יללת היזמים: גם אנחנו סובלים משוק הנדל"ן
החלום לקנות דירה מתרחק, אך הבעייתיות בשוק הדיור אינה רק נחלת הצרכנים. יצאנו לבדוק איך נראות הבעיות בשוק בצד השני - של היזמים, הקבלנים והמשווקים. 6 מומחי נדל"ן מספרים מה צריך לשפר בתחום, כך שעל הדרך גם יוזלו מחירי הדירות
מרבית רוכשי הדירות בישראל תופסים את שוק הנדל"ן המקומי כבעייתי בגלל ההיצע הנמוך לעומת הביקושים הגבוהים, ובעקבות מחירי הדירות. אך מבדיקת ynet עולה כי הבעיות לא נשארות רק אצלנו, הצרכנים, וגם בצד השני נתקלים בלא מעט מהמורות בדרך לנסות להוזיל את מחירי הדירות.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :
- חשש בבנק ישראל: מחירי הדירות שוב יזנקו
- כדאי לקנות מהר? המסים על דירות למגורים יזנקו
- הלמ"ס: שיא של 13 שנה בביקוש לדירות חדשות
שוחחנו עם מספר מומחים בתחום הנדל"ן ובדקנו מהן הבעיות המרכזיות, לדעתם, בשוק הדיור הישראלי - ואילו פתרונות הם מציעים.
מחסור בעובדים בענף הבנייה: הישראלים אינם הכתובת
אחת הבעיות המרכזיות בענף הבנייה בישראל היא מחסור בכוח עבודה מקצועי בתחום. הישראלים, מה לעשות, אינם הכתובת לעבודות בנייה, ועל כמות העובדים הזרים אחראית הממשלה שמנפיקה את ויזות העבודה.
כדי לפתור את בעיית המחסור בידיים עובדות בענף, ועל הדרך גם להקל על המצוקה הכלכלית ברשות הפלסטינית, החליטה בשבועות האחרונים הממשלה לאשר את כניסתם של 5,000 פועלים פלסטינים לשטחי ישראל, לראשונה מ-2007. אך מבחינת הקבלנים מדובר בטיפה בים, ולטענתם יש לאפשר כניסת פועלי בניין גם ממדינות מזרח אירופה ומזרח אסיה.
אליאס טנוס, מנכ"ל קבוצת הבנייה בסט, סבור כי הפתרון למחסור בכוח אדם זמין לבנייה "לא יכול להגיע מהכשרה של ישראלים או הכשרת חיילים משוחררים כחלק מהעבודה המועדפת". לדבריו, הוא אינו מאמין שישראלים ירצו לעבוד בעבודות בנייה, "גם אילו השכר היה גבוה ממה שהוא היום", הוא מסביר.
אז מה הפתרון לשיטתו של טנוס? "המדינה צריכה להסיר מגבלות אלו, ולאפשר להביא באופן מיידי ידיים עובדות מחו"ל", הוא טוען. לדבריו, בשל העובדה שההיצע נמוך והביקושים לעובדים זרים גבוהים, לעתים הפועלים הזרים נוטשים פרויקט בנייה באמצע העבודה ועוברים מחברה לחברה תמורת משכורת גבוהה יותר.
בעקבות התנהלות זו ניסו הקבלנים למצוא פתרון חלופי: שימוש רב יותר באלמנטים טרומיים המיוצרים במפעל, שמובלים לאתר הבנייה בשלמותם, וכך אין צורך בידיים עובדות. זה אולי נשמע כמו פתרון יפה, אבל בפועל, אומר טנוס, "נוצרה בעיה לפיה המפעלים הטרומיים כל כך עמוסים, כך שלא תמיד הם מסוגלים לספק את הכמות שאנו דורשים באתרים - וזה מחזיר אותנו, פעם נוספת, לצורך בידיים עובדות".
וזה לא מסתיים כאן: לדברי טנוס, המחסור אינו שמור רק ל"פועלים השחורים" של הענף, אלא גם למנהלי עבודה ולמהנדסים. "לטעמי, האוניברסיטאות והמכללות צריכות לשווק את מקצועות הנדסת הבנייה לסטודנטים בצורה טובה יותר, מאחר שכיום מדובר במקצוע חשוב ומבוקש על ידי המעסיקים בענף", הוא אומר.
קיפאון ונתונים סותרים: צריך גוף בודק אחד
בעיה נוספת שמצביעים עליה מומחי הנדל"ן היא הקיפאון בשוק הדיור. המוכרים רוצים למכור את הדירה ביוקר והקונים רוצים לקנות בזול - ולכל אחד יש את הסיבות שלו לכך שזה לא הזמן להתגמש.
"פער זה נובע, בעיקרו, מידיעות ומדיווחים סותרים בתקשורת" טוענת עדינה חכם, מנכ"לית רשת התיווך אנגלו-סכסון. לדבריה, "חלק מהדיווחים מדברים על ירידת מחירים, חלקם צופים שהמחירים יעלו - והתחושה העיקרית היא של אי ודאות. "המוכר והקונה נעים, בעצם, בשני קווים מקבילים, ללא נקודת מפגש".
כיום ישנם מספר גופים שמספקים מידע אודות מחירי הדיור: הלמ"ס , השמאי הממשלתי והאוצר. "שלושתם גופים רגולטוריים וכל אחד מהם מפרסם באותו זמן נתונים שונים", היא אומרת. זה לא שמישהו משקר, הבעיה היא פשוט שלכל אחד מהגופים הללו מדדים שונים, והציבור מקבל בזמן נתון מידע שונה".
הפתרון, לדברי חכם, הוא גוף אחד אובייקטיבי שייתן מידע. "זה צריך להיות גוף שאינו אינטרסנטי, וכך יהיה לצרכנים קל יותר להתמודד עם המידע ולעשות את השיקולים הרלוונטיים ברכישת או מכירת דירה", היא אומרת.
תמ"א 38: אין מימון לפרויקטים
עוד בעיה בשוק הנדל"ן נעוצה בהוצאה לפועל של תוכניות תמ"א 38. בפרויקטים מסוג זה פועלים יזמים רבים, חלקם יזמים גדולים אך חלק לא מבוטל מהם נחשבים יזמים בינוניים עד קטנים - ולהם קשה יותר להוציא לפועל פרויקטים של תמ"א 38.
לאחר שמתקבלת החלטה של הוועדה המקומית לתת היתר בנייה, צריכים היזמים לממן מכיסם אגרות, היטלים ואת תחילת הבנייה. לכן, זקוק היזם עוד בשלב מוקדם יחסית לנזילות כספית. "נכון להיום, היזמים נדרשים להשקיע בפועל הון עצמי של כ-30% בטרם מתחיל הבנק המממן להזרים כסף", מסביר אורן ארדמן, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד שטיינמץ הרינג גורמן ושות'.
לדבריו, כבר בשלב הראשון נדרש היזם לבצע השקעה של מיליונים שאותם הוא צריך להביא מהבית. בנוסף, אומר ארדמן, "הבנק דורש רישום משכנתא על תת-חלקה נפרדת וכן חתימה על מסמכים מורכבים - שלעתים דיירים חוששים לחתום עליהם. כל אלה מרתיעים או מונעים מיזמים לקבל מימון בנקאי, ואז הם נדרשים לפנות למימון חוץ בנקאי, כדוגמת אנשים פרטיים שמוכנים להשקיע כסף או קרנות פרטיות - דבר שמביא איתו הלוואות מסוכנות יותר ויקרות יותר".
הפתרון, לשיטתו של ארדמן, צריך להיות מוסדר ברמת החקיקה או באמצעות הנחיות על ידי המפקח על הבנקים. "יש לתת פיתרון רגולטיבי שימסד את המימון של פרויקטי תמ"א 38, בעיקר בנושא הפרוצדורות והביורוקרטיה, במטרה לאפשר לפרויקטים האלה לצאת לפועל", הוא טוען.
לקנות בשיתוף עם המדינה - אפשרי?
אחת הבעיות המרכזיות של הקבלנים היא רצונם למכור דירות - אך מה לעשות שמחירי הדירות אינם מושכים את הציבור להסתער על המדפים. לשלומי חסון, מנכ"ל ובעלי חברת הנדל"ן פריזט חסון, יש פתרון: "המדינה תקצה קרקעות לדיור בר-השגה, אך תשאיר את הקרקע בבעלותה - והמכרז לקבלנים ייצא עבור בנייה והוצאות פיתוח בלבד", הוא אומר.
לדבריו, דירה במתכונת כזאת, בתמהיל 3-4 חדרים, תעלה 700-800 אלף שקל, ותשקף את עלות הבנייה בלבד. "רוכשים הזכאים לדיור-בר השגה ירכשו את הדירה ללא הקרקע", הוא מסביר. בנוסף, הוא מציע להוציא מכרז נוסף לחברות ניהול ולחייב תחזוקה שוטפת לבניינים, בפיקוח ממשלתי, על מנת למנוע מצב של הזנחתה ובלאי.
לדברי חסון, דיור בר-השגה צריך להיות מיועד לכל המגזרים, בזמן שהקרקע תישאר בבעלות המדינה. הדבר יפחית את המסחר בקרקעות, וכאשר דייר ירצה לרכוש גם את הקרקע או להעביר את הדירה לילדיו, "יהיה עליו להשלים ולשלם את עלות הקרקע במחיר על פי הערכת השמאי הממשלתי למועד הרכישה".
הרשויות המקומיות: באות בדרישות ותוקעות תוכניות
אבסורד נוסף בשוק הנדל"ן הוא שזוגות צעירים רבים תרים אחר נכס המתאים למידותיהם, אך דירה קטנה וחמימה - אין.
"כיזמים אנו נתקלים בראשי ערים המתנגדים באופן עקרוני לדירות קטנות, ודרישותיהם מחייבות אותנו לבנות דירות גדולות של למעלה מ-4 חדרים", טוען מוטי אשכנזי, סמנכ"ל ייזום בחברת פרץ בוני הנגב. לדבריו, רק באחרונה החלו ראשי הערים להתכופף מעט מדרישותיהם לבנות דירות גדולות.
וזאת לא התלונה היחידה של הקבלנים אל הרשויות המקומיות. דליה שוסטר, יו"ר ובעלי קבוצת נוה שוסטר, מאשימה את ראשי הערים בחוסר מעוף ויוזמה אישית, הגורמים לכך שהבירוקרטיה משתלטת על העיר. "אישור תוכנית לוקח שנים רבות בשל פוליטיקה מקומית, בנוסף לחוסר תיאום בין מחלקות הרשות המקומית", היא טוענת, "הדבר גורם להרדים את היזמים והתושבים".
לדברי שוסטר, התייעלות המערכות הציבוריות וכן נוהלי עבודה מסודרים, מוכתבים ומתועדים, לרבות מערכת של עובדים מקצועיים, יחסכו כסף רב לקבלנים בשלבים הראשוניים של בניית פרויקט המגורים.
לפנייה לכתב/ת 
