תמ"א 38: כך תעברו את תקופת הבנייה בשלום

דוד ואתי, אחים, ירשו מהוריהם דירה בבניין ישן ברמת גן שנמצא בשלבים מתקדמים של חתימה על הסכם עם יזם, לחיזוק ושיפוץ במסגרת תמ"א 38. דוד מאוד מעוניין לבצע את הפרויקט, ואף הצליח להשיג את הסכמתם של מרבית הדיירים.

לקריאת כתבות אחרונות בנושא תמ"א 38

היחידה שמסרבת לחתום היא אתי, אחותו היקרה. כעת, לא רק שהפרויקט כולו מוטל בספק, גם היחסים במשפחה הידרדרו. דוד משוכנע כי אחותו "עושה לו דווקא" ומאיים לכפות עליה את הפרויקט באמצעות המפקח על הבתים המשותפים.

רגע לפני פנייה להגשת תביעה התברר כי לאתי ישנם מספר נימוקים הגיוניים לסירובה. היא אמנם אינה מתגוררת בבניין, אך מתגוררת בבניין אחר שעבר תמ"א 38 זמן קצר קודם לכן - חווייה שהייתה טראומטית עבורה. השיפוץ ארך זמן כפול משהובטח, לאורך כל תקופת הבנייה היא סבלה ממטרדי רעש בשעות לא הגיוניות וכן ממספר הפסקות חשמל ממושכות, שאילצו אותה לזרוק את כל תכולת המקרר שלה.

בנוסף, החניה הפרטית שלה, הסמוכה לכניסה לבניין, נתפסה באופן קבוע על ידי הקבלן והיא נאלצה לחפש חניה ברחוב הצפוף. ולהוסיף על כך, גם הדיירת המתגוררת בשכירות בדירה המשותפת לה ולדוד, מאיימת לעזוב אם לא יקוצץ שכר הדירה בחצי למשך תקופת הבנייה, ואיך היא תוכל למצוא דיירת חדשה לדירה אם הבניין ייכנס לשיפוץ?

דוד, אשר לראשונה האזין לדבריה המפורטים של אתי, נאלץ להסכים שיש בהם היגיון ושהיא לא "עושה דווקא". עם זאת, כאחד מבעלי הנכס, חיזוק ושיפוץ הבניין משמעותיים בעיניו מאוד, וכן המעלית ומרפסת השמש המתוכננים להתווסף במסגרת השיפוץ קוסמים לו מאוד. בראייה לטווח ארוך, ביצוע הפרויקט מהווה החלטה נבונה, שכן הוא יעלה את ערך הנכס ואף יאפשר לגבות עבור הדירה דמי שכירות גבוהים יותר בעתיד. אז מה עושים?

מתאמים עם היזם

אין כל סיבה להתעורר לצלילי משאית בטון ולהשכיב את ילדיכם לישון כאשר פועלי בניין משוטטים על הפיגומים מחוץ לחלון. שעות העבודה בבניין, הפעלת מפגעי רעש, ניתוק תשתיות ועוד הם גורמים שניתן להשפיע עליהם, ולכן חשוב לסכם אותם מראש עם היזם וכמובן - לכלול אותם בחוזה הכתוב.

המטרה היא להגדיר מסגרת שעות שתאפשר לחיות עם הבנייה בשלום ותאפשר לקבלן לעשות את עבודתו בקצב סביר. במידה שהקבלן נאלץ לנתק תשתיות חיוניות (כמו מים וחשמל) לפרק זמן ממושך, באפשרותו לספק תשתיות חלופיות זמניות, וכך להמשיך בביצוע העבודות תוך שמירה על שגרת החיים.

מחברים בין השכנים

דייר אחד ממורמר יכול לעכב פרויקט שלם ולהזיק לכולם. בסופו של דבר, תקופת הבנייה תחלוף, אבל יחסי שכנות לא נעימים עשויים ללוות אותכם זמן ממושך. לכן תחושה של "שותפות גורל" בין הדיירים בבניין, הימנעות מתשובות בנוסח "בעיה שלך" או ממחנות בסגנון "הוא" ו"אנחנו", יועילו. גם גישה בונה, המאפשרת הקשבה ומחפשת פתרונות משותפים, תסייע.

כך, למשל, מצב שבו דיירים אחדים נאלצים לוותר על החניה הפרטית בתקופת הבנייה, בעוד היתר ממשיכים לחנות כרגיל, עלול לעורר מרמור. החליטו מראש כי במקרה שחלק מהחניות נתפסות על ידי הקבלן, רשאי כל דייר לחנות בכל חניה על בסיס כל הקודם זוכה. כך הוויתור והרווח של כולם יהיה זהה.

מסכמים עם השוכרים

הנה פתרון יצירתי, שאינו פוגע בהכנסה השוטפת משכר הדירה בתקופת הבנייה: הציעו לשוכר דירתכם (בבניין שעתיד לעבור חיזוק ושיפוץ במסגרת תמ"א 38), כי בתמורה להסכמתו להמשיך להתגורר בדירה במהלך העבודות תמורת דמי שכירות זהים (לא מופחתים), יזכה לשמור על שכר הדירה הנוכחי לתקופת זמן מקבילה גם לאחר השיפוץ.

כך אתם נהנים מהכנסה קבועה ויציבה של דמי השכירות, ואילו השוכר משריין לעצמו את דמי השכירות והדירה גם כאשר הבניין יהיה מחודש, עם מעלית ואולי אף עם ממ"ד נוסף בדירתו ועם מרפסת שמש.

הכותב הוא בעל משרד עו"ד המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ומייסד החברה המרכזית לייצוג דיירים