פרויקט תמ"א 38 לא מתקדם? כך תתמודדו

חברי ועד הבית ברחוב דבורה הנביאה ברמת גן הבינו כי עליהם לשפץ את הבניין בדחיפות ולהוסיף לבניין מעלית. זאת בשל העובדה כי רוב בעלי הדירות בבניין הם אנשים מבוגרים שמתקשים לטפס במדרגות עד לדירתם בקומה שלישית.

לקריאת כתבות אחרונות בנושא תמ"א 38

כאשר הבינו בוועד כי נדרש מכל דייר סכום כסף שאינו עומד לרשותם, פנו ליישום תוכנית תמ"א 38 המקנה ליזמים זכויות בנייה עבור חיזוק הבניין ושיפוצו. הכל, כמובן, ללא עלות מצד הדיירים. ואולם, לא מעט פרויקטים של תמ"א 38 אינם מתקדמים, בעיקר בשל חוסר כדאיות כלכלית או עקב הקושי בהשגת הסכמת הדיירים.

גם הסרבול הביורוקרטי, שנוצר בהליכי אישור תוכניות הבנייה על ידי ועדות התכנון המקומיות, מקשה מאוד על הדיירים שמבקשים להוציא פרויקט תמ"א 38 לפועל.

לעתים מערימות הוועדות קשיים בפני יזמים שמעוניינים להתחיל בפרויקט 38, ודורשות, למשל, מהיזם למצוא לבניין פתרון חניה - גם בבתים שאין בהם חניה טבעית או מגרש חניה סמוך.

מומלץ: לבדוק לעומק את הכדאיות הכלכלית

אז איך אמורים הדיירים להתמודד עם הקשיים? "מומלץ שהדיירים לא יתקשרו או יחתמו על עסקה עם יזם, מבלי לבדוק לעומק את ההיתכנות הכלכלית והטכנית שלה", מסביר חיים כהן, מהנדס עיריית רמת גן, הידועה כמקדמת תוכניות רבות במסגרת תמ"א 38. "ניתן לבחון זאת עם אנשי מקצוע שהדיירים ימנו מטעמם, כגון אדריכל ושמאי מקרקעין".

רצוי לזכור שיזם, לפני שמציע הצעה רצינית, חייב לבדוק עם מודד מוסמך ועם מהנדס בניין את כל ההיבטים הפרקטים והטכניים. רק לאחר הבדיקות ניתן להוציא הצעה מדויקת ונכונה לבניין עצמו. בנוסף, בעלי הדירות אמורים לבדוק אם לאותו יזם יש יכולת כלכלית לבנות את המובטח בפרויקט, ואם אותו יזם כבר התנסה בתהליך בבניינים אחרים. ניסיון לא פחות חשוב מההצעה המסחרית.

דרך המלך לתחילת התהליך היא להצטייד בצוות מקצועי מטעם הדיירים, שיכלול שמאי מקרקעין, אדריכל, עורך דין ומודד. רק לאחר שהצוות בחן ובדק את כל הבדיקות שאמור לעשות היזם, ניתן לצאת לדרך ולאתר את היזם המתאים עם דרישות וידע שהדיירים מוכנים להם.

בעיה נוספת שכדאי להתחשב בה היא התייחסות הרשויות למתנגדים של הבניינים הסמוכים. על פי חוק, רשאים הבניינים הסמוכים להגיש התנגדות לביצוע פרויקט תמ"א 38 לבניין הסמוך לשלהם בשל הסתרת אור השמש וכו'. עמדת הרשויות, ובעיקר עמדת ועדת הערר המפקחת על החלטות העירייה, היא שתינתן עדיפות ליישום הפרויקט.

עוד בעיה היא כמות כלי הרכב והדיירים שמתווספים לבניין במסגרת הפרויקט. על מנת ליצור כדאיות כלכלית ליזם, אמור להיבנות בניין חדש או מחודש עם דיירים חדשים. נשאלת השאלה האם לא יהיה צפוף מדי בבניין ואם יהיו מספיק חניות.

"באופן עקרוני, אין ולא תהיה בעיה של צפיפות", אומר כהן. "כמובן שכל מקרה נבדק ונבחן לפני קבלת ההיתר, אולם המטרה העומדת בפני צוות העירייה היא למנוע נזקי גוף במקרה של רעידות אדמה".