השוכר לא שילם ועד בית - אפשר לתבוע אותו?

לא מעט שוכרי דירות עושים דין לעצמם ומתחמקים מתשלום מסי ועד בית . טענות השוכרים בנושא רבות ומגוונות. כך, למשל, הם יכולים לטעון שהם לא משלמים בעקבות חוסר בניקיון ואחזקת הבניין, אי שימוש ברכוש המשותף והנאה ממנו, טענות לאי-תפקוד של נציגות ועד הבית או זכאות לחיוב מופחת בשל היותם שוכרים (ולא בעלי הבתים).

כתבות נוספות על ועד בית בערוץ הנדל"ן :

• חבר בוועד הבית? אולי אתה לא צריך לשלם
• הדייר הסרבן - כך תשכנעו אותו לשלם ועד בית
• כך לא ישנאו אתכם: טיפים לוועד הבית
• לכתבות נוספות במדור "דירה להשכיר "
  

לפיכך עולה השאלה האם יכולה נציגות ועד הבית לתבוע את השוכר הבעייתי ולדרוש מהערכה השיפוטית בחיובו בתשלומי ועד הבית? נציגויות ועד בית רבות נוהגות בטעות להגיש תביעות נגד שוכרים בעייתיים בבית המשפט לתביעות קטנות או בפני המפקח על המקרקעין. אך למרבה הצער הן מגלות כי אין זה הפורום המתאים - ותביעותיהן נמחקות על הסף.

אתה בעל בית? קח אחריות

חוק המקרקעין קובע כי עניינים הקשורים לחיוב בעל דירה בתשלומי ועד בית ואחזקתו התקינה של הבניין, ידונו בפני המפקח על המקרקעין בלבד. מכאן, שפורום התביעה הבלעדי בנסיבות העניין הוא המפקח - ולא בית משפט אזרחי.

החוק קובע כי בעל דירה, לפי הגדרתו בחוק, הוא בעלים "רגיל" של נכס, חוכר לדורות (כלומר שוכר לתקופה של מעל 25 שנה) או חוכר משנה (כלומר שוכר משנה לכל דבר ועניין).

בעל דירה חייב לשאת בתשלומי ועד הבית, כי חיוב זה הוא עצמאי לחלוטין ואינו קשור למידת השימוש בדירה עצמה או ברכוש המשותף. לכן, הזכות להביא תביעה בפני המפקח על המקרקעין שמורה לבעל דירה, לחוכר לדורות, לחוכר משנה, לנציגות ועד הבית או לחברת אחזקות הפועלת מטעמה.

מכאן עולה שלפי חוק המקרקעין, אלה המחזיקים בדירה מכוח חוזה השכירות וכן "שוכר לשעה" (כלומר שוכר רגיל שאינו מוגן), דייר מוגן או בר רשות (מי שנוהג להשתמש בקרקע כאילו היא שלו, למרות שבפועל שייכת לאחר) אינם מוזכרים כלל בחוק, ובשל כך חוק זה אינו חל עליהם והם אינם יכולים להיות צד להליך משפטי לפי חוק זה.

המשמעות היא שהם אינם יכולים לתבוע או להיתבע בפני המפקח כלל. עילת תביעה נגד אלה בעניין קמה לבעל הדירה נוכח חוזה השכירות בינו לבינם בלבד.

המלצה: קחו ערבון מהשוכר

כך, לדוגמא, נציגות ועד בית תבעה בפני המפקח על המקרקעין שוכר בגין אי תשלום מסי ועד בית, אולם תביעתה נמחקה. בעקבות זאת ערערה הנציגות לבית המשפט, אל האחרון קבע כי כוונת המחוקק הייתה שלא לאפשר לשוכר לשעה להתדיין בפני המפקח - משום שהוא אינו בעל הדירה.

בפסק דין אחר קבע בית המשפט, כי בסכסוכים חוזיים בין בעל דירה או נציגות ועד הבית לבין שוכר, בר רשות או דייר מוגן - נעדר מפקח על רישום המקרקעין סמכות מלדון בנושא. לכך יש להוסיף שבעל דירה שנתבע על ידי הנציגות בגין אי תשלומים מטעם השוכר, אינו יכול לשלוח הודעת צד ג' לשוכר ולגרור אותו לדיון השיפוטי המתקיים בפני המפקח.

עוד נקבע בפסיקה כי במקרה כזה גם מנוע בעל הדירה מלתבוע את הערב של השוכר בפני המפקח על המקרקעין או לגרום לצירופו להליך זה.

בפסיקה נוספת נקבע כי כאשר נמנע שוכר מלשלם ועד בית לנציגות, על האחרונה להגיש תביעה נגד בעל הדירה בלבד (המשכיר), ואין היא רשאית להגיש תביעה כספית נגד השוכר בפני המפקח על המקרקעין. נפסק כי בעל הדירה חייב לשאת בסילוק חובות ועד הבית לנציגות, ורק לאחר מכן פתוחה בידו האפשרות לגבות את סכום החוב מהשוכר באמצעות ניהול הליך משפטי נפרד.

ההמלצה שלנו: מוטב למשכיר ליטול מהשוכר ערבון כלשהו לכיסוי חובות ועד הבית, אך גם במקרה שלא יהיה בערבון כדי לכסות את חובות מסי ועד הבית - חובת התשלום הסופית תחול על בעל הדירה, ועליו בלבד.

הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי . האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני