כדאי לקנות מהר? המסים על דירות למגורים יזנקו
לכבוד השנה העברית החדשה ורגע לפני שהאזרחית מסתיימת, אספנו עצות לביצוע העסקאות החמות בשוק - עסקאות הנדל"ן. לפי בדיקת ynet, אם אתם רוצים למכור או לקנות דירה, כדאי לכם למהר בטרם יפוגו פטורים משלל מסים למדינה בסוף השנה
רגע לפני שאנחנו נכנסים לתרדמת החורף, נראה שכדאי לקחת בחשבון רכישה או מכירת דירה. בשנתיים האחרונות, כחלק מניסיונות הממשלה ליצור עוד נדל"ן זמין למגורים, חוקקו תיקונים זמניים לחוק מיסוי מקרקעין. מטרת תיקונים אלה הייתה לספק הקלות במס לרוכשים ולמוכרים דירה.
עוד על מכירת וקניית דירות בערוץ הנדל"ן :
- קניתם דירה ב-1.2 מיליון? היא תעלה לכם יותר
- דירה יד שנייה או דירה חדשה: מה זול יותר?
- איפה תהיה בוננזת הנדל"ן הבאה שלכם?
מצד המוכר, רצתה המדינה לדרבן בעלי נכסים, שבבעלותם מספר דירות, למכור אותן על ידי מתן פטור ממס שבח (מס המקרקעין המשמעותי ביותר, שנגבה בגין הרווח שצברו על הנכס עם השנים).
מצד הרוכש, רצתה המדינה לעודד קונים לרכוש דירות ראשונות למגורים בלי לשלם מס על העסקה, כפי שקבוע בחוק. אך כעת קופת המדינה מידלדלת, דבר שעלול להביא לקיצן של ההטבות בתום השנה האזרחית הנוכחית.
מוכרים דירה? כדאי לעשות זאת מהר
הקלת המס הראשונה באה להטיב, כאמור, עם בעלי מספר נכסים. מוכר דירה, על פי חוק, חב בתשלום מס שבח, אך כשמדובר בדירת מגורים שתכליתה היא מגורים, במקרים רבים המחוקק פוטר את תשלום השבח שנצבר. כך, לדוגמא, בפטור המרכזי מממס שבח לדירת מגורים, המחוקק מאפשר למכור דירת מגורים כל ארבע שנים ללא תשלום מס, גם אם יש בבעלותו דירות נוספות.
בנוסף, ישנם פטורים נוספים ממס שבח עבור מקרים ספציפיים, שבהם המחוקק איפשר פטור בפרק זמן נמוך מארבע שנים. זאת כאשר התכלית היא למגורי המוכר (כמו לדוגמא מתן פטור כאשר מחליפים שתי דירות קטנות בקניית אחת גדולה).
לכן, עד לפני כשנתיים אדם שהחזיק מספר נכסים למגורים (אחת למגורים והיתר להשקעה), היה יכול למכור בפועל רק כל ארבע שנים את אחת מדירותיו מבלי לשלם מס שבח. לפי הוראת השעה שחלה כעת, המדינה מאפשרת מכירת שלוש דירות ממלאי הדירות של אותו אדם ללא תשלום מס שבח.
לדברי עורכי הדין ליאור צברי וד"ר תמיר שאנן מפירמת זיסמן אהרוני גייר ושות', הפטור לפי הוראת השעה חל רק על שתי דירות מגורים, והוא יפוג בסוף דצמבר השנה. אף שמדובר בפטור עבור שתי דירות, גם בעלי נכסים המעוניינים למכור כעת שלוש דירות עם פטור ממס שבח יוכלו לעשות כן, על ידי שימוש בפטור הרגיל ממס שבח על הדירה השלישית (לפיו ניתן למכור דירת מגורים אחת כל ארבע שנים ללא תשלום מס שבח).
למרות שהפטור הוא מצטבר", מסביר עו"ד צברי, "מי שלא ינצל את הפטור כעת וימכור את דירתו השלישית בשנה הבאה - ייאלץ להמתין ארבע שנים על מנת למכור את הנכס ללא מס שבח". יצוין כי מס השבח עומד על שיעור של 25%, אך חישבו מורכב בעיקר בשל העובדה כי הוא השתנה עם השנים וחישבו נקבע גם לפי מועד קניית הנכס.
הפטורים ממס השבח חלים, כאמור, על דירות למגורים, אך יש לא מעט דירות למגורים המשמשות עסקים כמו משרדים, קליניקות ועוד. עם השימוש החדש (לא למגורים), מאבד בעל הנכס את האפשרות למכור את הדירה ללא תשלום מס שבח, וזאת גם אם לא מכר דירה אחרת למגורים בארבע השנים האחרונות.
לדברי עו"ד אייל קוצ'ינסקי ממשרד עוה"ד אברהם בר, המדינה מעוניינת להגדיל את מלאי הדירות למגורים בשוק והיא החליטה להעניק גם לבעלי נכסים אלו פטור מתשלום מס שבח - כדי שימכרו את דירותיהם למטרת מגורים. "פטור זה ניתן בהתקיים מספר תנאים, שהחשוב שבהם הוא התחייבות רוכש הדירה כי זו תשמש למגורים לתקופה של שנתיים לפחות", אומר קוצ'ינסקי. אם לא כן, צפוי הדייר החדש להיקנס במס רכישה מוגדל בשיעור של 15%.
קונים בית? כך תעשו זאת
עד כאן בדקנו את נושא מכירת הדירה. ומה לגבי מי שרוצה לקנות? לדברי קוצ'ינסקי, בתום השנה הנוכחית גם לרוכשי הדירות צפויה הפתעה לא נעימה: מס הרכישה, החל על רוכשי דירות, צפוי לזנק. "מדרגת הפטור על דירת מגורים ראשונה צפויה לרדת מ-1.421 מיליון שקל ל-1.2 מיליון שקל", אומר עו"ד קוצ'ינסקי. "מעבר לסכום זה יחול שיעור מס של 3.5% ו-5% במדרגה גבוהה יותר. שיעור ההטבה הזאת עד סוף השנה עומד על כ-7,000 שקל (3.5% מס מתוך 200 אלף שקל נוספים שניתנו בפטור מיוחד עד סוף השנה הנוכחית - א.ש)".
עליזה כהן, בעלי רשת התיווך רשף נכסים, מוסיפה כי הנושא הכספי מצריך היערכות מוקדמת, ולא רק באשר למסים שאנו חייבים למדינה. לדבריה, כדאי לרכז את ההכנסות המשותפות של משק הבית, משום ש-30% מההכנסות יוכלו לשמש כהחזר למשכנתא ל-25 שנה. בהמשך מסבירה רשף כי "יש למצוא את ההלוואה לפי יכולת ההחזר, ולהפחית ממנה כ-5% שישמשו אתכם להוצאות נוספות כגון עו"ד, מסים, תיווך, הובלה, שיפוץ ועוד".
ומה עוד צריך לבדוק? בעיקר אם כדאי לקנות דירה חדשה או דירת יד שנייה. לכאורה נראה כי קניית דירה חדשה היא האופציה הבטוחה והשקטה, אך בפועל רכישה כזו טומנת בחובה סיכונים רבים יותר. עו"ד עודד ישראלי, מומחה למקרקעין, אומר כי בימים אלו "מאוד לא מומלץ לקנות דירה על הנייר מקבלן לא ידוע, לא מוכר ושאינו בעל יכולת כספית מוכחת, בטרם הושלמה הבנייה".
"אם יש אפשרות בחירה בין רכישת דירה בפרויקט שמצב הבנייה בו מתקדם, לבין רכישת דירה בפרויקט בשלבים התחלתיים, יש להעדיף את הפרויקט המתקדם יותר, המשקף רמת סיכון נמוכה יותר", אומר עו"ד ישראלי. לדבריו, יש לבדוק את מוניטין הקבלן, ובשום פנים ואופן לא לוותר על הביטחונות הקבועים בחוק לרוכשי דירות מקבלן. כמו כן, יש להקפיד לצמצם בחוזה עם הקבלן את הסיבות שיאפשרו לו את האיחור במסירת המפתח.
עו"ד דוד בסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', מדגיש כי יש לעמוד על קבלת ערבויות עוד בשלב המשא ומתן המתנהל מול הקבלן. "ידועים כבר מקרים רבים בהם חוו רוכשי הדירות מפח נפש ואכזבה, לאחר שהקבלן לא עמד בהתחייבויותיו ככתוב בחוזה", אומר עו"ד בסון. "לכן ערבויות אלו יסייעו במקרים של עיכובים, מחלוקות מול היזם בנוגע לתשלום או לתוצאה הסופית עליה הוחלט".
לדבריו, חיוני לדרוש ולקבל ערבות חוק מכר מהבנק (ערבות שמספק הבנק למקרה שבו הפרויקט לא יושלם). "במקרים אלו ממנה הבנק כונס נכסים שיהיה אחראי למנות קבלן חדש שישלים העבודות", מסביר עו"ד בסון.
אבל לצד הסיכונים הרבים יש גם הזדמנויות. לטענת עו"ד ישראלי, רצון הקבלנים למכור דירות יכול להביא את הרוכש להשיג תוספות משמעויות לדירה כגון נקודות חשמל נוספות, תריסים חשמליים, מטבח משודרג, מחסן ולעתים אף חניה נוספת בהנחה משמעותית. "אלו הן תוספות שלאחר החתימה על ההסכם, יעלו לרוכש הדירה ממון רב", הוא אומר.
לדברי עו"ד דפנה סירוטה-הולנדר ממשרד עוה"ד צבי שוב, "למרות שרוכש דירה מקבלן נדרש לשלם לעורך הדין של הקבלן, עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את הרוכש בקשר עם חוזה המכר, למעט הטיפול ברישום הבית המשותף לאחר שהפרויקט הסתיים והדירות נמסרו, ואף חל עליו איסור על פי דין לעשות זאת". לפיכך, היא אומרת כי מומלץ לרוכש הדירה לקבל ייעוץ משפטי על ידי עורך דין מומחה בתחום. "אמנם מדובר בהוצאה נוספת, אך היא כדאית בהשוואה לסיכון שהרוכש יהיה חשוף לו בהיעדר ייעוץ כזה", היא מסכמת.
לפנייה לכתב/ת 
