הפריפריה חשופה לרעידות אדמה? יש פתרון

האיום האיראני , כמו גם טווח הטילים ההולך וגדל, מעלים בכל פעם מחדש את שאלת המיגון של אזרחי המדינה. מיגון אזור מוכה טילים הוא עסק יקר ולא משתלם, אלא שתמ"א 38 מאפשרת למגן את ערי ישראל גם נגד טילים מבלי לגרוע שקל אחד מתקציב הממשלה.

לקריאת כתבות אחרונות בנושא תמ"א 38

תיקון 3 נתן זריקת מרץ לתמ"א 38 והצליח להפוך אותה ללהיט הנדל"ני החם ביותר בשוק, מספר הפרויקטים זינק והביקוש הולך וגדל. ואולם, המרוויחים העיקריים מתמ"א 38 הם תושבי גוש דן וערי המרכז, ואילו תושבי הפריפריה נשארו מאחור עם בית ישן, רעוע וללא ממ"ד.

הסיבה לכך טמונה בשווי הקרקע, שהיא המרכיב העיקרי בחישוב הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. שהרי קרקע במרכז הארץ שווה הרבה יותר מאשר קרקע בפריפריה, בעוד שעלות ההשקעה של יזם בבנייה זהה בכל מקום. כך, פוטנציאל הרווח של היזם תלוי בערך הקרקע עליה הוא בונה.

ובאמת, מחיר מ"ר של דירה חדשה באשדוד או אשקלון נמוך לאין שיעור ממחירו של מ"ר בערים כמו תל-אביב, גבעתיים או רמת גן. המשמעות היא שיזמים מעדיפים להשקיע באזור גוש דן ולא בפריפריה. וזאת, למרות שתמ"א 38 מוגדרת כתוכנית מתאר ארצית בעלת עדיפות לאומית עליונה.

אז מה הפתרון שלנו?

על המדינה לתת פתרון מאוזן וצודק לתושבים בערי הפריפריה, הנותרים חשופים לסכנת רעש האדמה (חיזוק על פי תקן 413), כמו גם לסכנת מתקפות הטילים (בניית ממ"ד). בימים אלה מתגבשת הצעת חוק, בעידודו של ח"כ שי חרמש, שאמורה לתת תמריצים נוספים ליזמים שיקדמו פרויקטים של תמ"א בפריפריה.

להערכתנו, תיקון 4 לתמ"א 38 הוא בבחינת צורך קיומי במציאות הישראלית. על המדינה מוטלת החובה לבצע אותה כדי לתת פתרון לסוגיית המיגון של תושבי הפריפריה.

מה מציע תיקון 4 לחוק תמ"א 38?

1. הגדרת הערים שייכנסו לקטגוריית "עיר פריפריה", ויקבלו את ההטבות המוצעות בתיקון ה-4.

2. הגדלת סל זכויות הבנייה שיקבלו היזמים שיבצעו פרויקט תמ"א 38 בפריפריה. תיקון 3 איפשר ליזמים לבנות 2.5 קומות מכוח תמ"א (במקום 1.5). תיקון 4 - שיחול על ערים שיוגדרו כערי פריפריה - יעניק זכויות בנייה מוגדלות מכוח התמ"א. כמובן שיש צורך להתאים את החלת התיקון בהבחנה בין תמ"א 38 הקלאסי לבין תמ"א 38/2. הגדלת זכויות הבנייה בערי הפריפריה יוכל להפוך מפרויקט לא רווחי לכזה שיש בו היתכנות כלכלית נאותה ליזם, הואיל ומספרן של הדירות שיוקצו לו בסופו יהיה גדול יותר.

3. תיקון 3 מאפשר ניוד זכויות בנייה בתוך אותה רשות מקומית. תיקון 4 מציע לאפשר ליזמים לנייד את זכויות הבנייה שיקבלו לעיר אחרת, שאינה בגדר "עיר פריפריה". כך, ניוד זכויות מרשות אחת לאחרת יאפשר ליזם לבצע תמ"א 38 בערי הפריפריה (חיזוק יסודות, בניית ממ"ד, מעלית ושיפוץ). את זכויות הבנייה ינצל היזם בעיר אחרת, בה יוכל למקסם את רווחיו. ניוד זכויות הבנייה לאזורים בהם הביקוש לדירות גבוה, יעלה את היצע הדירות באותה רשות ויוביל, בסופו של דבר, לירידת מחירי הדירות.

4. הקלות מיסוי נוספות ליזמים שיבצעו תמ"א 38 בערי הפריפריה. רשות המסים, כמו כל רשויות המדינה האחרות, מעוניינת בקידומה של תמ"א 38. אי לכך, יצטרכו אנשי רשות המסים להיות יצירתיים ולתת ליזמים הקלות מרחיקות לכת במס שבח, מס רכישה ומע"מ.

תיקון 4 לתמ"א 38 אמור לתת תשובה לטענת העוול ההיסטורי המתקיים בערי הפריפריה: התושבים יוכלו ליהנות ממיגון בתיהם, משיפור באיכות חייהם וגם מהתחדשות עירונית; היזמים יזכו לרווח כלכלי נאה עבור ההשקעה שלהם; ותושבי גוש דן ייהנו מהיצע דירות גדול יותר שיוביל לירידה במחירי הדירות.

באשר למדינה, היא תמגן את אזרחיה בלי שייגרם גירעון אדיר בתקציב, אך לא פחות חשוב - תיתן מענה הולם לטענות הקיפוח הנשמעות מהפריפריה, כמו גם לדרישות המחאה החברתית. אז רגע לפני התקיפה באיראן, כדאי לממשלה לקחת אחריות.