האם אפשר לפצל דירה ומתי זה חוקי? בדקנו
הדיבורים על בועת נדל"ן והביקושים הרבים לדירות מגורים לעומת ההיצע, הן לקנייה והן להשכרה, החזירו את תופעת פיצולי הדירות לתודעה. בחנו מקרים שבהם ניתן לפצל דירות על פי חוק
מחירי הדיור בישראל והביקוש לדירות קטנות מחזירים את תופעת פיצולי הדירות לתודעה. שוכרי הדירות מעוניינים לשלם שכר דירה במחיר נמוך יותר, גם במחיר של דירה קטנה יותר; ואילו עבור בעלי הדירות מדובר ברווח גבוה יותר מאשר השכרת דירה בשלמותה. נשאלת השאלה מתי דירה אכן נחשבת מפוצלת.
עוד על פיצול דירות בערוץ הנדל"ן :
קרובי משפחה? אפשר לפצל
באחרונה קבעה ועדת הערר בתל-אביב קריטריונים למגורי שני דורות בדירה אחת - שלא תיחשב מפוצלת. במקרה זה סירבה תחילה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן לאשר בקשה למתן היתר בנייה, שעניינה ניצול חלל הגג בטענה כי הדירה פוצלה שלא כדין.
אלא שכאמור, ועדת הערר קבעה כי "כאשר בן משפחה מדרגה ראשונה מתגורר בחלק מבית מגורים, אין לראות בכך משום פיצול הדירה לשתי יחידות דיור, גם אם מדובר בתא משפחתי נפרד, כגון זוג נשוי, כאשר אחד מבני הזוג הוא ילדם של בעלי הדירה".
בוועדה נפסק כי "גם כאשר הסידורים הפנימיים בדירה מאפשרים פרטיות לבן משפחה, כגון על ידי קיום כניסה ישירה ונפרדת (בהיתר) לחלק הדירה בו הוא מתגורר, אין לראות בכך משום יצירת יחידת מגורים נוספת, ובלבד כי יישמר קשר פיזי בין אותו חלק בדירה ליתר חלקי הבית, ולא יוסדרו תשתיות נפרדות לאותו חלק של הדירה, כגון מונה חשמל או מים נפרדים.
"מציאות זו, בה אחד ההורים המבוגרים עובר להתגורר בדירת ילדיהם, או זוג צעיר מתגורר בדירת הורי אחד מבני הזוג, אינה יוצרת לדעתנו שתי יחידות דיור. לפיכך, העובדה כי האב של אחד העוררים מתגורר בחלק מהבית, אינה מהווה פיצול של הדירה, ובלבד כי יישמרו העקרונות דלעיל".
עם זאת, נקבע כי חיוב ארנונה עצמאי ונפרד מהווה סממן של יחידה עצמאית ונפרדת - והעוררים נדרשו לאחד את חיוב הארנונה, כך שכל הדירה תהווה יחידת חיוב אחת.
הכל תלוי ברשות המקומית
בסוף השנה שעברה נכנסו לתוקפן תקנות שמכוחן ניתן יהיה לאשר בניית דירות מפוצלות, ומתן היתרים לכאלו הקיימות כבר (תחת הגבלות מסוימות). בבסיס הרעיון עומדת ההנחה כי המחסור בדיור זול, המתאים לזוגות צעירים ולמעוטי יכולת, יכול להיפתר ולו במעט באמצעות הגדלת מלאי הדירות המפוצלות - דירות קטנות יותר מבחינת השטח ומבחינת כמות החדרים.
לפי התקנות החדשות, הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה יהיו רשאיות להתיר את פיצולן של דירות קיימות, לאחר המלצת מהנדס העיר, בין היתר בתנאים האלה:
- שטח הדירות החדשות שיווצרו לאחר הפיצול לא יקטן מ-30 מ"ר.
- ניתן להוסיף דירות, ובלבד שלמספר הדירות הכולל בבניין לא יתווספו יותר מ-30% ממספר הדירות הקיימות בבניין או ממספר הדירות המותרות לבנייה לפי התב"ע (לפי מספר הדירות הנמוך מבין שתי החלופות).
- לגבי הסכמת בעלי הדירות בבניין, נקבע כי בקשה לפיצול שתוגש עד 20 בדצמבר השנה תידרש להיתמך בהסכמת 75% מבעלי הדירות בבניין. לעומת זאת, בקשה שתוגש לאחר מועד זה - תידרש להיתמך בהסכמת כל בעלי הדירות בבניין.
עם זאת נראה כי למרות התקנות, הרשויות המקומיות עדיין לא ששות לשתף פעולה עם פיצולים. למעשה, התקנות עצמן העניקו כוח רב לוועדות המקומיות, שכן במקום שבו ועדה מקומית תהיה סבורה כי פיצול הדירות אינו הולם את אופי הסביבה, היא תהיה רשאית להטיל וטו על הפיצול המבוקש. זאת, גם אם ניתנה הסכמת בעלי הדירות כולם והתקיימו מלוא התנאים התכנוניים הנדרשים.
הכותב הוא עורך דין המתמחה בדיני תכנון ובנייה
לפנייה לכתב/ת 
