזמות פרטיות באמצעות תוכניות פינוי-בינוי או תמ"א 38.
גם אנחנו יכולים להרוויח מכל הסיפור הזה?
"ברגע שבנייה חדשה מתבצעת באזור ישן ומשדרגת את האזור, הדבר ללא ספק משפיע גם על מחירי הדירות הישנות הסמוכות", אומר אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות'. "ההשפעה היא הדרגתית, וככל שהורסים ומשנים ייעוד - בדרך כלל מאזורי תעשייה ישנים לייעוד של מגורים, כך גם עולים המחירים בסביבה הקרובה בהתאם".
לדבריו, כשמבקום מבנה ציבורי או מסחרי מוזנח, שהוריד את ערך דירות המגורים באזורים הסמוכים אליו, מקימים פרויקטים חדשים - בדרך כלל מגיעה אוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי מבוסס יותר, והדבר תורם לעליית ערך הנכסים באזורים הסמוכים. ערכן של הדירות הסמוכות יכול לעלות בטווח הקצר בכ-5%, ובטווח הארוך, ככל שמתפתחת שכונת מגורים בכ-10-15%.
אבל האם גם האדם מהשורה יכול להשקיע בפרויקטים להשבחה? לא ממש. כרטיס הכניסה לשוק ההשבחות יקר מאוד: לדברי אסף ורדי, שותף מייסד בריאליטי, הקרן גייסה עד כה מעל 80 מיליון דולר והגיוס הוא בעיקר משקיעים מוסדיים, ובהם חברות הביטוח הראל ואיילון, קרן הפנסיה של עובדי צבא הקבע, בתי ההשקעות IBI פסגות ואלטשולר שחם ומוסדות להשכלה גבוהה. מבחינת המשקיע הפרטי, עליו לגייס כמיליון דולר נזילים. בהצלחה.
לפנייה לכתב/ת 
