"אין בועת נדל"ן, היום רק מי שמוכרח קונה דירה"
בנק ישראל הזהיר באחרונה מפני בועת נדל"ן, אולם גורמים בתחום סבורים ההיפך. על פי מחקר של מכון גיאוקרטוגרפיה, החודש צפויה להירשם ירידה בביקושים לדירות, בניגוד לחודשי הקיץ: "הרוב יושבים על הגדר, אם יש עלייה במספר האנשים שלוקחים משכנתא ולא יכולים להחזיר אותה - זה בשוליים"
בימים האחרונים הזהיר בנק ישראל מפני בועת נדל"ן והודיע כי מחירי הדירות הגיעו לרמה גבוהה מבחינה היסטורית. זאת ועוד, לדברי בנק ישראל, מספר שנות העבודה הנדרש כדי לרכוש דירה בישראל קפץ תוך חמש שנים בכ-33%. אולם מבדיקה של ynet עולה כי הדעות בקרב מומחי הנדל"ן חלוקות באשר לאזהרות של בנק ישראל.
כתבות אחרונות בערוץ הנדל"ן:
- מחקר: האוכלוסייה הערבית תעבור למגדלים
- "רוב הנכסים של עיריית י-ם הוקצו לחרדים ודתיים"
- "חריש לא תהיה עיר לחרדים בלבד"
- הממשלה תאשר? מס לקבלנים שיתעכבו בבנייה
ממחקר שערכה ד"ר רינה דגני, מנכ"לית גיאוקרטוגרפיה, אשר מתפרסם היום (ד') עולה כי לאחר שהביקושים בשוק הדיור עלו בקיץ האחרון, בחודש אוקטובר, כמו בספטמבר, הביקושים דווקא בירידה ביחס לחודשי הקיץ. לדבריה, "אין בועת נדל"ן בישראל - הביקוש אמנם נרגע, אולם ימשיך בקצב סביר".
על פי המחקר, הביקושים לדירות בחודשיים האחרונים טרם הגיעו לאלה שהיו בחודשי הקיץ. בחודש הקרוב, באוקטובר, הביקושים לדירות עדיין נמוכים בכ-15% ביחס לממוצע הביקוש בחודשים יולי-אוגוסט.
על רקע המחקר אומרת דגני כי "מי שלא מוכרח לקנות דירה - עדיין ממתין בשוק. היום קונים דירה אלה שמוכרחים, כל האחרים עדיין נמצאים על הגדר וחוששים מפני עליית מחירים או מבעיות כלכליות הצפויות במשק. פירושו של הדבר, שמספר העסקאות החודשי גם באוקטובר לא יביא את המשק לכ-100 אלף עסקאות עד סוף השנה".
על פי המחקר, חלק נכבד מהנמצאים היום בשוק הדיור אינם נמצאים בו בפועל: כ-11% בלבד ממי שמגדיר עצמו כמחפש דירה אכן כבר מחפש, 11% סבורים שיתחילו לחפש דירה בתוך שלושה חודשים והאחרים סבורים כי הם יחפשו בטווח יותר רחוק. זאת בניגוד לשנת 2004, אז 27% ממי שהגדיר עצמו כמחפש דירה אכן עשה זאת בפועל, לעומת כ-2% שיחפשו בתוך 3 חודשים.
"הנתונים הנ"ל מלמדים שאין כעת בועה בשוק הנדל"ן, אלא להיפך - הציבור שוקל מאוד את החלטתו לרכוש דירה ואינו אץ לממש אופציות. מעידים על כך מחירי הדירות היציבים יחסית בחודשיים האחרונים, למעט שינויים קלים מחודש לחודש של אחוז או שניים לכל כיוון ביישובים שונים. לכן אין לדבר על בועה, אלא דווקא על התמתנות ואולי חזרה לשפיות בביקושים לדירות".
"אנשים ציפו שיירדו מחירים - אבל לא קרה כלום"
ליאת דנינו ישראלי, מנכ"לית חברת שיווק הפרויקטים אמבסדור, מסכימה עם דגני. "אין כאן בועה", היא קובעת. "יש כאן סוג של מדיניות מאזנים. לפני שהבנקים מעניקים מימון בנקאי לפרויקט - הם בודקים מה הכדאיות, הרווחיות ומה מידת הסיכון. יש הרבה מאוד פרמטרים שנבדקים לפני שמתחילים לתת מימון וכך גם לגבי הענקת משכנתאות ללקוחות שרוצים לקנות דירה".
לדבריה, "אין כאן את מה שהיה בארה"ב במשבר הסאב-פריים. אם יש גידול בכמות האנשים שלוקחים משכנתא ולא יכולים להחזיר אותה - זה בשוליים. מדובר רק באנשים קשיי יום שלקחו החלטות שגויות לפני שנים".
דנינו מסבירה שבעקבות המחאה החברתית, "אנשים ציפו שמחירי הדירות יירדו - אבל תכלס לא קרה כלום. הביקושים הם קבועים - לפי הלמ"ס, כל שנה יש כמות קבועה של גידול בקניית דירות".
לדבריה, "בחודשים האחרונים אנשים חזרו לשוק וראו שכלום לא השתנה והמחירים לא ירדו - אז לא הייתה להם ברירה והם חזרו לרכוש דירות, והמחירים התחילו לעלות חזרה. גם עליית המע"מ הורידה אנשים מהגדר כדי להקדים את הקנייה - וזה מה שבנק ישראל ראה - עלייה ברכישת דירות ולקיחת משכנתאות".
"אסור לממשלה לגעת בנדל"ן"
השמאי ארז כהן טוען גם הוא כי אין בועה - אבל יש בעיה. לדבריו, אין בועת נדל"ן, שכן כל עוד ההיצע נמוך ויש ביקוש לדירות - המחירים בעלייה כי יש מי שמוכן לשלם את המחיר. "השוק נמצא במצב הזה באופן עקבי, מזה שלוש שנים ולכן הדבר מעיד שאין בועה", הוא אומר.
כהן אינו סבור שהמציאות בשוק הנדל"ן תשתנה בקרוב, "בעיקר משום שכל הרפורמות בנדל"ן תקועות ואנו לא רואים שהולך להיות עודף היצע בשנים הקרובות". עם זאת, הוא אומר כי "הבעיה בשוק הנדל"ן היא בכך שהביקושים יצטמצמו, בגלל שהיכולת הכלכלית של הצרכן הולכת וקטנה, גם מבחינה מימונית וגם מבחינת הכנסה פנויה. במציאות כזו, יכולת הציבור לעמוד במגמת המחירים הולכת ומצטמצת".
המסקנה של כהן היא שאסור לממשלה לגעת בנדל"ן: "כוחות השוק הם אלה שצריכים לעשות את העבודה. מצד אחד, המחאה החברתית הקטינה ביקושים לדירות במחירים גבוהים; מצד שני, פעולות הממשלה להגדלת ההיצע טרם הבשילו, ולכן איננו רואים ירידות בשוק".
שלום שי, בעלי חברת הבנייה דונה, טוען כי "עליית המחירים נובעת מכך שעלויות ייצור הדירה עולות בהתמדה. עלות בניית דירה ממוצעת כיום מגיע לכ-1.4 מיליון שקל והיא נמכרת בממוצע בכ-1.6-1.5 מיליון שקל. הבועה נובעת מכך שיש עלויות כל כך גבוהות - ואף אחד לא מוטרד מזה". לדבריו, בסופו של דבר כשלא מורידים מסים ולא מוזילים קרקעות - מחירי הדירות בוודאי שלא יירדו ואף שימשיכו לעלות.
"איתות אזהרה לשוק"
גם שלומי חסון, מנכ"ל חברת הנדל"ן פריזט חסון, מתנגד להשקפת בנק ישראל וסבור כי אין בישראל בועת נדל"ן. "מחירי הדירות מורכבים גם ממחירי הקרקע שלא הראו ירידה לאחרונה", הוא אומר.
לדבריו, "הביקוש אכן נרגע בשלושת החודשים האחרונים, אך הוא נמשך על חשבון הורדות מחירים קלות מצד הקבלנים. גם אלו שיושבים כיום על הגדר יצטרפו בקרוב לנתוני הביקושים, מתוך ההבנה כי מחירי הדירות לא יירדו ואף יעלו עלייה מתונה".
אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, סבור כי קיים חשש גדול שהשימוש במונח "בועת נדל"ן" על ידי בנק ישראל מהוה איתות אזהרה לשוק, בטרם יטיל הנגיד מגבלות נוספות על הבנקים ועל נוטלי המשכנתאות. לדבריו, עד היום כל הצעדים בהם נקט בנק ישראל בהקשר למשבר עליות המחירים בשוק הדיור נועדו לשמור על יציבות המערכת הבנקאית ותו לא.
בני קרת, מנכ"ל אזימוט ויועץ אסטרטגי ליזמי נדל"ן, מסכם ואומר כי "בועת נדל"ן מוגדרת כאשליה ספקולטיבית של ניפוח מחירים, בעוד שבשטח ישנה יציבות במחירי הדירות. בועת נדל"ן מתאפיינת בין השאר בגידול משמעותי ברוכשים דירות להשקעה ובעליית מחירים קיצונית בזמן קצר, אך השוק בארץ לא מתנהג כך".
לפנייה לכתב/ת 
