"רק תחתום לי פה": המדריך המלא לקניית דירה

קניית דירה היא מהעסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של אדם. לפיכך יש לבצע שורת בדיקות ופעולות בטרם חותמים על החוזה ומתחייבים. "ממון" גיבש, באמצעות צוות עורכי דין המתמחים בתחום, עצות מעשיות לרוכשי הדירה הראשונה בחייהם.

מדריכים נוספים לקניית דירה בערוץ הנדל"ן :

• מאחורי הפיגומים: מתאימים את הדירה לציפיות
• כדאי לקנות מהר? המסים על דירות למגורים יזנקו
• קניתם דירה מכונס נכסים: האם זה משתלם?
• הדירות הנעלמות: מי צריך את הרישום בטאבו?
  

בקשו רישיונות והיתרים

רישיונות והיתרים לרכישת הדירה הם דבר יסודי שאין להקל בו ראש. לכן, לא מומלץ לקבל הסברים לפיהם ההיתרים "בדרך‭."‬ עו"ד שי אליאב ממשרד עו"ד גינדי כספי מסביר כי "אם בכל זאת מחליטים להיקשר בחוזה לפרויקט שטרם ניתן בו היתר, מומלץ לקבוע בו סעיף תנאי מתלה להוצאת היתר, שיהיה הרע במיעוטו. זאת מאחר שגם מסלול זה אינו מומלץ משום היבטי המס הכרוכים בו".

לדבריו, "יש לדרוש לצרף את תיאור המקרקעין, תיאור החלקה וכיו"ב. יש לראות את מסכת ההתקשרות בין החברה היזמית לבין המינהל, ובמסגרתה לראות את חוזי הפיתוח והחכירה. גם אם לא מקבלים את המסמכים הללו, חשוב שהחברה תצהיר שהם קיימים ושהיא פועלת לפיהם‭."‬

עו"ד אליאב מוסיף כי יש לבקש לקבל את היתר הבנייה. בהיתר מופיע תיאור המקרקעין וכמובן האישור לבנות. יש לראות שהפרויקט תואם את ההיתר. בנוסף, יש לראות כי במועד ההתקשרות עם החברה היזמית, ההיתר כולל את מלוא היקף הפרויקט. "כך, למשל, אם נקנה דירה בקומה העשירית - יש לראות שההיתר תואם את גובה הבניין‭."‬

לעתים החברה היזמית עורכת מבצע של מכירה מוקדמת (פרי סייל‭,(‬ וטרם קיבלה את ההיתר הדרוש לתוכנית. לדברי עו"ד אליאב, "במסגרת מכירה זו, ניתנות לרוכשים הטבות בגין התקשרותם טרם קבלת היתר. מומלץ להיזהר שבעתיים ברכישה מסוג זה, ויש לתת משמעות גדולה יותר לזהות החברה היזמית, שתהיה חברה עם ניסיון רב בתחום ועם איתנות פיננסית".

עוד הוא מוסיף כי "חשוב לצרף נספח היעדר היתר, המאפשר לרוכש את הזכות לבטל את ההסכם ולקבל חזרה לידיו את התמורה ששולמה. בנוסף, יש לוודא כי הכספים ששולמו בשלב זה יוחזקו בנאמנות ולא יועברו לחברה היזמית‭."‬

עו"ד עפר טויסטר, בעל משרד העוסק בדיני תכנון ובנייה, אומר כי לנתונים כמו נוף, דרכים מתוכננות ובנייה באזור יכולה להיות השפעה מכרעת על מחירו של נכס. למרות זאת, במקרים רבים אנשים בודקים רק את התכנון של הנכס ולא את התכנון המיועד לסביבה. לאחר מכן הם מוצאים את עצמם מופתעים וניזוקים, כאשר הם מגלים, למשל, שהשטח הציבורי הפתוח מול ביתם הוא בעצם מגרש בנייה שעליו יוקם מגדל.

"כדאי לבדוק במשרדי הוועדה המקומית את התוכניות התקפות ואת אלה שבהתהוות. מי שאין לו הידע בכך, רצוי שייעזר באנשי מקצוע (אדריכלים, שמאי מקרקעין ועורכי דין המבינים בנושא)", מסביר עו"ד טויסטר. "עם זאת, מצב תכנוני יכול להשתנות, והבית בן שלוש הקומות מול חלונך יכול להיהרס - ותמצא מולך מגדל או תוספות בנייה במסגרת תמ"א 38".

לפני שחותמים - כדאי לבדוק את תוכנית הבנייה בוועדה המקומית(צילום: shutterstock)

פקפקו בהדמיות

הרכישה מתבצעת, על פי רוב, על בסיס פרוספקט צבעוני ומרשים, הדמיה מתוחכמת ולעתים אף דגם מוקטן של הפרויקט והדירה. במרבית ההדמיות מוצג הפרויקט כטובל בירק, מוקף אגמים וטבע, גם אם מדובר בתוספת קומה לבניין מגורים בלב אזור תעשייה מפויח.

עו"ד טויסטר מעלה את הבעייתיות שבהדמיות: "דמיינו לעצמכם שיום בהיר אחד, יחלו לבנות בניין רב קומות שיסתיר את הנוף הייחודי שנשקף מהדירה, זה שרק בזכותו רכשתם אותה. או שלפתע החלו להתבצע בסמוך עבודות לסלילת כביש מהיר".

לדבריו, "על פי רוב, מחויב הקונה לפי החוזה לבחון בעצמו את התכנון הסביבתי, כגון תוכניות לגבי בתי ספר ופארקים. המציאות מלמדת כי בתי המשפט מחייבים את הקבלן לפצות את הרוכש, רק במצב שבו הייתה התייחסות מפורשת בחוזה ובנספחיו באשר לתכנון סביבתי מסוים. בתביעות שעסקו בנושא, קבעו בתי המשפט כי מצגים מוקדמים כמו הדמיות ופרוספקטים לא מחייבים את המוכר‭."‬

עו"ד טויסטר ממליץ שכדי לא להיות מופתעים, בנוסף לבדיקה קפדנית ודקדקנית של החוזה יש לגשת למינהל ההנדסה בעירייה או במועצה, ולבדוק אילו תוכניות נמצאות ב"צנרת‭,"‬ וכן מה התב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על הנכס ועל האזורים הסמוכים לו. גם כאן בדיקה ממצה של הנושא היא מורכבת ומחייבת מעורבות של איש מקצוע.

בדקו את זהות המוכר

רכישת דירה חדשה מקבלן נותנת תחושה של ביטחון, אך לעתים אותה תחושה מתבררת כמוטעית. עו"ד אבי בבג'נוב ממשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', המלווה עסקאות נדל"ן, מציין שכאשר רוכשים דירה מקבלן, גם אם הכל נראה תקין והקבלן מצטייר כדמות אמינה, יש לוודא זאת בדרכים נוספות.

חשוב לנסות להכיר את הקבלן עוד בטרם נכנסים לשלב המו"מ, ולנסות לקבל פרטים לגבי איתנותו הפיננסית. נסו לבדוק אם יש סכסוכים משפטיים שעלולים לעכב את מועד מסירת הדירה, או האם הקרקע צריכה לעבור הליכי פרצלציה (חלוקה של מקרקעין) - דבר שיעכב את העברת הזכויות על שמכם בטאבו.

כך, למשל, יש לבדוק אם הפרויקט נבנה על אדמת מינהל מקרקעי ישראל ובמקרה שכן, יש לעיין בהסכם הפיתוח או החכירה של הקבלן - ולוודא שאכן הקבלן המוכר הוא הצד להסכם מול המינהל.

לעתים קבלנים מקימים חברה לצורך ביצוע הפרויקט בשותפות עם גוף נוסף, ובפועל השותף "החזק" הוא המוצג בפני רוכשי הדירות כמי שמוכר. לכן בכל מקרה חשוב לעיין בדוח רשם החברות, לבדוק את הרכב בעלי המניות ולברר עליהם.

עו"ד בבג'נוב ממליץ לבצע בדיקות דומות גם ברכישת דירה מיד שנייה, ואין להסתפק בטענת המוכר שהוא הבעלים. לאור העובדה שברוב המקרים קיימים רישומים בטאבו, יש לוודא שהמוכר אכן רשום כבעלים. במקרה שבו המוכר טוען כי לא הספיק לרשום עצמו כבעלים, יש לדרוש מסמכים המעידים בוודאות מלאה שהוא אכן בעליה.

כך, למשל, במקרה שדירת המוכר מצויה בבניין שטרם נרשם כבית משותף, יש לקבל אישור זכויות מהחברה המשכנת המעיד על המוכר כבעל הדירה. במקרה שמדובר באדמת מינהל, יש לקבל אישור זכויות גם מהמינהל.

במקרה שהמוכר הוא יורש, יש לדרוש צו ירושה או צו קיום צוואה החתומים על ידי רשם הירושות. אם המוכר טוען שרכש את הדירה מהאדם הרשום בטאבו, יש לדרוש את הסכם הרכישה ואישור על השלמת מלוא התמורה. תמיד יש לבדוק אם יש רישומים ברשם המשכונות, ולוודא שיש את כל אישורי המסים והמסמכים לרישום כבעלים.

זכרו: גם אם הכל נראה ורוד - צריך לוודא את זהות המוכר(צילום: shutterstock)

בדקו עסקאות באזור

מחיר נכסים תמיד מושפע ממחירם של נכסים דומים באזור. שמאי המקרקעין ארז כהן, לשעבר ראש לשכת השמאים, אומר שלפני שנחליט סופית על העסקה, חשוב להכיר את העסקאות באזור.

"מערכת העסקאות של מיסוי מקרקעין באינטרנט מאפשרת לציבור נגישות להוצאת מידע. נכנסים למאגר עסקאות נדל"ן, מפולח לפי גושים וחלקות. בעזרת מידע של גוש וחלקה אפשר לאתר את העסקאות של נכסים דומים ולנתח עסקאות רלוונטיות", אומר כהן.

לדבריו, "יש מספר אתרי שיווק נדל"ן שבהם ניתן למצוא מחירי ביקוש (לא עסקאות שבוצעו‭.(‬ חשוב להיוועץ באיש מקצוע, כמו מתווך או שמאי, כדי להיווכח אם המחיר הנדרש סביר ואם נוכל לקבל מימון מהבנק.

"הבנק מסתמך על הערכת השמאי, והוא בוחן עסקאות באזור. לפי הערכה זו, יחליט הבנק על המימון שיציע. מחיר גבוה ב‭20%-‬ מהסביבה לא יסייע לקבל מימון גבוה יותר".

כהן מביא דוגמה: "דירת ארבעה חדרים בבאר יעקב תעלה בפרויקט אחד ‭1.3‬ מיליון שקל. יזם אחר יציע אותה במפרט נמוך משמעותית ובמחיר מעט נמוך יותר. הבנק יתחשב במחיר הנמוך בחישוב אחוזי המימון שיעניק לרוכשים. אם יש קבלנים נוספים באותו אזור, ניתן לעשות בדיקת רוחב לגבי הצעות נוספות ולהשוות. אחרי שמגיעות הצעות, ניתן להתמקח מול הקבלן", הוא אומר.‬

בקשו ערבויות מהקבלן

עו"ד בבג'נוב מדגיש שיש לדרוש ולקבל ערבות בנוסח חוק המכר שמנפיקים הבנקים המלווים, למקרה שהפרויקט לא יושלם. בנוסף, נסו לדרוש פיצוי בגין עיכוב במסירה החל מהיום הראשון לעיכוב, וכן פיצוי בגין עיכוב ברישום בטאבו.

ידועים מקרים רבים בהם חוו רוכשי הדירות מפח נפש, לאחר שהקבלן לא עמד בהתחייבויותיו. במקרים שבהם הפרויקט לא הושלם, בדרך כלל ממנה הבנק כונס נכסים שיהיה אחראי למנות קבלן חדש שישלים את העבודות.

כל קבלן מחויב על פי חוק לתת בטוחה, שהיא בדרך כלל ערבות מבנק בנוסח חוק המכר, על כל תשלום ותשלום. את התשלומים יש לבצע ישירות לחשבון הליווי של הבנק. חשוב ומומלץ לבדוק מול הבנק המלווה שהסכם הליווי בתוקף.

כמו כן, מומלץ שלא להעביר לקבלן תשלום כלשהו עד לכניסתו לתוקף של הסכם הליווי, שאז כל תשלום מבוצע באמצעות פנקס שמנפיק הבנק וכנגד ערבות. אם הקבלן דורש להראות רצינות, ניתן להפקיד את התשלום אצל עורך הדין שיעבירו לחשבון הליווי.

אל תשכחו לדרוש ערבויות מהקבלן(צילום: shutterstock)

בדקו את הרשומות

במרבית המקרים יש עורך דין מטעם הקבלן, שרוכש הדירה משתתף בשכר טרחתו. עורך דין זה מבצע בדרך כלל מספר פעולות משפטיות שהן גם לטובת הקונה, כמו רישום הזכויות בטאבו. עו"ד בבג'נוב מדגיש כי עורך הדין מייצג את האינטרס של הקבלן, ולכן רצוי מאוד שהקונה יקבל ייעוץ או ייצוג משפטי עצמאי.

בדיקות הרשומות מהווה חלק הכרחי בתהליך הרכישה, ומוטב לעשות זאת בעזרת עורך דין שלכם, ולא זה המייצג גם את הקבלן.

עו"ד בבג'נוב מפרט: "חשוב לוודא כי הנכס רשום על שמו של הקבלן או החברה הקבלנית. אם הבניין נבנה בעסקת קומבינציה (עסקה בה בעל הקרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה מקבל דירות בבניין), יש לקבל את הסכם הקומבינציה ולוודא כי הדירה אכן חופשייה והקבלן יכול למכור אותה".

עוד מוסיף עו"ד בבג'נוב כי "יש לבדוק כי הקבלן אינו מפר את הסכם הקומבינציה ועלול להיקלע להליכים משפטיים עם בעל הקרקע‭."‬

בדקו את מצב הדירה

ברכישת דירה מקבלן,ב טרם העברת התשלום האחרון לידיו, קיימת התנהלות קצרה והכרחית: חתימת פרוטוקול מסירת הדירה. בפועל אין חובה חוקית לערוך אותו, אולם זה הפך לנוהג שבשגרה.

עו"ד זיו כספי, שותף במשרד עו"ד גינדי כספי, מסביר כי "בפרוטוקול יהיו סעיפים שהרוכש בודק ומאשר, כמו ריצוף, אינסטלציה, תאורה, שמשות, חלונות, דלתות וחיפוי הקירות. כדי שיוכל לבחון ולהתרשם ממצב הדירה, עליה להימסר נקייה, ללא אבק גס ושאריות חומרי בנייה וצבע".

לדבריו, "אם נתגלה ליקוי, יש לדווח לקבלן בכתב ובאופן מיידי, היות שהמתנה ממושכת עלולה לגרום לאיבוד הזכות לפיצוי או לתיקון. אנו ממליצים שאיש מקצוע מטעמך יבדוק את הנכס זמן קצר קודם למסירת הדירה, כך שבמועד המסירה תוכלו להציג לקבלן רשימה של הליקויים. כדאי לעשות את מרב המאמצים להביא לתיקון הליקויים בהזדמנות הראשונה".

בחוזה יש סעיף המתיר לקבלן איחור של מספר חודשים במסירה (עד חודשיים-שלושה‭.(‬ לדברי עו"ד כספי, כדאי לראות מראש את תאריך האיחור כתאריך המסירה.

אין לראות בסקירה זו ייעוץ משפטי

הידיעה פורסמה במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"