קניתם דירה ב-1.2 מיליון? היא תעלה לכם יותר
שמחים שמצאתם דירה בסכום שרציתם? רגע לפני החתימה על החוזה, זכרו שעליכם להוסיף עלויות: משכנתא, מסים, תשלום לעו"ד, למתווך ולשמאי ותשלום נוסף לשדרוג המפרט הטכני. התוצאה: כ-400 אלף שקל יותר עבור דירה ששווייה 1.2 מיליון
המירוץ אחר הדירה הוא מירוץ שכבר כולנו מכירים: המחירים מאמירים, הביקושים גדלים ויש תחושה שלמרות הבנייה - ההיצע רק הולך וקטן. אבל גם כשאתם כבר מוצאים דירה שאתם רוצים לקנות, מצליחים לארגן את ההון עצמי הראוי ומוכנים לחתום על חוזה המכר - המירוץ ממש לא מסתיים כאן.
כתבות נוספות על קניית דירה בערוץ הנדל"ן :
- דירה יד שנייה או דירה חדשה: מה זול יותר?
- איפה תהיה בוננזת הנדל"ן הבאה שלכם?
- ב"ש מזנקת במכירת דירות, המשקיעים חוגגים
נראה כי המחיר שאתם מתכוונים לשלם עבור הדירה הנכספת צפוי לעלות גם אם סגרתם על מחיר. רק תשלומי הריבית על פרישת המשכנתא שרובנו לוקחים מאמירה את המחיר ההתחלתי, וצריך לקחת בחשבון את התשלום לעורך הדין שהעסקתם על מנת שיעבור עבורכם על החוזה. ומה לגבי המתווך שמצא לכם את הדירה והשמאי שבדק לכם אותה? כולם דורשים שכר - ובפועל אתם משלמים עבור הדירה הרבה יותר.
נתחיל בתשלום המשכנתא: המשכנתא הממוצעת בישראל, נכון לחודש יולי האחרון, עומדת על 613 אלף שקל. זאת ועוד, ברכישת דירה ראשונה המשכנתא הממוצעת אפילו גבוהה בכ-100 אלף שקל. למה היא כל כך מנופחת? כי מתווספים אליה תשלומי ריבית והצמדה שמהם מרוויח הבנק וכן תשלומים חודשיים נוספים על אחזקה ועל ביטוחים.
"הריבית היא התשלום שמשלם נוטל המשכנתא, בנוסף לסכום המשכנתא שנלקח בפועל", אומר איל לייבוביץ', מנכ"ל משותף בחברת הייעוץ למשכנתאות ופיננסים, T-I-M. לדבריו, על משכנתא ממוצעת בסך 613 אלף שקל תשלמו ריבית של כ-203 אלף שקל לאורך כל חיי ההלוואה (20 שנה, בריבית 3%). "מדובר בסכום הריאלי, כשעלויות ההצמדה למדד והאינפלציה עלולות עוד להכפיל ולשלש סכום זה", מזהיר לייבוביץ'.
תהיו דינאמיים, זה יחסוך לכם אלפי שקלים
לייבוביץ' מסביר שחוץ מהריבית, ישנן עלויות לאורך כל תקופת ההלוואה, כגון ביטוח חיים שעלותו נעה בין 100-200 שקל בחודש למשכנתא ממוצעת, ומושפע מקריטריונים בריאותיים וגיל. תשלום נוסף הוא ביטוח על הנכס שעלותו כ-70 שקל בחודש והוא מושפע מערך הנכס. ואם נהיה קטנוניים, אז גם 5 השקלים הנוספים שמשלמים כעמלת הוראת הקבע בבנקים על תשלום המשכנתא מתווספים למחיר הכולל שלה.
לדבריו, מאחר שהמשכנתא מתפרשת על פני לא מעט שנים, לא תמיד יש לנו כוח לעקוב אחר תיק המשכנתא. אבל יש כאן חיסרון: לאורך השנים הריביות יכולות לרדת או לעלות, ולכן כדאי להיות עם יד על הדופק ולעתים לשנות את מסלול התשלום - שיכול לחסוך אלפי שקלים. "היכולת לשנות מסלול בזמן תשלום המשכנתא חוסכת עשרות ואף מאות אלפי שקלים, ולכן מדובר בעלות אלטרנטיבית לכל דבר, שיש בידי נוטלי המשכנתא להימנע ממנה לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים", הוא מסביר.
כמו כן, בעקבות העלאת המע"מ ל-17% מ-16%, רוכש דירה שנמצא באמצע עסקת רכישה עשוי להגדיל את סכום המשכנתא. כך, לדוגמא, אדם שרכש נכס ב-1.5 מיליון שקל, ושילם הון עצמי בסך 500 אלף שקל, נותר עם יתרת חוב של מיליון שקל (ללא הצמדות). לפני העלת המע"מ היה צריך להוסיף 160 אלף שקל, אולם כעת עליו להוסיף 10,000 שקל.
"אם אין ביכולתו לגייס סכום זה, הוא ייאלץ לפנות לבנק להגדלת המשכנתא", אומר לייבוביץ'. עם זאת, חשוב לציין שבעסקאות יד שנייה המחיר כבר כולל מע"מ ואז לא נדרש להשלים את הסכום.
המשכנתא בתשלומים, אבל יש גם הוצאות מיידיות
בנוסף להוצאה העיקרית של עלות המשכנתא, ישנן גם הוצאות מיידיות שמסתכמות בעוד עשרות אלפי שקלים. כך, למשל, עלות שמאי שמעריך את הנכס עבור הבנק במקרה של קניית דירה מיד שנייה מוערכת ב-600-700 שקל.
האגרה ברשם המשכונות (מחלקה במשרד המשפטים שבה מרוכזות כל המשכנתאות בישראל) עומדת על 175 שקל. על ייפוי כוח נוטריוני תשלמו כ-250 שקל. ועל פתיחת תיק משכנתא תשלמו סכום השווה ל-0.25% מערך המשכנתא (בממוצע כ-1,500 שקל). ברכישת דירה מיד שנייה מתווספת עלות מתווך שמסתכמת לרוב ב-1%-2% ממחיר הרכישה.
לכל אלה מתווסף גם שכר עורך הדין המלווה את העסקה, שנע בין 1%-1.5% מערך הדירה. אם אתם רוכשים דירה מקבלן, תיאלצו על פי רוב לממן בנוסף את שכר טרחת עורך הדין מטעם הקבלן, שגובה אף הוא בין 1%-1.5% מערך העסקה. עם זאת, לדברי עו"ד שמואל שוב ממשרד עוה"ד שוב ושות' העוסק בנדל"ן, "על אף העלות - לא מומלץ להימנע מלשכור עורך דין מטעמכם, בשל גובה סכום העסקה ומורכבותה".
עלות משמעותית נוספת היא תשלום המס למדינה. אם זו דירתכם הראשונה או היחידה, אינכם נדרשים לשלם מס רכישה, כל עוד מחיר הדירה הוא עד 1,421,760 שקל. מעבר לזה - מס הרכישה יהיה 3.5% עד לסכום של1,686,395. מעבר לסכום זה - מס הרכישה יעמוד על 5%.
"אם מדובר בדירה שנייה יהיה עליכם לשלם מס רכישה של 5% מערך הדירה כל עוד הוא נמוך מ-1,053,200 שקל. במידה וערך הדירה גבוה מזה, תיאלצו לשלם 6% על הפער בין מדרגת מיליון השקלים ל-3.159 מיליון, ו-7% לדירות מעל סכום זה", הסביר עו"ד שוב.
לא תוסיפו כמה שקלים? 90% מהרוכשים משדרגים
מה נותר עוד לקחת בחשבון? את שדרוג הדירה ואת התאמתה לצרכינו האישיים. רוכשי דירות יד שנייה במרבית המקרים מתאימים את הדירה לצורכיהם, ורוכשי הדירות מקבלן לא מסתפקים במפרט שהציע הקבלן.
לכאורה, נראה כי מדובר בסעיף "למפונקים", אך למעשה לא פחות מ-90% מרוכשי הדירות מקבלן מבצעים שינויי תכנון ושדרוגים - שעומדים על כ-5% בממוצע משווי הדירה. על פי נתונים של חברת הנדל"ן אלדר, בדירות יוקרה ההוצאה הממוצעת על שדרוגים עומדת על כ-15% משוויה בממוצע.
מלבד ההחזר החודשי, השדרוגים, הביטוחים וההוצאות המיידיות הנוספות, רוכש הדירה צריך לשלם גם עבור תחזוקת הנכס. "בעת חתימת החוזה מול הקבלן, חותם הרוכש גם על הסכם עם חברת הניהול של הבניין", אומר תמיר מינץ, יו"ר האיגוד הישראלי לניהול מבנים ומנכ"ל קבוצת מ.מ.מ. אחזקות וניהול מבנים. לדבריו, "העלויות יכולות לנוע ממאות ועד אלפי שקלים בחודש, בהתאם לשירותים הניתנים בבניין".
"אם הניהול השוטף מתבצע על ידי חברת אחזקה, ישנה עלות נוספת של 10% לתשלום החודשי", מוסיף מינץ. לדבריו, ישנן עלויות נוספות שקיימות בעיקר בבנייני יוקרה כמו שומר בבניין שיעלה כ-500 שקל לדירה בחודש או בריכה חיצונית הפועלת שמונה שעות בכל יום במשך חצי שנה, שתעלה 170 שקל בחודש.
בנוסף, ברכישת דירת מגורים חדשה כולל חוזה המכירה בדרך כלל גם הצמדה של התשלומים העתידיים למדד תשומות הבנייה, אותו מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מדד זה מחשב את עלות סל המרכיבים והשירותים לצורך הקמת דירת מגורים. כך, רוכש דירה יכול למצוא עצמו משלם עוד אלפי שקלים, ואף מעבר לכך, בתשלומים העתידיים לקבלן בשל הצמדה זאת, שבדרך כלל מרבית הרוכשים לא מסבים אליה תשומת לב יתרה.
בסופו של דבר, בדירה שעלותה עומדת על 1.2 מיליון שקל, סך כל העלויות שמסביב יסתכם בכמעט 400 אלף שקל. כך שעלותה של הדירה בסופו של יום יעמוד על 1.6 מיליון שקל (ראו טבלה).
| גורם | עלות |
| משכנתא | 720 אלף שקל |
| ריבית על המשכנתא (ללא הצמדות) | 238 אלף שקל |
| שמאי | 600-700 שקל |
| רשם משכונות | 175 שקל |
| ייפוי כוח נוטריוני | 250 שקל |
| פתיחת תיק משכנתא | 1,800 שקל |
| מס רכישה* | 61,470 שקל |
| עורך דין | 12,000-18,000 שקל |
| עורך הדין של הקבלן | 12,000-18,000 שקל |
| שדרוג המפרט הטכני | 60,000 שקל |
| סך הכל תוספת לעלות הדירה | 324,825-398,395 שקל |
*רק על דירה שנייה
לפנייה לכתב/ת 
