איך להוסיף מעלית לבניין בלי להסתבך עם השכן?

התקנת מעלית בבית מגורים ותיק היא פרויקט יקר, שעלות הקמתו עלולה להגיע למאות אלפי שקלים. זאת לצד מטרדי רעש, אבק ואי נוחות במהלך ביצוע עבודות הבנייה. ואולם, המעלית גם מעלה את ערך הדירות בבניין, משפרת את איכות חיי הדיירים - וכחלק מההתקנה גם מחוזקים יסודות הבניין.

עוד על מעליות בבניין המשותף בערוץ הנדל"ן :

• לא תובעים את הקבלן על תיקון המעלית?
• מאחורי הפיגומים: התקנת מעליות בבניינים
• מעליות או מדרגות - כשהשכן מסרב לשדרג
  

בישראל מותקנות מדי שנה כ‭1,500-‬ מעליות בבתי מגורים, במשרדים ובמבני תעשייה, אבל למרות היתרון הברור (לפחות לדיירי הקומות העליונות) רק כ‭5%-‬ מהן (כ‭75-‬ מעליות) מותקנות בבתי מגורים, בעיקר באזור המרכז.

בשנים האחרונות נפסקו לא מעט תקדימים משפטיים בנוגע למעליות ולסכסוכי שכנים הנובעים מהתקנתן בבתים ותיקים. יחד עם לוי יצחק עורך מחירון הדירות, עו"ד אורי שילה המתמחה בתחום נדל"ן ושמאי המקרקעין דותן דרעי, ננסה לעשות קצת סדר בתחום.

כי זו אחת האלטרנטיבות היותר מהירות להעלאת ערך הדירות בבניין, בעיקר בקומות הגבוהות שבהן מעלית תעלה את שווי הדירה בכ‭.20%-‬ כעיקרון, ההשקעה הכלכלית הלא מבוטלת שבהתקנת המעלית תעלה את ערך הדירה בסכום גבוה מאשר הסכום שהושקע בהקמתה.

בנוסף, התקנת מעלית בבית דירות ישן משפרת את איכות חייהם של הדיירים, במיוחד אלה המתגוררים בקומות העליונות, קשישים ונכים. להתקנת מעלית בבניין ישן יש גם יתרונות בטיחותיים, הנובעים מחיזוק יסודות הבניין, שיפור הנגישות לקשישים ולנכים והזדמנות לחידוש חדר המדרגות והרכוש המשותף.

כאשר עומדת על הפרק בניית מעלית בבניין קיים, יש לערוך ישיבת דיירים מסודרת שעליה יש להודיע מראש, ולאסוף את כל הדיירים - גם אלה המתגוררים בקומות הקרקע ובקומה הראשונה. לא כולם חייבים להסכים לבניית המעלית - לפי חוק המקרקעין רוב של שני-שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף רשאי להחליט במסגרת האסיפה הכללית על התקנת מעלית.

זאת בכפוף לשני תנאים: הראשון הוא שניתן לקבל היתר בנייה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבנייה (יש לציין כי רוב הרשויות מקלות ונוטות לאשר את הבקשות להתקנת מעלית‭,(‬ והשני הוא שהתקנת המעלית לא תגרום לפגיעה מהותית בדירות אחרות בבניין, או ברכוש המשותף או בחזות הבניין.

כאשר התקנת המעלית תביא לפגיעה מהותית, ההתקנה תאושר רק בהסכמת כלל בעלי הדירות בבית המשותף. כאשר מחלוקת בין השכנים עלולה להכשיל את בניית המעלית, מומלץ להיעזר במגשר מנוסה לשם מציאת פתרון שיענה על מירב האינטרסים של כל השכנים.

החוק קובע כי בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית, יישאו בהוצאות התקנתה. בעלי דירות הקרקע לא יקחו חלק בעלויות ההתקנה, גם אם היו בעד התקנת מעלית. זאת ועוד: החוק מתיר לדיירים שקיבלו את ההחלטה בדבר התקנת המעלית להסכים ביניהם כי רק מקצתם או חלקם יישאו בעלויות ההתקנה.

באופן עקרוני, על פי החוק הדייר המתנגד אינו מחויב לשאת בעלויות ההתקנה. ואולם, הדייר מחויב להביע את התנגדותו באופן נחרץ וברור לכל. בית המשפט המחוזי בחיפה כבר חייב דיירת בקומה ראשונה בבית משותף לשלם חלק נכבד מעלויות התקנת המעלית, למרות שלא נמנתה עם הדיירים שהחליטו על התקנת המעלית.

בית המשפט קבע כי למרות הקבוע בחוק, הדיירת לא התנגדה להשתתפותה בהוצאות ההתקנה אלא סירבה לקבל את הסכום שנקבע בתור חלקה במסגרת הוצאות אלה.

מי נושא בעלויות אחזקת המעלית ותפעולה השוטף?

החוק קובע כי בהוצאות האחזקה וההפעלה ישתתפו כל בעלי הדירות, לרבות אלה שהתנגדו להתקנת המעלית, וכן אלה המתגוררים בדירות הקרקע. ניתן להתנות כלל זה, כמו גם כללים אחרים הנוגעים להתנהלות הבית המשותף, באמצעות שינוי תקנון הבית המשותף, שייקבע על פי החלטת דיירי הבניין.

האם גם דיירים שלא שילמו על התקנת המעלית רשאים להשתמש בה?

קיימות פסיקות סותרות לגבי ההשתתפות במימון הקמת המעלית, הזכאות לשימוש במעלית וההשתתפות בהוצאות החודשיות השוטפות. חלק גדול מהמפקחים על המקרקעין (בתי משפט) סבורים כי מי שאינו משתתף במימון המעלית אינו רשאי להשתמש בה. מפקחים אחרים פסקו בצורה שונה, ולדעתם גם מי שאינו שותף במימון רשאי להשתמש במעלית, ובלבד שישלם את ההוצאות השוטפות.

אני גר בקומת הגג של הבית המשותף. עלתה הצעה שיבנו אצלנו בבניין מעלית. אנו חוששים מרעש חדר המכונות שייבנה על הגג. האם אני יכול לסרב?

כיום ניתן לרכוש מעליות שקטות (חשמליות, הידראוליות‭,(‬ שפועלות ללא צורך בהתקנת חדר מכונות. קיים תקן ישראלי לרעש מעליות המותר בחדרי מדרגות, ואותו יש לקיים. בעזרת יועץ אקוסטי ניתן לשפר את הבידוד האקוסטי של הרעידות בין מנוע המעלית ובסיס הבטון של פיר המעלית.

האם התקנת חדר שירות למעלית בבניין מחייבת בתשלום היטל השבחה?

היטל השבחה נוצר עקב אישור תב"ע (תוכנית בניין בעיר) או פרסום הקלה או פרסום שימוש חורג. אם חדר שירות זה נכלל במניין שטחי השירות המוקנים בתב"ע הקודמת לבקשה למתן היתר לבניית מעלית, אזי לא יחול היטל השבחה. אולם אם חדר השירות מותנה בפרסום הקלה מכל סוג, עלול לחול היטל השבחה, בכפוף להערכת שמאי מקרקעין מוסמך והוכחת עליית ערך עקב פרסום ההקלה. על דרישת תשלום היטל השבחה ניתן להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית.

* המחירים לא כוללים מע"מ. הנתונים: התאחדות קבלני השיפוצים

הידיעה פורסמה במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"